人民幣升值將打壓房價

2010-03-28 07:33 作者: 艾經緯 張愎
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人民幣升值和開徵物業稅是打壓房價的兩種方式,而人民幣的實際購買力是由人民幣的發行機制和匯率政策兩者決定的

周洛華,上海大學地產學院副院長,一個特立獨行的海歸金融學博士。他一直用金融學的眼光,且拒絕用經濟學的供需框架來分析房地產。2004年,他提出加息將助漲房價,2008年他拋出油價決定房價、降息將打壓房價等言論。

在他的眼裡,房地產屬於資產,其價格是由該資產所隱含的預期收益和風險所決定的,並不是由房地產的融資成本所決定的,也當然不是由供求關係決定的。在資本市場上,是預期風險和收益決定了融資成本,而不是融資成本決定了預期收益和風險。

他慣用的分析邏輯是,貨幣就如同一把尺子,用它來度量房價,如果尺子縮短了(貶值),那麼房價就會相應上漲;如果尺子拉長了(升值),那麼房價就會相應下跌。

他認為,中國人民銀行的貨幣政策,尤其是人民幣匯率政策是左右當前房價的關鍵因素。而鑒於2010年CPI的上漲前景,他對《第一財經日報》表示,擔心2010年房價還會繼續上漲。

《財商》:當前房價過高過快上漲,主要是什麼因素造成的呢?

周洛華:現在房價上漲的關鍵原因是人民幣存在購買力縮水的預期。這個預期導致大家提前買入房產來防止購買力縮水的風險。

目前,人民幣升值的可能性不大,但通貨膨脹的壓力是越來越大。因為2009年信貸投放很多,今年又遇到了乾旱,農作物可能會減產,CPI上漲可能性很大。有人說可以加息來對抗通脹,但我從2004年10月就一直認為在固定匯率機制下,加息不會抑制通貨膨脹,只會提高房價。所以我擔心如果通貨膨脹真的到來,那麼,2010年房價還會有一輪波瀾壯闊的上漲。

從過去幾年的市場表現來看,中央政府出臺的任何看似打壓或調控房地產市場的政策,除了規範房地產市場更加健康發展之外,並沒有打壓房價的效果,其最終結果是讓各級政府及國有商業銀行從房價上漲中獲得更大的收益,比如說稅收與息差收入。當然,這些政策當時也確實起到了減緩房價上漲速度的作用,但是沒有改變房價上漲的趨勢。

《財商》:那麼,你認為目前房價有泡沫嗎?

周洛華:我無法判斷中國房地產是否有泡沫。中國房價相對於那些想買又買不起房子的老百姓的收入水平來說確實是有泡沫,而且泡沫相當大。

但如果中央政府繼續容忍溫和的通貨膨脹,也就意味著人民幣可能會貶值,人民幣購買力會繼續縮水。相對未來人民幣實際購買力縮水的前景來說,當前房價可能沒有被高估。

《財商》:房價泡沫會破嗎?會被什麼力量刺破?就如你曾說的美國高油價刺破了房價泡沫。

周洛華:這個無法預測。這種力量在美國是有的,美國房價出現拐點的時候,恰恰是高油價的時期,美國經濟運行模式無法支撐過高的油價,導致經濟出現調整,而美國房地產價格相應下跌。

在中國,能夠打壓房價的方式有兩個,一是人民幣升值,二是徵收物業稅。我猜想人民幣升值的可能性不高。因為中國政府此前反覆表態,人民幣匯率改革要保持三性(穩定性、漸進性和主動性)。

從一般歷史經驗來說,一個國家貿易出現逆差的時候,往往也就是通貨膨脹開始抬頭的時候,二者往往是同步的。也就是說中國有可能進入一個通貨膨脹抬頭的時刻,這個時期的房價應該是上漲的。

物業稅的徵收對打壓房價來說是好政策,對地方政府也會有好處,但對老百姓來說不見得是好政策。因為雖然徵收物業稅會導致房價下跌,但對購房者來說,又多了一筆長期的支出,有點兒類似於「首付降低了,而按揭增加了」的情況。

《財商》:即是說,你認為房價很大程度上受人民幣購買力決定?

周洛華:房價之所以上漲,和地方政府無關,和開發商也沒有關係,只和央行的貨幣政策相關,只要我們繼續實行適度寬鬆的貨幣政策,房價就很可能會繼續漲下去。這並不是說過剩的貨幣流動性推高了房價,流動性只是貨幣政策的一部分。

更重要的是人民幣的發行機制和匯率政策,兩者決定了人民幣的實際購買力。此時此刻,國內房價下跌的可能性等於人民幣升值的可能性。一個穩健而理智的政府現在似乎不應該有打壓房價的動機,因為這樣有可能會造成中國有史以來最大的銀行體系壞賬。

從過去5年我們銀行業改革的經驗來看,我國應對金融機構壞賬的方法往往是注入國家外匯儲備或提供央行再貸款,而後者可能會在將來造成更大範圍的通貨膨脹。這一貨幣發行制度的漏洞現在還沒有補上,我國政府從來沒有明確宣布過今後如果商業銀行出現壞賬,不再動用央行再貸款的辦法讓資產管理公司與銀行置換不良資產。所以,人民幣始終存在著央行動用「再貸款」這一工具為商業銀行「埋單」壞賬的制度風險。如果這些問題得不到有效的解決,買房子還是很理智的一個決定,而且是一個被迫作出的理智決定。

《財商》:你此前關於油價決定房價的說法是什麼邏輯?

周洛華:簡單地說,就是油價決定了經濟模式,經濟模式支撐了高房價。如美國,油價下跌,美國經濟就會繁榮,而油價上漲就擊潰了美國的地產繁榮,導致次級債危機的爆發。

如果我們未來建立了一個浮動匯率體系的話,而且我國油價和國際接軌,結果就可能會出現國內的房地產價格和國際油價反相關的情況,因為到那時,高漲的油價使得我們基於現有的經濟運行效率的高房價基礎將完全喪失。

来源:第一財經日報

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