牛刀:金九銀十是房價整體下降的開始(圖)
以本輪調控的時間來推算,今年的金九銀十正是全國房價整體下跌的開始。根據2008年的調控政策的執行情況看,從政策的執行到真正產生效應需要兩個月,而真正促使房價全面下降,需要半年。從今年5月1日開始正式執行調控政策,正好是10月份,由於信貸政策的嚴厲,又能促使整體房價開始進入下降通道的時間略早一些。
無論如何,這一次資本給了政府以深刻的教訓,知道一任資本胡作非為的後果,理論上不會輕易放鬆對資本的管理,尤其是,蒜你狠、豆你玩後,引起決策層面更加警惕。但是,因為政府的利益深陷其中,一時想拔出來,又是不太可能的事。
那麼,在結構性泡沫破滅的過程中,儘管沒有加息,儘管流動性依然氾濫、儘管仍然處在負利率水平,但是,投資投機性需求被有效地逼出了市場,真正的剛性需求能夠買得起現在住宅的比例不到25%,這就是我們看見的成交量大幅萎縮75%的主要原因。
到了金九銀十,開發商至少遇到三大問題:第一大問題面臨資金問題。年底是償債高峰,無論是不是上市公司都面臨年底還債的問題,而且,今年的貸款一旦償還,是否能夠續貸也是很難說的事。對於中央政府來說,今年還要依賴開發商對GDP做點貢獻,明年就不需要開發商了,因為大量的社會保障住宅一旦啟動,同樣能拉動房地產相關產業的發展。這樣,房價如果降幅不大,政府還有出臺更嚴厲政策的空間。
第二大問題是上市的開發商今年業績普遍下滑,為了財報,必須加大銷售力度。到了金九銀十,離年終只有兩個月,業績上不來,要影響明年一年的發展,像萬科等不斷加大降價力度可以看得出來,上市公司要做降價銷售的領頭羊,而且,降價幅度將逐步擴大到30%至50%的區間,促使全國房價的整體下降。
第三大問題是涉及房地產的信貸政策將更加嚴厲。追究土地出讓金、對投機炒作過度的城市三套房貸提出嚴禁、二套房貸不低於五成等等,都是明令禁止信貸資金流進房地產的信號,實際上,上半年涉及房地產的新增貸款下滑3%,進入下半年,涉房地產的信貸資金下滑福大更大,從目前情況看,整個下半年將下滑 15%,實際意味著房價至少會下跌15%。
這三大問題考研的不僅僅只是開發商的資金鏈,而是整個市場的供求關係發生逆轉,真正想買房子的缺少支付能力,就是三代人湊錢也買不起。如果此時,央行再來回收流動性,涉及房地產的過度流動性就會大幅收縮,逼迫開發商降價銷售。現在所謂市場回暖,是一種欺騙買家的行為,無論是北京、上海、還是深圳,目前的成交量只有正常年份的四分之一,想撐下去可能沒那麼容易。
所以,與去年同期相比,今年的十月全國房價將會出現同比下跌,而且,因為下跌幅度與市場購買力之間相差較遠,成交量仍然不能有效放大,還將促使開發商加大下降幅度。今年的金九銀十,開發商要自食去年房價暴漲的苦果,走上另一條沒有鮮花的歧路。
来源:中金在線
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