美房市两极 低价房抢破头 高价房乏人要
美国房巿出现冷热两极的情况,部份法拍屋重灾区,较低价的房产出现抢购的热潮,而高价屋依旧是乏人问津。(Joe Raedle/Getty Images)
尽管近几个月出现复苏的迹象,美国房屋产价格还是很可能进一步下滑,特别是那些在未来数年内,大量房产将成为法拍屋的地区。据《华尔街日报》报导,在部份地区法拍屋重灾区,待售屋数量急剧减少,已经出现多个买家抢购的热潮,不过这些仅限于较低价的房产,高价屋依旧是乏人问津。加州首府萨加满都(Sacramento)60万美元起价的待售屋数量逾15个月的销售量,而售价30万以下的房产的库存仅 1.5个月的销售量。明显出现冷热两极的房地产市场情况。
《华尔街日报》季度调查显示,全美28个主要都会区待售屋数量在急剧下降,但部份地区由于银行可能收回更多的法拍屋,使得房价仍会继续探底,例如:拉斯维加斯、亚特兰大、底特律、凤凰城、迈阿密和佛罗里达州其他地区及加利福尼亚州萨加满都,而且情况将持续数年。
但对包括:波士顿、丹佛、明尼阿波利斯、旧金山、西雅图、北卡罗来纳州和俄勒冈州波特兰等法拍屋情况相对轻微的地区,房价下跌的压力就相对小很多。
近几个月来,屋主和潜在买家在多个互相矛盾的房地产市场信号中被折磨着,找不出一个方向。
拉斯维加斯居民泰森夫妇今年夏天要买房时,发现市场异常热络,在最后买到他们的第一个家时,他们已经在其他三个竞标中输给其他买家。
泰森先生说:“那是一个疯狂的市场。”
尽管房贷违约持续激增,在拉斯维加斯、萨加满都和其他一些都会区,保存完好的法拍屋市还是很缺货,首次购屋者必须为最近才负担得起的资产和投资者竞争。
萨加满都不动产首席执行官里昂说:“任何30万元以内,体面的房子,几个小时内就有数十个购买者。”
下一波法拍屋蓄势待发
市场上法拍屋供应的减少的主要原因是因为政府强力的努力,要求房贷公司尽可能挽救众多房贷户,避免他们失去家园。
这项努力导致许多法拍流程冻结,减缓银行手中拥有法拍屋数量的增加,但这一效果只是暂时的。
接下来三年内,房地产分析人士认为,数以百万计的房产将被银行收回,但无人可以预估这个过程会要拖多久,或银行所拥有的法拍屋何时会淹没各地市场。
根据丹佛的市场研究公司LPS所提供的资料分析,迈阿密-劳德代堡地区,近27%的第一顺位抵押贷款已拖欠逾30天或已经在法拍程序中。这一比例在拉斯维加斯为23%,但在丹佛和西雅图约8%。全国平均水平12.4%,而2006年底时全国比例为5.2%。
今年夏季,首次购屋联邦退税优惠刺激了低阶到中阶房屋市场的强劲需求,目前房屋市场正进入冬季的冷淡期,很少人在此时购买房地产,明年春季房屋市场的前景大都取决于各州的经济情况和法拍屋情况。
就目前而言,市场似乎已趋于稳定,新泽西州欧提尔估价集团(Otteau Valuation Group)总裁欧提尔如此说。但是,如果就业市场变得更糟而房贷利率又大幅上升,“这可能是引爆点”导致另一波价格下降。
穆迪Economy.com网站首席经济学家赞迪预测,假设就业率在2010年中期回升,那么全国的平均房价会在明年的第三季触底。但他认为,房屋价格在一些都市地区仍然有一段很长的下降时间。
穆迪Economy.com预测,房屋价格在2010年第二季,迈阿密将较去年同期下降约30%,美国佛罗里达州奥兰多将下跌27%,拉斯维加斯24%,凤凰城23%。
某些都会区的房屋市场,以法拍屋和贱卖房(对房屋提供低于抵押贷款余额的价格)为主。纽约市场分析师曼休汉尼预计,这类的住宅占底特律地区销售的79%,拉斯维加斯的75%,但在休斯顿只有16%,波士顿7%。
其中最大的问题是联邦政府还要支撑房屋市场多久。国会正在辩论是否在11月30日以后,延长首次购屋者的税收抵免。虽然参议院已经出现妥协法案,但最后是否能延长这一购屋退税优惠仍是未知数。
高价房屋充斥
虽然价格适中的房屋的供给已经缩水,但在许多地区,仍然有过剩的高价住宅,随着越来越多的屋主无法负担这些豪宅,这些房屋的价格可能将大幅下跌。
根据里昂房地产, 在加州首府萨加满都,价格60万美元以上的房地产的供给是逾15个月的销售量,而售价为30万美元以下的房产的库存仅1.5个月。
卖主也将面临房东们的激烈竞争,过去一年来他们一直在降低房租,这使得许多民众以租房取代买房。根据纽约研究公司瑞斯(Reis)的资料显示,全国公寓空置率在第三季为7.8%,是23年来之最高。
它预测“还有好几季的苦日子,较低的租金和更高的空屋率。”
公寓租金可能面临进一步下调的压力,因为投资者购买法拍屋,把它们变成出租单位,瑞斯的经济学家塞韦里诺说,目前缺乏数据,难以知道有多少房屋被改为出租房子。
来源:大纪元编译
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