上海中央公寓天價造樓 數億國資灰飛煙滅

陸家嘴中央公寓天價造樓事件再添詭譎。

　　6月29日下午，記者採訪了事件的主角之一——上海陸家嘴聯合房地產有限公司（下稱「聯合房產」）董事長毛德明，「陸家嘴中央公寓的成本都給中央電視臺了，你要採訪，就去找央視」。

　而持有聯合房產10％股權的小股東——上海耀國能源科技有限公司（下稱「耀國能源」）的黃先生稱，聯合房產透過抬高成本和壓低售價的方式，涉嫌侵吞巨額國有資產。他引用上海房地產行業平均數據，2006年商品房除土地成本外的平均造價在2500元/㎡左右，但中央公寓卻高達5200元/㎡甚至更高。

　　「數億國有資產灰飛煙滅。」黃說。

　　種種跡象顯示，陸家嘴中央公寓天價造樓幕後玄關重重。隨著本報記者的調查，試圖將其層層撕開。

　　天價造樓

　　自2004年11月開盤以來，中央公寓受到投資客追捧，摩根士丹利在2006年甚至為此斥巨資購買數幢樓盤。

　　但也幾乎從開盤起，圍繞中央公寓的天價造樓問題，始終成謎，亦令中央公寓上空佈滿疑雲。

　　毛德明所稱，提供給央視的中央公寓成本，乃是由上海申元工程投資諮詢有限公司（下稱「申元」）出具的審價報告。

　　記者獲得的該份報告，其已獲得業主單位聯合房產的蓋章確認。並在4月29日召開的股東會上，也獲得代表90％股份的股東代表楊小明（毛德明代簽），毛德明和錢思解的簽字確認。

　　根據申元提供的材料，中央公寓一期工程經上海市土地測繪中心測定的總面積為217202平米，申元出具的項目建安成本的結算數據為75046萬元，其中包括該項目各單體建築、結構及安裝，小區道路、圍牆、景觀及綠化等小區範圍內的地上及地下工程。

　　據此測算的平均建安費用為3455元/㎡。

　　而據本報瞭解，上海市2006年商品住宅包括前期工程費、建安費用和銷售費用、管理費用、財務費用等總和約2500元/㎡。

　　上海市浦東新區房屋管理局市場管理處處長紐廷鍇也表示，除土地成本之外，包括小配套在內的房屋造價應該在2500元/㎡左右。

　　6月25日下午，記者就中央公寓的造價成本，採訪了申元總經理樂嘉棟。

　　樂嘉棟說，「你如果非要問我到底是貴還是便宜，我不好回答。我只能說，它處於一個合理的區域」。

　　樂所說的合理區域，乃是建安費用在4000元/㎡基礎的上下幾百元的浮動。

　　他還舉例說，「你可以買1000元的襯衫，也可以買100元的襯衫，業主可以自由選擇，我們的職責只能是當業主選好後，我們再來判斷這個價格是否是合適的」。

　　不過，當記者追問，中央公寓地下一層車庫的報送價和審核價分別高達6883.19元和5772.88元時，他稱，「我也承認看到這個價格很吃驚，經驗數據是3000多塊錢一平米。單靠混凝土和鋼筋，肯定要不了這麼多錢。」。

　　在樂不解時，他叫來負責校對審價報告的同事——申元公司一位職員。

　　該職員解釋說，「因為中央公寓將12棟住宅和平地之下的地下室連成一片，這種工藝設計在上海屬於創新，因而對地下室的底板壓力要求比較大，所以需要更多的鋼筋和混凝土，造價提高」。

　　而據專家介紹，所謂創新工藝，乃是不設沉降縫採用的後澆帶工藝，該工藝在上海已被多次使用，更為重要的是，這種工藝的使用並不會增加造價。

　　「一般樓盤地下室底板厚度也是1.2米，中央公寓也是如此。」

　　蹊蹺的例子還有很多。如上文所稱，中央公寓4個總面積不足40平米的門衛房也耗費了37.54萬元的土建費用，平均每平米近9000元，而中國建築第四工程局（下稱「中建四局」）的申報價則更是驚人的46.99萬元，對應均價為11161.51元/㎡，令人匪夷所思。

　　「是用金子做的嗎？」上海地產界一位資深人士反問說，「上海香格里拉酒店除土地成本之外，包括建安費用、管理費用、裝修費用等在內的所有成本也僅為7500元/㎡，一個門衛房的造價竟然比香格里拉還要高？」

　　樂嘉棟也不能很好的解釋，他說，「我也相信香格里拉的造價，但這個門衛房為何這麼高呢？是不是包含了門？或者？」

　　此外，小區圍牆的造價也高達1240.52元/㎡；而水電安裝費用亦有「瑕疵」：施工單位中建四局申報價為394.08元/㎡，申元審核價為351.17/㎡，而總包標書價為154.46元/㎡，分別高於後者155.13％和127.35％。

　　「審價報告的幾乎所有項目都值得深究。」一位接近聯合房產高層的人士說，「中建四局延誤工期311天，最終卻找聯合房產索賠，申報價高達1.12億元，審核價卻一下子降低到2818萬元，和行業10％的核減率相比，75％的核減率也極不正常」。

　　「我們不需要招投標」

　　像這樣令業內人士難以理解的成本，在陸家嘴中央公寓一期的審價報告中，大到每棟樓盤及地下車庫，小到陽臺欄板和小區圍牆，並不鮮見。

　　「我可以負責任的說，申元提供的審價報告一定是基於工程量計算得來的，是經得起檢查的。」申元董事長劉嘉對本報記者說。

　　申元是陸家嘴中央公寓一期的投資監理單位，正是申元在去年11月至今年3月先後出具了三份中央公寓的審價報告。

　　而也恰是這份審價報告，令諸多業內人士大驚失色。

　　申元總經理樂嘉棟說，「事情（指央視新聞調查節目播出）發生後，我開始瞭解此事，項目人員最近被叫到現場，要求核對」。

　　據他說，「現在最核心的問題是，中央公寓的成本是不是天價？你要知道，樓盤的成本不僅僅包括建安費用，還有財務費用、銷售費用、籌建費用、配套費用等等，我們可以保證的是，我們審價的建安費用是合理的，至於他們（指項目公司）是否把成本做高，是他們財務的問題，和我們無關。」

　　記者此前曾問劉嘉，像中央公寓這樣的項目，其項目公司——聯合房產的投資方中有60％是國有成分，按照招投標法第3條，包括勘查、設計、施工、監理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的採購，必須進行招標。

　　對此，劉反覆說，「我可以保證申元是參加公開招投標的」。但樂嘉棟卻說，「我們公司雖然叫投資監理，實際資質卻是造價諮詢和造價控制，因而並不需要參與公開招投標」。

　　樂回憶說，「當時聯合房產內部邀請了幾家單位，就定下來了。」

　　1050元/㎡的陽臺欄板、96元/㎡的PVC卷材、45.71元/㎡的塗料等的天價報價，開始頻頻出現在中央公寓。

　　而審價報告顯示，中建四局送審的土建造價為7.9億，申元審核造價為6.49億，而合同中的工程費為4.46億，扣除甲方付款的項目為4.13億元，分別是合同價的191.25%和157.05%。

　　對此，樂嘉棟解釋說，「最後結算價超過合同價百分之三四十，甚至五十都是正常的」。

　　但據本報記者調查，陸家嘴中央公寓一期主建材在12幢房開工至結構封頂，混凝土C30平均下降了6.49％，成型鋼筋平均下降了10.73％。

　　以C30為例，總包合同簽署時的2004年2月，其市場信息價為353.95元/m3，至中央公寓2006年4月竣工時已經跌至263.95元/m3，跌幅達25.43％。

　　幕後玄關

　　這似乎是一個令人難解的天價之謎。

　　中央公寓的成本到底是多少？正如樂嘉棟所言，那不是他所關心的。他只強調，其所給出的審價報告，對應3455元/㎡的成本是合理的。

　　但果真如此嗎？

　　如此審計報告似有故意混淆建安費用和其他費用的區別。按照行業的經驗數據，包括建安費用和財務、管理、銷售等費用在一起的總和是2500元/㎡。

　　「我們現在最關心的是聯合房產何時能夠做出中央公寓整個項目的結算報告。」耀國能源總工程師顧銀德說，「除了建安費用和土地成本，中央公寓的財務、管理和銷售費用到底是多少，聯合房產經營者從來沒有向董事會做過匯報」。

　　此前，聯合房產的財務總監葉美華接受央視採訪時曾表示，中央公寓一期的銷售收入18億，經營成本約為10億左右，對應平均造價成本在7580.23元/㎡，包括土地費2580元/㎡和4011多元的建安費用。

　　但這遭到諸多業內人士的強烈不解。

　　耀國能源是聯合房產的小股東，持有10％。另外兩家股東分別上海陸家嘴金融貿易區聯合發展有限公司（佔60％）和上海世紀道房地產開發有限公司（佔30％）。陸家嘴金融貿易區聯合發展有限公司的大股東則是陸家嘴股份公司（600663.SH），其持有55％的股權。

　　三家公司於2002年走到一起，起初相安無事。

　　據耀國能源預計，中央公寓在2004年底開始銷售至今，已累計銷售收入20餘億元，按照行業內2500元的平均建安費用，扣除土地成本之後，耀國認為，該項目至少有超過10個億的銷售利潤。

　　但至今為止，耀國只在2006年分過一次4000萬元的紅利。

　　「到現在為止，我們沒有看到過一份聯合房產提供的銷售臺賬；聯合房產經營者未向董事會做過任何有關財務費用和管理費用的匯報，公司治理已經嚴重扭曲。」顧銀德說。

　　據顧稱，從2005年下半年以來，聯合公司從未召開董事會。根據公司章程，耀國能源享有董事會一票否決權，因而就不難理解，2007年4月29日聯合房產召開股東會，審議結算報告，而故意規避董事會的背後原因了。

　　在4月29日股東會上由毛德明代為簽名的楊小明，是聯合房產的監事長，亦是其控股股東方陸家嘴（600663.SH）的董事長，記者在6月下旬多次聯絡，起初他曾表示願意受訪，但其後便不再接聽本報電話。

　　耀國能源總工程師顧銀德表示，作為小股東，連基本的財務知情權也被剝奪。耀國曾為此多次要求聯合房產公開賬目，但均被否決。

　　據耀國能源辦公室的黃先生透露，不得已之下，耀國能源向浦東法院起訴，其後經上海一中院重審同意查詢賬目。

　　業內人士疑惑，圍繞中央公寓的天價造樓事件，耀國能源奔波數年，可解為10％利益所致，但作為60％的國有股東，陸家嘴方面為何至今未有異議？ 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

来源:21世紀經濟報導

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