易憲容：央企退出會改變房地產的困境嗎？

作者：易憲容發表：2010-03-26 22:46

今年「兩會」之後，北京的「地王」事件造成了對國內房地產市場巨大的衝擊，先是全國媒體一片嘩然，以為這是中央政府房地產宏觀調控政策的失敗，以為央企進入房地產市場推高地價，是國內房價飆升的元凶，從而使得其後國資委宣布要求78家央企退出房地產及北京市政府宣布暫時停止高價地的拍賣。

現在我們要問的是，國資委要求這些央企退出房地產市場能不能管住地王？能不能改變目前的房地產市場的困境？能不能讓過高的房價回歸理性？還有央企為何要進入房地產市場？等等。這些問題都是值得我們認真思考的。

可以說，國資委以行政命令的方式要求部分央企退出房地產市場，這是完全錯誤的。這是完全出於新聞媒體的壓力，怕自己承擔責任，突然間作出的草率的決定。因為，在房地產市場，法律上從來就沒有進入的企業所有制的限制，更沒有央企不能進入限制。既然進入房地產的企業沒有所有制的限制，無論是民企進入還是央企進入都是一樣的，只要每一家企業符合相應進入資質就可以。

那麼，央企為什麼要進入房地產市場？是不是央企不務正業？也不是。因為，在早些時候，國資委對每一家央企進入的行業有一些定位及分工要求，但是隨著國資委對央企提出業績考核要求、隨著房地產暴利使得各行各業的企業都紛紛湧入房地產，央企進入房地產市場也是正常的。也就是說，在房地產暴利面前，民營企業可以做，央企同樣會有巨大的逐利動機。可以說，央企進入房地產市場，主要是奔房地產暴利而來的。正因為房地產業有暴利，全國所有的企業及個人都湧入房地產，央企進入也是自然的。如果房地產暴利消失，央企自然會退出房地產，而不需要國資委下行政命令要求退出。

既然房地產業存在暴利，它也不可成為民營企業的專利而將央企排斥在這個行業之外。因為如果暴利行業僅是民企獲得，那麼這不僅對央企不公，也是對全國人民不公。因為，民企獲得暴利，其收益全部會轉化為個人財富。這就是為什麼當前的房地產市場成了少數人在短期內集聚與轉移社會財富的工具的原因。如果央企獲得暴利，當前先是央企管理層的業績，是管理層的報酬所得，但剩下的部分仍然可轉化為國有資產及國有財富。在這個意義上，央企進入暴利的房地產給整個社會帶來的利益更大一些。

當然，現在問題的焦點是央企進入房地產推高了地價，拍賣出一個又一個地王，從而使政府的房地產宏觀調整政策失效，從而使中央要遏制房地產的高價格或不可能。因為，在不少人看來，地價過高不僅會進一步推高周邊和當地城市的住房價格，也會改變房地產預期，讓房地產開發商及投資者看好當前的市場從而讓當地房價繼續上漲。但是，實際上這是顛倒了因果關係，儘管房價與地價可以存在價格變化上的互動，但無論什麼時候或地方，起決定因素的仍然是房價推高了地價，而不是地價推高了房價。從2007-2009年這幾年的情況來看，只有在房價大漲時，所謂的地王才會一個又一個地出現。

一般來說，在一個成熟的房地產市場，土地拍賣價格的高低，媒體及業界並不會過度渲染，更不會把這些信息通過房地產開發商無限放大，比如中國香港。因為，在成熟的房地產市場，拍賣土地的價格是多少完全取決於建築商對該土地投資價格的判斷，至於這種判斷的風險有多高，從建築商拍到這塊土地之後，就完全由建築商自己來確定。由於拍賣土地的投資風險要由建築商自己來承擔，那麼建築商在拍得該土地時，其出價一定會進行充分的投資可行性論證，否則，若所拍賣土地存在巨大的風險，完全會由企業自己來承擔。

但是，由於中國內地房地產市場不發達，早幾年，中國的情況與這種現象有所不同。比如房地產開發商在拍買土地時，可以與地方政府合謀，或是在拍賣土地的過程中暗箱操作，或對所拍賣土地的出讓金繳得很少或繳款期延長。由於房地產開發商在拍得土地後對土地出讓金年繳有很大彈性或談判餘地，當所拍到的土地有利可圖時，房地產開發商在住房預售後不斷把土地出讓金繳清；如果所拍到的土地面臨較大風險或住房生產出來可能虧損時，房地產開發商就可能把拍到的土地交還給政府，其一點風險也不要承擔。

2007年全國高價拍賣的不少土地就沒有建造住房而是還給了政府。在這種情況下，土地的價格拍得最高，房地產開發商都不承擔風險，它們豈怕推高所拍賣土地的價格？當前企業高價拿地，情況是不是如此，目前不是很清楚，但是，如果按照國土資源部的文件要求，房地產開發商對所拍賣土地能夠繳清土地出讓金，那麼其風險就要房地產企業來承擔。房地產企業要把土地的價格推高，僅是它們對未來房地產市場的判斷，至於這種判斷如何還得市場來檢驗。因此，市場根本不用擔心房地產企業把土地的價格推高，更不用擔心「地王」的出現。房價不是因為土地的價格上漲而上升。

而近幾年特別是2009年的房價快速飆升，儘管其因素不少，但最為根本的原因是政府過度優惠的信貸政策導致的結果。2009年，個人從商業銀行貸款達到24600億元，是2008年的4倍多。當個人利用過低利率過高槓桿率的銀行信貸進入房地產市場時，房價豈能不迅速推高？如果說，政府對房地產的宏觀調控不在這要害上入手，僅僅是希望控制地價及增加住房供給，高房價要遏制是不可能的。當房價仍然在飆升時，即使讓央企退出房地產市場，同樣有其他企業把地價推高。假定不把地價推高，也只不過讓房地產的暴利更高而已。因為，從2003年以來，中國房地產市場從來就沒有成本定價。如果中國房地產市場是成本定價，房價豈能很高？

從上述的分析可以看到，國資委宣布央企不得進入房地產市場，其實這是一個十分錯誤的決定。因為，國資委不讓央企進入房地產業並不表明土地的價格一定會降低，也不表明當前一些城市的高房價會得到遏制，只不過表明國資委的主事者不願意承擔房地產宏觀調控可能面臨問題的責任。如果國資委能夠堅持原則，不僅不讓央企退出房地產市場，反之制定相關政策讓進入的央企能夠在房地產市場承擔社會責任，讓央企生產更多更好的廣大民眾有支付能力購買的住房，這樣更容易讓房價逐漸回歸到合理的水平。這同樣是央企的一種社會責任。

總之，如果當前房地產市場宏觀調控的核心是遏制部分城市的高房價，就得讓2008年下半年以來推出的過度優惠的房地產信貸政策及稅收政策回歸到常態，堅決打擊房地產投資炒作。如果政府不能夠在這個切入點入手，不嚴格控制銀行信貸進入房地產，那麼中央堅決遏制高房價的目標是不可能實現的。正是在這個意義上，央企退出房地產市場並沒有改變當前房地產市場的困境，反之，房地產市場所面臨的問題會更多。

来源:華夏時報

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