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樓市中的「大個子」(圖)

發表：2010-10-18 12:57

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樓市

從年初開始調控到現在，樓市雖然成交嚴重縮水，價格卻沒有太明顯的下挫，主要受到打擊的是郊區泡沫較大的樓盤。各城市城區價格繼續堅挺。從政策初定，到再三重申，市場卻不買賬，裡面透視出民眾對政策執行的不信任。

看看網上的各種論壇，很普遍的一種心態就是：「中國的房子不會跌！」為什麼？因為樓市牽涉到太多的利益層，跌了受到損失最大的不見得是老百姓，也不見得是炒房客。天塌下來先砸死個高的。所以高個兒們一定不會讓天塌了的，矮個們很踏實。

遺憾的是，雖然中央三令五申本次調控的嚴肅性，事實卻在一次又一次地證明老百姓用最簡單的邏輯推演出的這一結論。那麼，誰是房市中的大高個呢？

據報導，今年最後三個月，北京計畫將50宗地塊推向市場，其中涉及居住性質的土地為45宗，供應面積為746公頃，超過今年前三季度住宅用地供應面積的總和。截至10月14日，北京市住宅用地供應量僅相當於全年計畫的28.2%。即便這45宗地塊能按期推向市場，今年北京也僅能供應住宅用地1451公頃，尚不足計畫的六成。

根據中原地產的監測數據，截至今年9月9日，廣州市今年供應商品住宅用地僅完成全年計畫的18%；深圳市供應商品住宅土地僅完成計畫的33%；杭州、成都、重慶僅完成全年計畫的29%、30%和11%。中原地產的報告稱，11個城市的土地供應量佔去年全年的66%，而土地出讓收入卻達到去年同期的76%，地價上漲顯著。

這不是今年的特例，而是歷年的慣例──住宅用地集中到最後一個季度突擊供應，然後不能完成年度計畫。原因很簡單──土地是一次性資源，賣掉了就沒有了。所以開發商不允許囤房，但是政府賣地卻是非常愛惜，寧願流拍也不肯賤賣。雖然按照市場規律，就算土地賣得便宜了，也未必見得房子價格會低。但是反過來如果土地價格高，房子的價格就一定低不了。

一方面是嚴格打擊購買，從首付、信貸等方面控制還不夠，還用了一戶一套這種計畫經濟思維的限購令。另一方面土地供應卻越來越少，地價越來越貴。核心邏輯還是一個──打擊開發商可以，打擊投機客可以，自己的利益卻一定要保證。地方政府是樓市裡最大的高個子。

當然，除了地方政府這個大高個，還有大型財團這個大高個。

9 月30日，被暫停在京拿地半年的李澤楷旗下的盈科集團重新獲得了在北京土地市場交易的資格。今年3月10日，北京公布了5宗閑置房地產開發土地的處理意見，其中工體北路4號地因「企業自身原因未按出讓合同履約」，該地塊的開發商北京啟夏房地產開發有限公司及原股東香港盈科集團及其下屬公司被暫停在北京土地市場拿地的資格。

工體北路4號地的掛牌文件約定，該地塊約定開工日期為2006年9月20日，約定竣工日期為2008年3月31日。 2009年5月18日，這塊本應被無償收回的「睡地」卻獲得了北京市國土資源局有關該地塊項目建築規劃更改的公告。公告中說：「工體北路4號地地下建築面積由6000平方米增至調整後的1.74萬平米」，理由是「為了滿足人防、設備用房、機動車庫及公共服務配套等需求」。獲得建築規劃更改後，李澤楷成功地將這塊地的樓面單價從之前的11015元/平方米，直降至9279元/平方米。

2009年8月20日，李澤楷旗下的電訊盈科發布公告稱，公司已將工體北路4號地以及該地塊的項目公司北京啟夏房地產開發有限公司以1.18億美元，合計9.2億元人民幣打包轉賣給了瑞安建業旗下的間接全資附屬公司鷹健公司。如果以2006年9月20日的約定開工時間為基準，至此，這塊地在閑置近3年後被轉賣，粗略計算5.1億元的土地競買價與更改規劃而補交的土地款2541.23萬元，大致成本為近5.35億元，轉賣後，李澤楷淨賺數億。

李澤楷操作的這個漂亮的盤，因為媒體曝光而走到了幕前。事實上買地以後變更規劃增加面積早就不是什麼稀罕事。類似的「劍走偏逢」還有當年70/90政策時期，很多大開發商的樓盤採用兩個房本賣一套房子的手法繼續開發大戶型，而這樣的設計居然能夠通過各層審批，得到合法的手續上市。缺乏監管和問責使得各種調控政策形同虛設。

有地方政府和利益集團兩個大高個在，中央決心再大也無可奈何，開發商和炒房客偷笑矣！

来源:華爾街日報

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