谁来“杀富济贫”——当今中国房地产中空置房问题

自1998年以来，中国各城市建设步伐突然加快，短短几年中，大家都已经看见了，许多城市一下就象变得不认识似一般，许多高楼大厦和大量的住宅区拔地而起，中国的房地产业进入了一个前所未有的发展时期。根据有关部门统计，中国银行在2002年压在房地产业中的资金总量是近8000亿人民币，现在中国许多城市的房地产业已经占该地区国民经济总值的三分之一，有的比例则更高，已经达到一半以上，这就是说，现在中国的许多地区的经济已经严重依赖房地产业了。

中国的房地产业已经成为中国目前最为暴利的产业，那么，中国的房地产商们究竟都是些什么样的人呢？说出来，恐怕会让人吓一跳的，中国的房地产开发商中的绝大部分单位都是私营的，不过，这些私营的房地产商并不是一般的人，他们要么原本就是国家房地产业和国土机关中的退休或者辞职人员，要么，就是国家房地产业和土地管理机关中的国家公务员的亲朋好友，有的房地产商人则就是国家房地产业和土地管理机构中的重要干部的直系亲属。笔者曾经接触过几个房地产商，发现他们的操作方法几乎就是在“钓鱼”，这就是说，这些房地产商人开始启动的资金的确是他们自己的，但是，这些资金主要是用于去疏通各种政府人员的关系以达到拿到政府对房地产开发的项目审批文件和相关地皮批文，只要项目和地皮一到手，后来的大笔建设资金，就基本上是他们套银行和客户的了，也就是他们利用这些批文去银行贷款和收取用户的期房款。由此可见，现在的房地产商之所以暴利，很大程度上是因为房地产商人们利用了现在中国的机制缺陷，而将房地产业中的资金风险主要转嫁到了国家和用户身上了，房地产商人们只要将各种政府机关的人事关系搞好，他们个人投资资金并不多，他们几乎是不会亏本的；说当今中国的房地产商人是一批“空手道人”，也不为过！

城市建设规划中的科学布局和城市建设中的地区领导干部们盲目追求经济高增长，是一组巨大的矛盾，在现在中国国情条件下，城市建设科学布局一般都拗不过市政领导们的批示，所以，只要有房地产商人们在市政领导干部们的后面和内部兴妖作怪，现在中国各地的城市建设发生过热和布局混乱，是绝对不可避免的！现在，中国出现的大量空置房，就是这样的表达！

近几年来，中国各城市中兴建了许多住宅区，这些住宅区一开始就没有充分考虑到居民们的购买能力问题，这就造成了这样的一种恶性循环的城市建设怪圈，即，为了拉动居民购买力，于是，各城市中的政府行为的旧房拆迁速度和强度快的和大的邪乎！这些市政领导干部们以为只要大量拆迁居民房屋，且采用兑付现金的方式，那么，城区中的拆迁户们就会使用自己拿到的拆迁赔偿费去购买那些空置房。但是，事实上是，由于城区中的旧房被拆迁户们大多属于是低收入家庭，加之他们拿到的拆迁费并不多，不足以购买城区中的高档房屋，所以，根据笔者的调查和估算，现在城市拆迁户中大约只有10%的人才能够自己添钱去购买城区中的中高档住宅，而大约有20%的现实收入比较好的人敢于去购买那些分期付款的中高档的“按揭房”，而大约有20%的人只能够在城区中购买二手房，其于50%的被拆迁户们就只能够等待国家在远郊去为他们修建相对低价的经济实用住房了。这样一来，就直接造成了城区中的中高档住宅区出现了大量的空置房问题，而这样的空置房究竟应该怎么样去处理呢？这，已经成为了一个重大问题。

我们先来看看这些城区中的所谓的中高档住房究竟是一种什么样的情况。由于每个城市中的房屋建设标价并不一样，笔者这里使用自己生活的这座城市中的标准去评论该问题。

所谓的中高档住房，无非体现在两点上，一是居住区域的自然环境和人文环境相对比较好点，二是房屋的主体建筑质量相对好点。这就是说，象笔者居住的这座城市中的所谓的中高档住宅，其实主要是炒了个地段差异，其建筑和物管质量并不是主要的因素。笔者这里举一个例子来说明这个问题：象笔者生活的这座城市中的城区中的黄金地段中的所谓中高档住房，现在就出现了大量的空置，之所以出现空置，就是因为价位太高，一平方达到4500元左右，由于这些中高档住房都在100平方米以上，所以，没有50万元，用户根本购买不起这些房屋。房地产商人们当然知道居民们的经济实力，所以，现在的按揭房特别多，所谓的按揭房，就是分期付款房，房地产商人们非常聪明地将这些房屋的产权和付款权都交付给了银行，自己，则脱开了身子。所以，现在房地产被套的，不是房地产商人们，而是国家各银行！

那么，这些城区中的所谓的中高档房究竟是怎么样的呢？大家都知道，现在这些房屋都是毛坯房，甚至是连灰浆都没有抹过的毛坯房。这样的房屋造价，在郊区是每平方700元左右，但是，为什么在城区中一下就涨到了4000多元呢？如果听房地产商人讲，他们当然要对你说这是城区中的地皮贵的原因，但是，事实上是，只要一给他们算算帐，就可以发现，这样的说法并不成立，因为，即使按照城区地皮比郊区贵10倍去计算，即，如果郊区一亩地是10万元，城区也就是100多万元。所以，按照两亩修建一栋30居室去计算（按无电梯的七层楼计算，如果是高层电梯公寓，那房地产商人的地皮投资价就很低了），那么，房地产商人可以在两亩地中回收资金大约1200万，除开200万地皮费用和700万元建设成本费用，房地产商人在30居室中就可以尽赢利300万元。如果一个中等规模的房地产商人搞一个住宅区，他至少可以建设300套房屋，大家去算算，他就将有上亿的利润了。

房地产商人当然不可能全部卖完自己的住宅，所以，他们一开始就已经作好了去套国家银行的各种准备，这就是说，他们只要卖出一半的房屋，另一半空置房就可以折价抵给银行去还贷款，这样，他们就把积压资金帐目转嫁给了银行，自己拿足了钱而一拍屁股就走人了。所以，现在的房地产商人是非常“聪明”的！这就是说，现在的房地产商人早就作好了国家收缩房地产业的思想准备，只要国家一收缩，他们照样可以赢利走人。事实上是，1993－－1994年出现的许多呆坏帐的房地产，现在都还空置着，因为，房地产商人们只要自己得利，他们怎么会去想国家和老百姓呢？！资本家嘛，秉性就是为了最大限度和用尽手段去给自己赚钱，当年那些已经破旧不堪的房地产空置房所抵的资金，现在不都是算在国家银行呆坏帐上的么。

根据以上分析，所以，笔者认为，今明两年国家收缩城市建设资金，一开始就应该注意不要让房地产商人们去继续钻国家的空子，国家应该早做准备，应该通过相关措施，逼迫房地产商人降低所谓的中高档房屋价码去出售空置房，把利益让给那些普通老百姓，这样，国家即可以收回贷款资金，又可以还利于那些普通购房户。

今明两年，谁来对中国各城市中的城区中的大量空置房“杀富济贫”，将是为人们极为关注的，尽管我们也注意到国家有关部门已经宣布今年的房地产的价格将下降15%，但是，房地产商人们可不是吃素的，他们的手段很多，他们不可能那么轻易的被国家打压房价使得自己吃亏。所以，中国政府应该吸取1990年代初期的那次收缩房地产业的教训，那次，是国家银行和老百姓双双都吃亏了，一大批房地产商人们利用高价位的空置房和胡子工程去抵押国家的钱而赖帐，而老百姓则没有得到那次房地产的低价利益，反而被套进了许多钱进去。

中国的经济发展，政府应该随时注意保护老百姓的利益，不应该轻易被房地产商人等资本家去利用国家机制缺陷去谋自己的暴利！

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