江浙退房潮與海南炒房潮並不矛盾

2010-01-18 01:51 作者: 葉檀

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如果緊縮政策不變,以炒作天涯海角的房產為標誌,房地產的瘋狂炒作將暫時告一段落。

有消息稱,民間資金房地產市場的主攻方向已經不在杭州而在海南,媒體在一定程度上印證了這一點。

1月14日,《每日經濟新聞》記者對杭州、溫州、南京、麗水等二三線城市的房地產市場調查發現,上述區域近期的新房撤銷量遠高於去年同期。在杭州、麗水等城市,甚至出現了合同撤銷量和當天銷售量相當的情況。而在上海等一線城市,新房合同撤銷量比去年12月同期大幅減少,與江浙等地形成了強烈反差,資金還在狂炒海南房地產。

作為曾經的房產泡沫聖地,據不完全統計,目前在海南的全國性房地產開發企業超過100家,投資總額超過1000億元。據海南當地政府相關部門介紹,2009年上半年,海南省房地產開發投資完成114.77億元,同比增長37.2%,保持高位增長。隨著投資客和開發商潮水般湧入,海南尤其是三亞的地價和房價一路飆漲。國家統計局數據顯示,三亞房價從2009年6月的9526元/平方米,一路上漲到9月份的14751元/平方米。

資金豐富的二三線城市遇冷,海南等地進入房產熱炒期,全部都是房地產狂熱炒作接近終點的信號。

房產投資有長投與短投兩種,投資一宗房產,如果是長期投資,在初始階段是為了對抗通脹與保值,而本質是看好當地的經濟發展,握有一份當地經濟的看漲期權。比如你在溫州花大錢投資一處房產,時間在3年以上,這就說明在3年的時間內你看好以下兩點經濟基本表現,一是民間投資資金將繼續增加,二是當地的經濟向上增長,這樣一來,你的房產無論是出租還是投資都能獲得收益。

在2009年,各地房地產基本上以瘋狂的短期投資為主,這從一線城市二手房成交量創歷史新高可見一斑。在2009年的房地產投資高峰時,沿海房價狂漲顯然是資金從實體經濟撤出無處可去的表現,他們抓住任何一個概念大炒特炒,導致租售比等到達相當離譜的程度,北京有的樓盤租售比高達一比五百,買的房子通過出租要四十多年才能收回投資。短炒的投資者不是傻瓜,當政策緊縮,他們意識到無人接盤時,最理智的做法就是趕緊拋售,收回成本。

房地產是否健康,最終還要看當地的經濟指標,租房比例、工資收入比等平時棄若弊屣的數據就成為重要的參數。事實上,沿海地區的經濟無法支撐目前過高的房價,下挫是題中應有之義。

目前二三線城市房地產遇冷,說明瞭隨著貨幣略有收縮,這些地區的投資收益讓投資者起疑,沿海地區的經濟實際狀況比房價所反映的要糟糕得多。人們不認為當地的經濟與資金還能支撐比現在更高的房價。而海南則挾帶旅遊島與離稅購物之餘威,成為這次泡沫接棒中的最後環節。海南房價並不健康,因為海南旅遊島規劃遠未成為當地經濟增長的現實。

房地產的走向掌握在政府手中。政府官員態度強硬,1月14日,廣東省房地產行業協會2009年度會員大會上,國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲表示,投機炒作行為推高了房價,如果「國11條」等近期調控政策效果不明顯,中央還可能繼續出臺政策調控。而國家政策調控下,今年房價和成交量的漲幅都將回落。

現在遠不是房地產市場塵埃落定之時。

形勢比人強。今年的中央「一號文件」依然姓「農」,與往年不同,推進城鎮化將成為「三農」工作的重要一環。推進城市化其志可嘉,但在目前的財稅體系下,小城鎮缺乏財政起支柱作用的主要稅種。單純依賴上級財政撥付顯然無法長遠,與十幾年前大城市通過土地籌集建設經費一樣,在小城鎮的建設中土地仍是重要收入來源。

在此前的城鎮化試點工作中,不少地區通過土地財政來充實資金。在四川省廣安市廣安區,為破解小城鎮建設資金難題,該區通過土地集約開發,開闢1000畝新增用地,「熟地」倍增價值量,2009年,全區各鄉鎮實現土地經營收益1.2038億元。這是否意味著土地溢價從大城市走向了小城鎮?如果中國政府無法得到稅收支撐,房地產仍然是個巨大的魔咒。

海南曾經成為中國房地產泡沫的標誌,在這一輪房產熱潮中是否會成為房地產泡沫的終結地?如果不加抑制,完全有可能。



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