美房市兩極 低價房搶破頭 高價房乏人要

發表:2009-10-31 21:46
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美國房巿出現冷熱兩極的情況,部分法拍屋重災區,較低價的房產出現搶購的熱潮,而高價屋依舊是乏人問津。(Joe Raedle/Getty Images)

儘管近幾個月出現復甦的跡象,美國房屋產價格還是很可能進一步下滑,特別是那些在未來數年內,大量房產將成為法拍屋的地區。據《華爾街日報》報導,在部分地區法拍屋重災區,待售屋數量急劇減少,已經出現多個買家搶購的熱潮,不過這些僅限於較低價的房產,高價屋依舊是乏人問津。加州首府薩加滿都(Sacramento)60萬美元起價的待售屋數量逾15個月的銷售量,而售價30萬以下的房產的庫存僅 1.5個月的銷售量。明顯出現冷熱兩極的房地產市場情況。

《華爾街日報》季度調查顯示,全美28個主要都會區待售屋數量在急劇下降,但部分地區由於銀行可能收回更多的法拍屋,使得房價仍會繼續探底,例如:拉斯維加斯、亞特蘭大、底特律、鳳凰城、邁阿密和佛羅里達州其他地區及加利福尼亞州薩加滿都,而且情況將持續數年。

但對包括:波士頓、丹佛、明尼阿波利斯、舊金山、西雅圖、北卡羅來納州和俄勒岡州波特蘭等法拍屋情況相對輕微的地區,房價下跌的壓力就相對小很多。

近幾個月來,屋主和潛在買家在多個互相矛盾的房地產市場信號中被折磨著,找不出一個方向。

拉斯維加斯居民泰森夫婦今年夏天要買房時,發現市場異常熱絡,在最後買到他們的第一個家時,他們已經在其他三個競標中輸給其他買家。

泰森先生說:「那是一個瘋狂的市場。」

儘管房貸違約持續激增,在拉斯維加斯、薩加滿都和其他一些都會區,保存完好的法拍屋市還是很缺貨,首次購屋者必須為最近才負擔得起的資產和投資者競爭。

薩加滿都不動產首席執行官里昂說:「任何30萬元以內,體面的房子,幾個小時內就有數十個購買者。」

下一波法拍屋蓄勢待發

市場上法拍屋供應的減少的主要原因是因為政府強力的努力,要求房貸公司儘可能挽救眾多房貸戶,避免他們失去家園。

這項努力導致許多法拍流程凍結,減緩銀行手中擁有法拍屋數量的增加,但這一效果只是暫時的。

接下來三年內,房地產分析人士認為,數以百萬計的房產將被銀行收回,但無人可以預估這個過程會要拖多久,或銀行所擁有的法拍屋何時會淹沒各地市場。

根據丹佛的市場研究公司LPS所提供的資料分析,邁阿密-勞德代堡地區,近27%的第一順位抵押貸款已拖欠逾30天或已經在法拍程序中。這一比例在拉斯維加斯為23%,但在丹佛和西雅圖約8%。全國平均水平12.4%,而2006年底時全國比例為5.2%。

今年夏季,首次購屋聯邦退稅優惠刺激了低階到中階房屋市場的強勁需求,目前房屋市場正進入冬季的冷淡期,很少人在此時購買房地產,明年春季房屋市場的前景大都取決於各州的經濟情況和法拍屋情況。

就目前而言,市場似乎已趨於穩定,新澤西州歐提爾估價集團(Otteau Valuation Group)總裁歐提爾如此說。但是,如果就業市場變得更糟而房貸利率又大幅上升,「這可能是引爆點」導致另一波價格下降。

穆迪Economy.com網站首席經濟學家讚迪預測,假設就業率在2010年中期回升,那麼全國的平均房價會在明年的第三季觸底。但他認為,房屋價格在一些都市地區仍然有一段很長的下降時間。

穆迪Economy.com預測,房屋價格在2010年第二季,邁阿密將較去年同期下降約30%,美國佛羅里達州奧蘭多將下跌27%,拉斯維加斯24%,鳳凰城23%。

某些都會區的房屋市場,以法拍屋和賤賣房(對房屋提供低於抵押貸款餘額的價格)為主。紐約市場分析師曼休漢尼預計,這類的住宅佔底特律地區銷售的79%,拉斯維加斯的75%,但在休斯頓只有16%,波士頓7%。

其中最大的問題是聯邦政府還要支撐房屋市場多久。國會正在辯論是否在11月30日以後,延長首次購屋者的稅收抵免。雖然參議院已經出現妥協法案,但最後是否能延長這一購屋退稅優惠仍是未知數。

高價房屋充斥

雖然價格適中的房屋的供給已經縮水,但在許多地區,仍然有過剩的高價住宅,隨著越來越多的屋主無法負擔這些豪宅,這些房屋的價格可能將大幅下跌。

根據里昂房地產, 在加州首府薩加滿都,價格60萬美元以上的房地產的供給是逾15個月的銷售量,而售價為30萬美元以下的房產的庫存僅1.5個月。

賣主也將面臨房東們的激烈競爭,過去一年來他們一直在降低房租,這使得許多民眾以租房取代買房。根據紐約研究公司瑞斯(Reis)的資料顯示,全國公寓空置率在第三季為7.8%,是23年來之最高。

它預測「還有好幾季的苦日子,較低的租金和更高的空屋率。」

公寓租金可能面臨進一步下調的壓力,因為投資者購買法拍屋,把它們變成出租單位,瑞斯的經濟學家塞韋裡諾說,目前缺乏數據,難以知道有多少房屋被改為出租房子。

来源:大紀元編譯

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