谢国忠：房地产泡沫是动物性的

发表：2010-10-17 14:43

“泡沫是动物性的，动物性要完全释放出来才会倒过来。原来我也以为房地产会再涨一波，让动物性释放出来。后来政府观察再玩下去会出事，觉得不能再玩了。这是政治、宏观环境、人的心态三者结合起来出现目前的情况(房价在政策打压下仍未下跌)，这个拉锯战会维持一段时间。”日前，谢国忠在深圳就其新书《谢国忠的忠告》进行宣传时，作上述表示。

认为未来五年大城市房价将会跌一半的谢国忠，对目前房地产销售量下降、价格稳中有升的现状，归之为人们都相信房价不会跌这个神化。

他表示，美国房地产过去五六十年没有一年房价是跌的，问题是过去没跌过，不代表将来不跌。房地产的问题在于这么多人相信这个神话——房地产不会跌！市场这边，手里持有很多房产的人不愿意卖；开发商这边，去年借了那么多钱，现在不缺钱，银行里没有债，他在等房价涨价的时机。第一波房价跌是开发商的资金没法回笼，现在房子的销售水平是这几年平均水平的一半，虽然比今年5月和6月的低谷涨了一倍多，但销售量还是很低的。

既然现在房价并未下跌甚至还在涨，那么，是否有可能再创新高？谢国忠认为，受货币紧缩政策影响，创新高不可能。但是二线城市有可能，因为盘子小。房价回落要取决于预期变化，现在对楼市的预期还是非常火爆的，在泡沫当中人都是朝自己会发财这个方向想的，大多都这么想，到最后即使他承认是是泡沫，但不能让它爆，爆太严重，政府不会接受。

谢国忠认为，现在买房显然不是一个好时机。在他看来，现在应该租房，而不是买房，房租回报率才2%-3%，这没有投资的价值。一般来说，买房房租回报率要在5%以上才合适。“租金回报率2%就会去买房子，是因为人们认为房子会涨。我个人认为现在房价不会涨。相对来说租房现在是比较合算的。小的二线城市可能会，盘子小可以吸引足够的货币去撑，在大城市，在目前货币政策收紧的情况下，货币供应量增速下降，再创新高的可能性不大。”

至于中国的房地产泡沫将会通过怎样的方式破灭，需要多长的时间，谢国忠认为，只有等到房价一直不涨，货币不够，大家都放弃的时候，房价会大幅下降。原来持有房地产的回报，赚钱通过涨价赚钱，有一天突然觉得涨价不可能，那么就需要收租回报，收租回报至少要超过5%(现在租金回报只有2%—3%)。为什么美国房地产还会跌？因为在跌去三分之一的时候，政府就去救，大家觉得政府的力量挡住了。过了一段时间政府没救好，又跌了。

房地产下跌会搞得人很难受，每年都跌一点点。比如说房租回报率7%-8%，房子每年跌7%-8%，这就是一个平衡点，到底是买房还是租房？

香港房地产为什么会调整那么快呢？因为利息自己无法控制。利息上去之后，房地产跌一半才花了一年时间。这一半的基础上又跌了一半，花了三年多的时间。从1999年下半年到2000年回升，后来又继续下降跌，最终见底是2003年5月。美国是2006年下跌见底了，房价一年跌了不到10%就快速下滑，跌了20%多，又停下来，现在房价又在下滑。房地产调整有可能很多年，像日本这样极端的例子，调整了二十年，每年掉跌7%。美国花了4年时间跌了30%。中国的调整很可能也需要四五年时间。

他认为，中国房地产不是一个市场化的市场，买房子的钱基本到政府的口袋里去了，土地、税收加起来过一半到了政府手里，开发商的毛利率是20%-30%，最终这个钱也是拿回去买地了，这种情况下不可能完全是市场。

在这种情况下，用行政手段也是可以理解的。但房地产未来的发展方向是市场化，市场化的核心是要60%的人买得起。中国第一次出现了白领靠自己的努力买不起房子，把所有人的努力贬掉，这不是市场的行为。

谈到买房和投资方面，谢国忠强调，自己不懂的东西不要买，当别人推荐你买的时候，周边人都买了就不要买，周边人都不买的时候才买。记住这个原则，至少不会亏钱，还有赚钱的机会。

来源:经济观察报

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