葉檀：樓市調控光靠社論不行

作者：葉檀發表：2010-09-20 15:28

樓市調控動真格，需要的不是社論，不是警告，而是政府的誠信與可靠的技術手段。

為了抑制房地產投資與投機性需求上升，近日，新華社與人民日報連續就樓市發出警告：從8月30日到9月17日，新華社發表7篇文章表示調控將進行到底，同時指出樓市並未回暖，指責「樓市調控影響經濟增長論」別有用心。無獨有偶，從8月17號開始，在一個月的時間內《人民日報》連發6文，表示樓市調控已到關鍵階段不可動搖。

上述文章讓人們看到了政府調控房地產的決心，但決心與效果不可混為一談，政策與市場手段未必全部重合。更重要的是，調控需要獲得民意支持，決不應諱疾忌醫，認為所有提醒房地產市場回暖者全都別有用心。

取得調控效果，關鍵取決於兩個方面，既要言出必行取信於市場，更要對症下藥顯示調控的市場性與科學性。

人們之所以對調控一再觀望，是因為從2003年以來的數次調控全都無疾而終，不服從警告者均獲得了極大的收益，也許政府有無數無奈，但在市場人士眼中只看到了「失信」二字。由於失信在先，語言警告市場的邊際作用遞減，最後接近於無。人們對此輪調控是否能夠一調到底、是否能夠擺脫宏觀經濟的約束與利益集團的束縛心中存疑，正是理性反應。樹立信譽靠的主要不是言論，而是行動，這是中國古已有之的哲學觀念。

股市已有社論邊際效用遞減的先例。1996年，《人民日報》社論希望扼制非理性和不正常的投資行為；1999年人民日報評論員文章讚賞投資者大多是遵循「價值投資理念」；2006年歲末新華社評論則指出：「股指上漲的背後蘊藏著中國股市在價值估值體繫上發生的變化」，希望股市恢復理性。但社論作用一次小似一次，1996年社論指數下跌近40%，1999年指數上漲了30%，2006年指數反而上漲50%。

可見，光靠社論是無法真正說服市場的，市場必須用市場的手段進行調控。

房地產調控需要的前提條件是，地方政府擺脫土地財政束縛，通過其他稅收以及中央與地方的稅收改革，使地方政府真正成為公共服務的提供者，而不是與民爭利的大地主。

目前的地方政府在驅使下已經部分向公共服務者的方向改變，比如要求地方政府年內完成580萬套的保障房建設，比如住建部與地方政府簽訂合約以約束地方政府。但是在核心改革領域，如地方政府的財政收入來源，中央與地方政府的職責利機制方面，沒有重要改革舉措出臺。到目前為止，地方政府仍然通過土地儲備中心壟斷房地產一級市場，土地收入仍然是地方財政收入的半壁江山，房產持有稅遲遲無法出臺，土地財政還在唱主角。只要制度不改革，地方政府必然回到推高地價與房價、獲取最大收入的老路上去。

改革必須直擊要害，行政強制命令必須通過正確的激勵機制傳導到市場。到目前為止，我國的房地產市場調控在金融領域可說是擊中了要害，主要調控舉措是去槓桿化。

一是在給房地產公司融資、再融資設立層層路障；二是在房地產市場單獨加息——2010年4月起，國務院要求各金融機構對房屋貸款實行差別化信貸：對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低於30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。未來可能出臺的政策還包括實行預售款三方監管、直至取消商品房預售制度，這將直接導致某些負債率高、風險大的房地產開發企業出局。

金融調控手段不可謂不到位，如果說有什麼軟肋，那就是各家銀行、各個地方的執行力度不夠，7月份一些銀行放鬆了對三套房貸的審核，通過消費貸款暗度房地產貸款之陳倉。銀行追求利益，卻不必擔憂風險，導致房地產調控執行力會大打折扣。

只要中國土地財政通過稅費改革得到糾正，只要銀行為房貸風險負責，增強調控執行力度，房地產市場自然恢復理性，社論要發，何必連發？

来源:博客

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