牛刀：金九银十是房价整体下降的开始(图)

发表：2010-08-07 12:35

以本轮调控的时间来推算，今年的金九银十正是全国房价整体下跌的开始。根据2008年的调控政策的执行情况看，从政策的执行到真正产生效应需要两个月，而真正促使房价全面下降，需要半年。从今年5月1日开始正式执行调控政策，正好是10月份，由于信贷政策的严厉，又能促使整体房价开始进入下降通道的时间略早一些。

无论如何，这一次资本给了政府以深刻的教训，知道一任资本胡作非为的后果，理论上不会轻易放松对资本的管理，尤其是，蒜你狠、豆你玩后，引起决策层面更加警惕。但是，因为政府的利益深陷其中，一时想拔出来，又是不太可能的事。

那么，在结构性泡沫破灭的过程中，尽管没有加息，尽管流动性依然泛滥、尽管仍然处在负利率水平，但是，投资投机性需求被有效地逼出了市场，真正的刚性需求能够买得起现在住宅的比例不到25%，这就是我们看见的成交量大幅萎缩75%的主要原因。

到了金九银十，开发商至少遇到三大问题：第一大问题面临资金问题。年底是偿债高峰，无论是不是上市公司都面临年底还债的问题，而且，今年的贷款一旦偿还，是否能够续贷也是很难说的事。对于中央政府来说，今年还要依赖开发商对GDP做点贡献，明年就不需要开发商了，因为大量的社会保障住宅一旦启动，同样能拉动房地产相关产业的发展。这样，房价如果降幅不大，政府还有出台更严厉政策的空间。

第二大问题是上市的开发商今年业绩普遍下滑，为了财报，必须加大销售力度。到了金九银十，离年终只有两个月，业绩上不来，要影响明年一年的发展，像万科等不断加大降价力度可以看得出来，上市公司要做降价销售的领头羊，而且，降价幅度将逐步扩大到30%至50%的区间，促使全国房价的整体下降。

第三大问题是涉及房地产的信贷政策将更加严厉。追究土地出让金、对投机炒作过度的城市三套房贷提出严禁、二套房贷不低于五成等等，都是明令禁止信贷资金流进房地产的信号，实际上，上半年涉及房地产的新增贷款下滑3%，进入下半年，涉房地产的信贷资金下滑福大更大，从目前情况看，整个下半年将下滑 15%，实际意味着房价至少会下跌15%。

这三大问题考研的不仅仅只是开发商的资金链，而是整个市场的供求关系发生逆转，真正想买房子的缺少支付能力，就是三代人凑钱也买不起。如果此时，央行再来回收流动性，涉及房地产的过度流动性就会大幅收缩，逼迫开发商降价销售。现在所谓市场回暖，是一种欺骗买家的行为，无论是北京、上海、还是深圳，目前的成交量只有正常年份的四分之一，想撑下去可能没那么容易。

所以，与去年同期相比，今年的十月全国房价将会出现同比下跌，而且，因为下跌幅度与市场购买力之间相差较远，成交量仍然不能有效放大，还将促使开发商加大下降幅度。今年的金九银十，开发商要自食去年房价暴涨的苦果，走上另一条没有鲜花的歧路。

来源:中金在线

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