京滬房價會跌多少
最近回國,在北京、上海零距離考察了房價,可真不能用「貴」來形容了,那是「超貴」了,已然超過紐約的平均房價了!同時,我發現北京上海的親友們(包括幼兒園小學中學大學的同學們),要麼沒房子,要麼就有好幾套。對於那些有錢的人來說,他們都說房價還不算貴,那是「剛性需求」的結果,房地產又是中國支柱產業,所以房價肯定不會跌。而對於那些普通工薪族來說,如果沒有房子的,哪怕降一半價格,他們還是照樣買不起。而且,他們好像也都快斷了買房子的念想。
事情往往是這樣,當大多數人都說房價不會跌的時候,政府突然使出一系列殺手鐧。轉瞬間,從堅信房價絕對不會降,到大家都在預測降多少,並且都分析得有條有理,各種百分比都有:從5%的微調,一直到50%的腰斬!我上海的一個表弟也來電話,要我「算算」北京、上海的房價能跌多少。
這可真把我難住了。雖然我對北美的房市有研究,但國內的房價會跌多少,我真說不准。
如果大家都不靠借貸,那麼房價的漲跌就只能隨著收入的漲跌上下起伏,反映的是合理的供求關係,就像房租那樣。比如在上海,這10年來平均房價上升了4倍,而房租的上升連一倍都不到,顯然和收入的增長成比例。這是因為租金不能借貸,必須支付現金,租金所反映的是真實的供求關係。
房市和股市不完全相同,但也有相似之處。一旦投機者退出,房價跌起來也是非常可怕的,不僅會漸漸地跌,也是會像自由落體一般,一路下跌,直至回歸合理價位——也就是最權威的房價與房租之比。在美國,用房價除以月房租,如果在160倍上下,那就是合理的房價。而目前的中國,因為不用交房產稅,最合適的比例應在200倍上下。被稱為「打工皇帝」的唐俊,就是用這個尺度來計算的。因為房價與房租之比遠遠高於200倍,所以唐俊一直租住高級公寓。很顯然,租比買划算。
寫到這兒,北京、上海的房價已經下跌,還會跌多少,大家心裏應該有一把尺子了。
来源:中國證券報
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