《劉正竅門專欄》: 如何推斷合理房價(圖)
慎重進入房地產市場,尤其是那些泡沫嚴重的地區。(Getty Images)
看一個地區的房價有沒有泡沫,可用P/R值(房價和租金比)來判斷,一般在10到15之間屬於合理範圍。比如在加拿大曼尼托巴省,一套兩居室的公寓平均價格在13萬加元左右,而年租金在1.2萬上下,P/R值10.8,房價還在合理範圍內。而在北京,五環附近的平均房價每平方米超過1萬元,一套60至70平方米的房,至少要80萬至100元萬,而年租金3萬至4萬元,也就是P/R值在20至33之間,這就是房價有泡沫了。
其次是房價和收入比,也就是當地的平均房價和當地居民的平均家庭年收入之比。一般在3到5之間屬於合理,而超過6就離譜了。曼尼托巴省這兩年房價漲得很快,房子的平均價格從5年前的10多萬加元漲到了18萬加元上下,年平均家庭收入是5萬加幣,從目前看房價收入比還不到4,平均房價是合理的。而北京地區,如果以家庭年均收入10萬元為基準,按照上面的房價計算就是6至10之間,也是很高的。
到底你的房子值多少錢?除了上述兩個計量標準外,房屋大小、周圍的娛樂設施,還需要考慮以下4個因素:
第一,房子的地理位置
這不僅僅指房子處於鬧市,靠近商業區,或是在郊區,還涵蓋其它如周圍鄰居,一條街的盡頭或中部等等。如果鄰居不友善,很吵或是所處的那條街不是很太平,都會影響房價。
第二,房子的維護情況
現在許多買房人都希望能買一個馬上能入住,不需要額外工作的房子。所以那些電器才換過,牆才刷過,房頂才換過的房子,比其它條件類似但需要重新裝修的房子要賣得貴得多。如:一幢1980年的房子,電器都是新的,牆才刷過,最後比列出價高3萬賣出,竟和另一幢附近1990年建成比它大300平方英尺的房子賣價相同。其實電器全換也不過花了前房主4000加元,刷牆總共花了1000加元。這樣看來這筆投資很划算。
第三,財產稅 通常財產稅重的房子,賣價會低。
第四,市場走向 買方市場,當房源比買家多,房價自然會向下走。反之,在賣方市場房價上漲。
有位朋友2006年在俄亥俄州買的36萬的房子,現在市價只有21萬,可見市場的影響之巨。
對買房者來說,進入房地產市場,尤其是那些泡沫嚴重的地區,一定要多分析,慎入市。
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来源:看中國時報
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