上海政府的賣地陰謀
一句話概括,房價繼續會漲,但你買的房子永遠是跌。
朋友們也許奇怪了,為何房漲我跌,其實這是一個板塊的概念。
假設一下,到了2007年,上海人均GDP達到7500美金。當時的房價分布,會是怎麼樣一個情況。以人民廣 場為中心,最市中心的一圈20000,其次的一圈(內環)15000,到中環10000,外環7000。
如果這樣的話,現在買市中心的人豈不是大發特發,只要買下坐等升值就行了。 可惜的是,市政府永遠都比你聰明。而且說難聽一點,投資生財,在目前中國仍是一件非常忌諱的事情,是政府非常不願意看見發生的事。所以目前市政府採取的策略是,根本不拋出市中心的土地,由外而內,板塊開發。在每一個時間段,將該板塊賣足價錢。
別看這二年徐匯,閔行,普陀房產開發熱火朝天,與之形成強烈對比的是,黃浦(原),盧灣,靜安,幾乎沒有新建樓盤。以新閘路和建國西路為界,界內僅有中凱城市之光,國際麗都城,上海壹街區等幾個
屈指可數的新建樓盤。我更願解釋為,象徵標點。 這二年的新建樓盤,幾乎全都分布在長壽路沿線,徐家匯周邊,以及莘莊閔行地區。這難道是巧合麼。其實是有預謀的。在2000年,居民的購買力約為4000~5000。政府暗自定下了大戰略,使用板塊規劃。批地的情形是,如果 想買房,你別無選擇,4500只有普陀莘莊,高檔的8000~10000,只有徐家匯和蘇州河。當到了2004年,居民的購買力上升至5000~8000。政府再放開虹口閘北,改唱虹閘楊。想想對呀,普陀區的7000我們都買了,虹口閘北賣9000,實在是很合理的事,於是購買力再被引去虹口閘北。到2006年,政府可能會放開靜安寺和老西門,作為新一區的高檔住宅區。憑靜安寺的品質,橫向比較,賣15000很合理的。靜安寺這二年故意沒什麼動作,後發優勢,一拆起來就不得了。最後到2008年,政府才最終放開南外灘,南京西路(南側),淮海中路,南京東路,憑著當時人們的購買力,再稍微輿論烘托一下,打浦橋都賣12000了,憑什麼市中心不賣25000......整個上海樓市,完成了一個循環。這個循環最大的奧妙,就在於板塊開發。每一區政府賣給你的,都是最高價。政府吃進所有利益,購房者幾乎沒剩房產升值空間。普陀2002年賣8000?閘北2004賣10000?簡直用完了10年的升值值。 都說徐匡迪做科學院院長,剛正不阿。其實徐匡迪最大的舉動,是在他的任期內,完成了上海樓市大戰略的奠基工作。整個大戰略,最難辦的是第一步,如何勸服人們用8000買普陀區。此步完成,以後9000,10000買虹口閘北,順理成章。如果蘇州河都能賣10000,黃浦江18000是毫無疑問的。 所以說,上海的樓市,永遠會漲,分板塊漲。徐匯普陀開發完了,政府就會掀起閘北虹口的開發熱潮。 看看最近的趨勢,前一陣子輿論猛攻長壽路曹家渡。而閘北虹口幾乎沒什麼土地開發。只有些95,96年的房子,賣4000~5000。而現在可好,普陀告一段落,政府開始拋出閘北的地皮,新開幾個樓盤,很容易 賣到了7000~8000。橫向比較,虹口公園沒理由不好過曹楊的。各位目前手裡的房子,永遠不漲。政府由外而
內的大戰略,決定了賣完一個板塊,轉炒一個板塊,永不會幫襯你買下的,過氣熱點。更慘的是,我明明知道政府下一步會炒什麼,明明看好某些熱點,附近轉轉,卻沒有可投資的樓盤。 你們別不相信政府的能力。商人的決心是相對的,散漫的。而政府幾乎操控著100的輿論媒體,而且大戰略第一步已經完成。以後要說服大眾,靜安寺好過徐家匯,不夜城好過曹家渡,真太容易了。
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