房地產市場:別怪我沒說

作者:暈乎乎 發表:2006-11-20 00:35
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看到房地產市場的亂象,看到一堆堆餿主意,不免著急。為了避免因房地產亂象而斷送中國持續發展的前景,覺得有責任把該說的話說出來。

按照公共選擇理論,政府也是市場的參與者,也有自身的利益取向。抽象的政府由具體的官員來代表。官員個人及其利益集團也會追求自身利益的最大化。因此,在中國現有政治格局下,各級政府集中競賣土地,土地供給市場被其獨家壟斷,以獲取最大的收益,也就不足為奇了。與此同時,政府又是社會管理者,肩負著發展經濟和穩定一方的重任。

要實現上述兩個目標,政府官員的理性選擇是:一方面,控制土地供給,使供給量少於市場均衡點的需求量,抬高價格,以獲取超額收益;另一方面,土地價格不能大起大落,讓其在高位繼續平穩上漲。

作為一個合格的、追求自身利益最大化的房地產商,不瞭解和理會這樣的環境和條件幾乎是不可能的。

那麼,在這種土地資源供給不足、價格嚴重偏離市場均衡點,且預期價格還要不斷上漲的市場上,房地產商如何為自己開發的房地產確定價格呢?

如果我是一個房地產商,比如「湯臣一號」的開發商,"我"的最優選擇就是:定高價。原因在於:第一,如果有人現在願意在遠遠偏離成本的高價格上購買"我"的房子,超額利潤立馬到手,落袋為安。第二,如果大部分房子賣不出去,那也不要緊,因為我本來就沒有打算現在賣出去,反正房子放在自己手裡又不燙手。第三,在現階段的中國,在北京和上海這樣的經濟文化中心,房子的潛在需求不容置疑。因為「我」已經摸清了地方政府及其官員的心思,將來土地的供給不會增多,政府絕對不會允許土地價格下滑。因此,大量房產放在自己手裡,相對於現在的市場均衡價格來說,將來肯定只會增值不會貶值。

這麼一琢磨,「我」幹嘛不定高價。本來一平米只值10000的,我就定價為20000、30000,甚至110000,有傻子願意上鉤、以110000購買最好;沒有人上鉤也不打緊,我放在手上兩年、三年、四年,甚至十年,反正房子只會漲價,不管幾年以後賣出,「我」絕對穩賺無疑。

中國絕對不止一個聰明的房地產商,每一個人都會想到這一點,每一個人的最優選擇都是定高價。集體預期的結果是什麼?——預期自動實現:中國房地產價格高高在上,且節節攀高。

這一兩年,中央出臺了一系列政策來控制房地產價格的高位上漲,其效果有目共睹:北京等大部分地方 的房地產價格繼續上揚,引起怨聲載道。為什麼會這樣?根本原因在於,一些人只會頭痛醫頭、腳痛醫腳,沒有明白市場經濟的基本原理,只會給中央出餿主意,而不是提供最簡單、也最有效的解決辦法:把愷撒的還給愷撒,把市場的還給市場。

市場經濟喊了這麼久,這些年來可以說是說是「年年講,月月講,天天講」,但是,我們還在用計畫經濟的藥方來醫治市場經濟的傷口:不按市場經濟規律辦事,出問題,採取措施;再出問題,再採取新措施;還出問題,採取更嚴厲的措施。結果,問題無窮,措施不斷,拆東牆補西牆,反反覆覆,無窮無盡,勞民傷財,怨聲載道。

任何市場價格偏離正常軌道只有兩個原因:供給和需求。社會主義的目的是滿足人們日益增長的物質和文化需要。既然人民有這樣的需要,市場有巨大的需求,我們為什麼就不去想想是不是供給體製出了問題?房地產市場存在的問題說複雜也好,說簡單也好,根子就在於供給不足,就在於土地的集中壟斷供給體制,就在於土地供給的非市場化。不要責怪任志強,不要把責任歸結到任何房地產商的個人身上。一個社會普遍存在的問題決不是一兩個房地產商個人的責任。

簡單地說,解決房地產市場的問題並不需要搞得這麼複雜。在供給方面,既然把房地產市場作為一個市場來對待,那麼,也需要把決定房地產供給的土地供應環節作為一個市場來對待,放開土地市場。或者,妥協一點,為了滿足人們群眾的巨大需求,至少應該加大土地的供應,以平抑房地產價格。在需求環節,不要去挖空心思提高和增加交易稅,交易是市場經濟得以實現的基本手段,阻礙交易只能阻礙資源的有效配置。需求方面只需要對房地產持有者進行徵稅。消費者可以買幾套房子,房地產商可以把房子建起來而自己持有,但前提是,只要你手裡有房子,你就得按照持有的多少按比例繳稅,或者累進繳稅。這樣,房子越多的人,繳稅越多,甚至累進繳稅。在這種政策下,大量購買和囤積房子的人才會考慮是不是划算。

從市場經濟最基本的供給與需求兩個方面來採取措施,用市場的辦法來解決市場中存在的問題,房地產市場才能成為一個健康的市場。

急不擇言,但別怪我沒說。

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