謝國忠:房地產泡沫是動物性的
「泡沫是動物性的,動物性要完全釋放出來才會倒過來。原來我也以為房地產會再漲一波,讓動物性釋放出來。後來政府觀察再玩下去會出事,覺得不能再玩了。這是政治、宏觀環境、人的心態三者結合起來出現目前的情況(房價在政策打壓下仍未下跌),這個拉鋸戰會維持一段時間。」日前,謝國忠在深圳就其新書《謝國忠的忠告》進行宣傳時,作上述表示。
認為未來五年大城市房價將會跌一半的謝國忠,對目前房地產銷售量下降、價格穩中有升的現狀,歸之為人們都相信房價不會跌這個神化。
他表示,美國房地產過去五六十年沒有一年房價是跌的,問題是過去沒跌過,不代表將來不跌。房地產的問題在於這麼多人相信這個神話——房地產不會跌!市場這邊,手裡持有很多房產的人不願意賣;開發商這邊,去年借了那麼多錢,現在不缺錢,銀行裡沒有債,他在等房價漲價的時機。第一波房價跌是開發商的資金沒法回籠,現在房子的銷售水平是這幾年平均水平的一半,雖然比今年5月和6月的低谷漲了一倍多,但銷售量還是很低的。
既然現在房價並未下跌甚至還在漲,那麼,是否有可能再創新高?謝國忠認為,受貨幣緊縮政策影響,創新高不可能。但是二線城市有可能,因為盤子小。房價回落要取決於預期變化,現在對樓市的預期還是非常火爆的,在泡沫當中人都是朝自己會發財這個方向想的,大多都這麼想,到最後即使他承認是是泡沫,但不能讓它爆,爆太嚴重,政府不會接受。
謝國忠認為,現在買房顯然不是一個好時機。在他看來,現在應該租房,而不是買房,房租回報率才2%-3%,這沒有投資的價值。一般來說,買房房租回報率要在5%以上才合適。「租金回報率2%就會去買房子,是因為人們認為房子會漲。我個人認為現在房價不會漲。相對來說租房現在是比較合算的。小的二線城市可能會,盤子小可以吸引足夠的貨幣去撐,在大城市,在目前貨幣政策收緊的情況下,貨幣供應量增速下降,再創新高的可能性不大。」
至於中國的房地產泡沫將會通過怎樣的方式破滅,需要多長的時間,謝國忠認為,只有等到房價一直不漲,貨幣不夠,大家都放棄的時候,房價會大幅下降。原來持有房地產的回報,賺錢通過漲價賺錢,有一天突然覺得漲價不可能,那麼就需要收租回報,收租回報至少要超過5%(現在租金回報只有2%—3%)。為什麼美國房地產還會跌?因為在跌去三分之一的時候,政府就去救,大家覺得政府的力量擋住了。過了一段時間政府沒救好,又跌了。
房地產下跌會搞得人很難受,每年都跌一點點。比如說房租回報率7%-8%,房子每年跌7%-8%,這就是一個平衡點,到底是買房還是租房?
香港房地產為什麼會調整那麼快呢?因為利息自己無法控制。利息上去之後,房地產跌一半才花了一年時間。這一半的基礎上又跌了一半,花了三年多的時間。從1999年下半年到2000年回升,後來又繼續下降跌,最終見底是2003年5月。美國是2006年下跌見底了,房價一年跌了不到10%就快速下滑,跌了20%多,又停下來,現在房價又在下滑。房地產調整有可能很多年,像日本這樣極端的例子,調整了二十年,每年掉跌7%。美國花了4年時間跌了30%。中國的調整很可能也需要四五年時間。
他認為,中國房地產不是一個市場化的市場,買房子的錢基本到政府的口袋裡去了,土地、稅收加起來過一半到了政府手裡,開發商的毛利率是20%-30%,最終這個錢也是拿回去買地了,這種情況下不可能完全是市場。
在這種情況下,用行政手段也是可以理解的。但房地產未來的發展方向是市場化,市場化的核心是要60%的人買得起。中國第一次出現了白領靠自己的努力買不起房子,把所有人的努力貶掉,這不是市場的行為。
談到買房和投資方面,謝國忠強調,自己不懂的東西不要買,當別人推薦你買的時候,周邊人都買了就不要買,周邊人都不買的時候才買。記住這個原則,至少不會虧錢,還有賺錢的機會。
来源:經濟觀察報
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