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楼市中的“大个子”(图)

发表：2010-10-18 12:57

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楼市

从年初开始调控到现在，楼市虽然成交严重缩水，价格却没有太明显的下挫，主要受到打击的是郊区泡沫较大的楼盘。各城市城区价格继续坚挺。从政策初定，到再三重申，市场却不买账，里面透视出民众对政策执行的不信任。

看看网上的各种论坛，很普遍的一种心态就是：“中国的房子不会跌！”为什么？因为楼市牵涉到太多的利益层，跌了受到损失最大的不见得是老百姓，也不见得是炒房客。天塌下来先砸死个高的。所以高个儿们一定不会让天塌了的，矮个们很踏实。

遗憾的是，虽然中央三令五申本次调控的严肃性，事实却在一次又一次地证明老百姓用最简单的逻辑推演出的这一结论。那么，谁是房市中的大高个呢？

据报道，今年最后三个月，北京计划将50宗地块推向市场，其中涉及居住性质的土地为45宗，供应面积为746公顷，超过今年前三季度住宅用地供应面积的总和。截至10月14日，北京市住宅用地供应量仅相当于全年计划的28.2%。即便这45宗地块能按期推向市场，今年北京也仅能供应住宅用地1451公顷，尚不足计划的六成。

根据中原地产的监测数据，截至今年9月9日，广州市今年供应商品住宅用地仅完成全年计划的18%；深圳市供应商品住宅土地仅完成计划的33%；杭州、成都、重庆仅完成全年计划的29%、30%和11%。中原地产的报告称，11个城市的土地供应量占去年全年的66%，而土地出让收入却达到去年同期的76%，地价上涨显著。

这不是今年的特例，而是历年的惯例──住宅用地集中到最后一个季度突击供应，然后不能完成年度计划。原因很简单──土地是一次性资源，卖掉了就没有了。所以开发商不允许囤房，但是政府卖地却是非常爱惜，宁愿流拍也不肯贱卖。虽然按照市场规律，就算土地卖得便宜了，也未必见得房子价格会低。但是反过来如果土地价格高，房子的价格就一定低不了。

一方面是严格打击购买，从首付、信贷等方面控制还不够，还用了一户一套这种计划经济思维的限购令。另一方面土地供应却越来越少，地价越来越贵。核心逻辑还是一个──打击开发商可以，打击投机客可以，自己的利益却一定要保证。地方政府是楼市里最大的高个子。

当然，除了地方政府这个大高个，还有大型财团这个大高个。

9 月30日，被暂停在京拿地半年的李泽楷旗下的盈科集团重新获得了在北京土地市场交易的资格。今年3月10日，北京公布了5宗闲置房地产开发土地的处理意见，其中工体北路4号地因“企业自身原因未按出让合同履约”，该地块的开发商北京启夏房地产开发有限公司及原股东香港盈科集团及其下属公司被暂停在北京土地市场拿地的资格。

工体北路4号地的挂牌文件约定，该地块约定开工日期为2006年9月20日，约定竣工日期为2008年3月31日。 2009年5月18日，这块本应被无偿收回的“睡地”却获得了北京市国土资源局有关该地块项目建筑规划更改的公告。公告中说：“工体北路4号地地下建筑面积由6000平方米增至调整后的1.74万平米”，理由是“为了满足人防、设备用房、机动车库及公共服务配套等需求”。获得建筑规划更改后，李泽楷成功地将这块地的楼面单价从之前的11015元/平方米，直降至9279元/平方米。

2009年8月20日，李泽楷旗下的电讯盈科发布公告称，公司已将工体北路4号地以及该地块的项目公司北京启夏房地产开发有限公司以1.18亿美元，合计9.2亿元人民币打包转卖给了瑞安建业旗下的间接全资附属公司鹰健公司。如果以2006年9月20日的约定开工时间为基准，至此，这块地在闲置近3年后被转卖，粗略计算5.1亿元的土地竞买价与更改规划而补交的土地款2541.23万元，大致成本为近5.35亿元，转卖后，李泽楷净赚数亿。

李泽楷操作的这个漂亮的盘，因为媒体曝光而走到了幕前。事实上买地以后变更规划增加面积早就不是什么稀罕事。类似的“剑走偏逢”还有当年70/90政策时期，很多大开发商的楼盘采用两个房本卖一套房子的手法继续开发大户型，而这样的设计居然能够通过各层审批，得到合法的手续上市。缺乏监管和问责使得各种调控政策形同虚设。

有地方政府和利益集团两个大高个在，中央决心再大也无可奈何，开发商和炒房客偷笑矣！

来源:华尔街日报

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