葉檀:房價接近底線 三招才可逆轉
房地產市場短期底部已經探明。除非出現以下三種情況,市場才可能逆轉:一是大批保障房推向市場;二是加息;三是推出房產稅。
8月1日,央行公布了近日召開的央行分支行行長座談會內容,強調下半年要繼續落實好適度寬鬆的貨幣政策,同時嚴格執行差別房貸政策,促進房地產市場健康平穩發展。
這一政策傳導出兩層含義:第一,央行將繼續實行適度寬鬆的貨幣政策,市場對於貨幣政策繼續緊縮的恐慌大可不必;第二,各銀行的房貸政策不會改變,將繼續收緊房貸槓桿,對投資性購房利率單向度加息。
央行的表態將被市場理解為,不會出臺更加嚴厲的房地產貨幣政策,而投資者將理解為利空出儘是利好。這說明,房地產市場不會更加糟糕,價格不會大幅下挫,房價基本觸底。
房地產調控政策三大法寶:利率、稅率與保障性住房。現在看來,後兩項基本不可能兌現,房產稅尚未推出已引發廣泛爭議,左派與右派在房地產投資者的大旗下集合在一起,以種種理論證實房產稅的不可行與不必行。而保障性住房以往雷聲大雨點小,從土地到資金全都捉襟見肘。惟一的辦法就是動用利率手段,縮短房地產金融槓桿,增加資金成本。
所謂上有政策下有對策,經過上半年的調控,市場對於房地產金融政策已經有了足夠的免疫力。
以前屬於偏門左道的其他融資渠道已經成為正道。今年1-6月共計發行了667億元房地產類信託產品,單月平均發行規模超百億;6月當月的發行規模更是達到了170多億元的新高。而去年全年,房地產類信託產品的發行規模僅400多億元。6月以來上市房地產企業也頻頻發布借道信託融資的公告,其中,上實發展聯袂中誠信託擬發行大約10億元信託資金,為6月份以來上市房企信託擬融資項目的規模之最。
不僅如此,房地產投資信託基金(REITs)試點,目前正處於最後的等待期。房地產信託基金一旦試水,房地產資金可以通過基金打通債券、證券市場,房地產資金將如不盡江水滾滾而來。
2009年上半年,人民銀行曾會同證監會等相關部委上報了REITs試點的請示,並在得到首肯後,確立了在銀行間市場和交易所市場同時展開試點的總體安排。此外,還由人民銀行牽頭財政部、發改委、證監會、銀監會等11個部門成立了試點協調小組,其中銀行間市場REITs的試點辦法由人民銀行主導起草,交易所REITs由證監會主導。在房地產調控階段,推出REITs試點並不是好的選擇,但有關方面擴張資產之心已經難以扼制,竟然將REITs視作平抑房地產市場的良方。
更重要的是,由於我國財富分布不均,25%的房屋交易以現金交易,只要房地產預期明確,僅這部分交易量就將支撐房地產投資市場。
市場數據足以說明,房地產市場的恐慌情緒正在消退。
新房成交量上升,從7月19日到25日,北京新房成交套數環比上漲72.6%,成交面積環比增長50.3%;上海成交套數和成交面積環比分別增長22%和24%;廣州成交4278套,環比增加7.76%。
二手房成交量上升、掛牌量下降。中原地產對京津滬穗深五大城市的監測顯示,近期各地二手房掛牌量已從新政後的最高位逐步回落。從7月19日到25日的一週,主要城市掛牌價格下跌幅度亦開始減緩。如北京二手房掛牌價5月環比下降2.6%,6月降1.9%,而最近一週降幅僅為1.5%;廣州二手房掛牌價同期降幅分別為1.8%、1.3%和0.3%。
貨幣不會再緊縮、利率不下調、成交量下降、房價堅挺的事實,給房地產投資者打了數支強心針,剛性需求者在房價微降的誘惑下積極入市,而多次置業者重新入市,很明顯投資性購房需求開始抬頭。
更明顯的標誌是,近期鐵礦石、建材價格急劇上升,甚至有商家封盤惜售,說明通脹與泡沫預期積重難返。
我們不得不面對,房地產政策疲軟無力,投資者洋洋自得,開發商以小幅降價贏得市場的追逐。在房地產新政百日之際,房地產市場短期底部已經探明。除非出現以下三種情況,市場才可能逆轉,一是大批保障房推向市場;二是加息;三是推出房產稅。
来源:南方人物週刊
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