房地产市场：别怪我没说

作者：晕乎乎发表：2006-11-20 00:35

看到房地产市场的乱象，看到一堆堆馊主意，不免着急。为了避免因房地产乱象而断送中国持续发展的前景，觉得有责任把该说的话说出来。

按照公共选择理论，政府也是市场的参与者，也有自身的利益取向。抽象的政府由具体的官员来代表。官员个人及其利益集团也会追求自身利益的最大化。因此，在中国现有政治格局下，各级政府集中竞卖土地，土地供给市场被其独家垄断，以获取最大的收益，也就不足为奇了。与此同时，政府又是社会管理者，肩负着发展经济和稳定一方的重任。

要实现上述两个目标，政府官员的理性选择是：一方面，控制土地供给，使供给量少于市场均衡点的需求量，抬高价格，以获取超额收益；另一方面，土地价格不能大起大落，让其在高位继续平稳上涨。

作为一个合格的、追求自身利益最大化的房地产商，不了解和理会这样的环境和条件几乎是不可能的。

那么，在这种土地资源供给不足、价格严重偏离市场均衡点，且预期价格还要不断上涨的市场上，房地产商如何为自己开发的房地产确定价格呢?

如果我是一个房地产商，比如“汤臣一号”的开发商，"我"的最优选择就是：定高价。原因在于：第一，如果有人现在愿意在远远偏离成本的高价格上购买"我"的房子，超额利润立马到手，落袋为安。第二，如果大部分房子卖不出去，那也不要紧，因为我本来就没有打算现在卖出去，反正房子放在自己手里又不烫手。第三，在现阶段的中国，在北京和上海这样的经济文化中心，房子的潜在需求不容置疑。因为“我”已经摸清了地方政府及其官员的心思，将来土地的供给不会增多，政府绝对不会允许土地价格下滑。因此，大量房产放在自己手里，相对于现在的市场均衡价格来说，将来肯定只会增值不会贬值。

这么一琢磨，“我”干嘛不定高价。本来一平米只值10000的，我就定价为20000、30000，甚至110000，有傻子愿意上钩、以110000购买最好；没有人上钩也不打紧，我放在手上两年、三年、四年，甚至十年，反正房子只会涨价，不管几年以后卖出，“我”绝对稳赚无疑。

中国绝对不止一个聪明的房地产商，每一个人都会想到这一点，每一个人的最优选择都是定高价。集体预期的结果是什么？——预期自动实现：中国房地产价格高高在上，且节节攀高。

这一两年，中央出台了一系列政策来控制房地产价格的高位上涨，其效果有目共睹：北京等大部分地方的房地产价格继续上扬，引起怨声载道。为什么会这样？根本原因在于，一些人只会头痛医头、脚痛医脚，没有明白市场经济的基本原理，只会给中央出馊主意，而不是提供最简单、也最有效的解决办法：把恺撒的还给恺撒，把市场的还给市场。

市场经济喊了这么久，这些年来可以说是说是“年年讲，月月讲，天天讲”，但是，我们还在用计划经济的药方来医治市场经济的伤口：不按市场经济规律办事，出问题，采取措施；再出问题，再采取新措施；还出问题，采取更严厉的措施。结果，问题无穷，措施不断，拆东墙补西墙，反反复复，无穷无尽，劳民伤财，怨声载道。

任何市场价格偏离正常轨道只有两个原因：供给和需求。社会主义的目的是满足人们日益增长的物质和文化需要。既然人民有这样的需要，市场有巨大的需求，我们为什么就不去想想是不是供给体制出了问题？房地产市场存在的问题说复杂也好，说简单也好，根子就在于供给不足，就在于土地的集中垄断供给体制，就在于土地供给的非市场化。不要责怪任志强，不要把责任归结到任何房地产商的个人身上。一个社会普遍存在的问题决不是一两个房地产商个人的责任。

简单地说，解决房地产市场的问题并不需要搞得这么复杂。在供给方面，既然把房地产市场作为一个市场来对待，那么，也需要把决定房地产供给的土地供应环节作为一个市场来对待，放开土地市场。或者，妥协一点，为了满足人们群众的巨大需求，至少应该加大土地的供应，以平抑房地产价格。在需求环节，不要去挖空心思提高和增加交易税，交易是市场经济得以实现的基本手段，阻碍交易只能阻碍资源的有效配置。需求方面只需要对房地产持有者进行征税。消费者可以买几套房子，房地产商可以把房子建起来而自己持有，但前提是，只要你手里有房子，你就得按照持有的多少按比例缴税，或者累进缴税。这样，房子越多的人，缴税越多，甚至累进缴税。在这种政策下，大量购买和囤积房子的人才会考虑是不是划算。

从市场经济最基本的供给与需求两个方面来采取措施，用市场的办法来解决市场中存在的问题，房地产市场才能成为一个健康的市场。

急不择言，但别怪我没说。

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