容忍股市泡沫不容忍房地產泡沫

作者：葉檀發表：2010-05-28 14:30

央行釋放流動性，與房地產市場收緊土地增值稅，說明決策層可以容忍股市泡沫，但不能容忍房地產泡沫。

由於目前銀行體系資金緊張，回購利率飆升，本週資金淨投放量或將達到1450億元。如果再加上國庫現金管理所投放的資金量，總額將達到1850億元，創下4月以來的天量。至此，5月實現淨投放基本已成現實。這與此前緊縮政策大相逕庭。此前13週，除一週淨投放外，其餘12週保持資金淨回籠。13週內央行累計淨回籠資金1.02萬億元，並且上調存款準備金率回籠資金近3000億元。

就在各方對於房地產調控迷惑之際，又一項新政出臺。5月26日，國家稅務總局日發布《關於土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中若干計稅問題。這是對新「國十條」和各地細則加大土地增值稅清算力度的細化。爭議頗大的房產稅未出，土地增值稅收緊，房地產調控政策在往貨幣緊縮之路上飛奔。

不能不容忍股市泡沫，高科技企業需要，銀行需要，如果股市緊縮，中國實體經濟將隨之下行。但另一方面，為了中國經濟結構調整，又不能放鬆房地產調控。從目前形勢來看，刺破房地產泡沫的方針不會變，變的是調控方式。「國十條」的核心條款是提高房地產融資成本、降低房地產金融槓桿。而此次細化土地增值稅，相當於變相向房地產企業加息。考慮到房地產企業融資越來越難，目前房地產企業的現金流將遭遇極大考驗，今年會有一波房地產企業洗牌潮。

政策能夠一箭雙鵰地做空樓市做多股市嗎？有一定難度。在激勵機制不改變的情況下，資產泡沫不可能只流向特定市場，而不流向另一個市場。

土地增值稅是利器。土地增值稅並非新政，2005年強調徵收土地增值稅，引起房產股暴跌。按照國家稅務總局新近發布的《通知》，如果嚴格執行土地增值稅清算政策，因囤地或捂盤而獲得的額外收益，最高可徵收60%的土地增值稅，加上囤地或捂盤的資金成本和機會成本，將可能會使開發商囤地陷入無利可圖的境地。問題在於，土地增值稅的徵收從來都是鬆緊帶，預征不易。

市場反應正是如此，對房地產新政明顯審美疲勞。由於貨幣流動性增加，股指再次顯示出企穩跡象。5月27日收盤，滬指報2655.92點，上漲30.13點，漲幅1.15%，成交985億元；深成指報10543.33點，上漲181.64點，漲幅1.75%，成交784.16億元。除了稀有金屬、中字頭大盤股、金融保險等板塊之外，幾隻地產股同樣有資金淨流入的跡象。央行放鬆流動性幫助了地產股，並非無心插柳柳成蔭，而是必然趨勢。

只有一種情況能夠做到只打房地產不打證券：單獨提高房地產的交易成本，市盈率控制在一個特殊的水準之下，做實上市公司的業績，嚴格要求執行分紅政策。這就意味著，中字號上市公司的投資價值較高，而房地產市場泡沫較大。問題是，目前房地產與金融、建築等板塊市盈率如難兄難弟，上市公司的誠信與吝嗇並不比房地產企業更好，憑什麼資金只進入證券市場而不進入樓市？唯一的可能性就是政策單獨對房地產施壓，降低房地產上市公司的盈利，從而變相提高市盈率。

房地產市場將發生極大變革，這一變革並不意味著房地產泡沫的消失，而意味著開發商的更新換代。

政策對房地產市場資金的收縮前所未有。從土地款到銷售回款都有嚴格限制：今年3月，國土資源部下發《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》，嚴格規範土地出讓底價，土地出讓最低價不得低於出讓地塊所在地級別基準地價的70%，競買保證金不得低於出讓最低價的20%。土地出讓成交後，開發商必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂後1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，餘款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年等。一旦從嚴徵收土地增值稅，可以預料，一半以上開發商會在三季度出現資金緊張局面。

結局是什麼？房地產泡沫下降了嗎？不是。而是所有有能量的、能夠通過母公司拿到低息貸款、能夠搭上房地產信託快車的房產商有福了。他們會成為最大的贏家。

来源:博客

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