上海「樓脆脆」 揭中國地產業五大暗瘡


上海閔行區蓮花河畔景苑近日倒塌事件,成為全國矚目焦點。看似偶然的背後,卻隱藏著許多必然因素。在樓房倒塌之後,樓市眾多「暗瘡」被一一揭開,土地出讓、開發規劃,竣工驗收等,中國房地產業存在很多問題。

據每日經濟新聞7月3日報導,儘管質量存在如蓮花河畔景苑那樣嚴重缺陷的樓盤僅是極少數,但由此浮現的行業「暗瘡」,值得全體房地產行業從業者反思。

暗瘡1:開發商自有資金嚴重不足

目前,一些自有資金極少的房地產公司以區區數千萬的自有投入,撬動總額數億,甚至數十億元的大項目並不少見。如今不少自有資金微薄的房地產公司,有類於此。而蓮花河畔景苑的開發商--梅都房地產的自有資金僅佔項目的10%不到。

上海市房地產行業資深研究人士顧海波認為,過低比例的自有資金,會使項目的資金鏈極度緊繃,如遇銷售不順等情況,將直接導致樓盤「爛尾」,給購房者造成很大的損失。事實上,在2006年上海樓市銷售一度低迷時,就曾發生過因開發商資金被大量轉移,而導致在建樓盤「爛尾」的事件。

暗瘡2:拖欠工程款 埋下質量隱患

大量的開發資金來源於財務槓桿——銀行貸款、購房者交納的購房款和施工企業的墊資資金。而那些被大量拖欠施工款的工程,很可能出現嚴重的質量問題。

上海杜躍平律師事務所律師說,儘管國家不允許墊資,但帶資建設幾乎是建築行業的「潛規則」。很多建築企業為了得到房地產開發項目的施工工程,會向開發商妥協而帶資建設。

梅都房地產3月份財務報表透露,公司年初的其他應付款高達5879萬元,到3月底則減少為874萬元。一位會計師表示,其他應付款主要包括開發商拖欠的施工工程款、設計費用等,而施工款佔比例是最大的。杜躍平說:「施工企業不得不加快每項工程分步驗收,以獲得足夠資金完成後續工程。」因此埋下質量隱患。

暗瘡3:低價拿地 致國有資產流失

土地出讓金和房地產開發、銷售環節徵收的相關稅費,是國家及地方財政收入的兩項重要來源。在蓮花河畔景苑倒塌之後,項目的拿地價格也被公布。每平方米的樓板價僅為604元/平方米,不到同期出讓的同區域其它土地出讓價格的三分之一。隨後公開的資料更顯示,在梅都房地產獲得項目地塊時,公司第二大股東闕敬德還在擔任閔行區梅隴鎮征地事務所所長一職。

杜躍平律師表示,梅都房地產有通過梅隴征地事務所廉價拿地的嫌疑。而財政收入的流失,可能不僅僅顯示在開發商低價拿地上。

售價高達14000多元/平方米的蓮花河畔景苑,但公開的土地樓板價和工程投資額,每平方米成本只有4000餘元。今年3月,蓮花河畔景苑的銷售面積為8902平方米,銷售額近1.2億元。而蓮花河畔景苑的稅金及費用支付額,僅佔總銷售收入的7.95%。

暗瘡4:預售制下 買房者弱不禁風

蓮花河畔景苑的倒塌,讓沉寂一時的房地產預售體制存廢之爭再度展開。早在2005年,人民銀行就發布報告建議取消商品房預售制度,理由是「很多市場風險和交易問題都源於商品房的預售制度」。而在上海倒樓事件後,要求取消房地產預售制度的呼聲就更高了。

對此,五合智庫的總經理鄒毅認為,雖然預售制度缺陷很多,但總體來說仍是利大於弊。尤其是開發企業可以充分利用預收款,滾動開發項目,大大加快行業的發展步伐。因此,對現行房屋預售制度進行改良,漸成主流聲音。

暗瘡5:監管乏力 各環節隱患重重

從開發商資質、拿地價格、規劃、施工、驗收……蓮花河畔景苑在開發的多個環節中被曝「監管乏力」。

杜躍平認為,監管不力的原因有很多,體制不完善是一個主要原因。根據目前房屋建設竣工驗收的規定,從打地基開始,項目的竣工驗收,就是由開發商主導,勘察、設計、施工、監理以及檢查部門參與的。而這些部門和開發商之間存在難以割斷的利益關係,只要沒太大問題,也可能放鬆驗收要求,以致埋下隱患。

他認為,必須要對現行制度進行改革,引入第三方監督,以從源頭上加強對開發商施工的管理。

由於行業存在上述「暗瘡」,目前購房者仍是弱勢群體。除非預售購買的房屋存在威脅生命安全的結構性質量問題(類似蓮花河畔景苑倒塌),一般的質量問題往往只能等開發商維修。而假如開發商建造的房屋與先前許諾不同,購房者更是因為無法舉證而難以退房並獲得賠償。而當開發企業預售資金沒有有效監管而被轉移時,購房者更是「求告無門」。行業出臺更加規範的政策,以及監管措施的嚴格執行,乃是當務之急。



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