住房限購令好看不中用(圖)

發表：2011-01-05 13:24

有報導說，不少城市到期的住房限購政策將繼續執行，而部分無明確政策時效的城市則表示暫無取消限購政策的時間表。比如說，限購政策到期的海口、福州、廈門、溫州等四個城市明確表示將再執行。而北京、上海、廣州、深圳四大一線城市也已明確表態，2010年年將繼續執行包括「限購令」在內的房地產調控政策。

對於這則消息，儘管國內不少媒體把它作為重要新聞大量渲染，以為地方政府會與中央政府一起將住房市場的宏觀調控進行到底。但是，我在2010年5月就指出，這些地方政府的住房限購令僅是「水中月、鏡中花」，不僅對住房市場的宏觀調控的作用與影響是十分有限的，反之其負面影響則不可低估。它們出臺這些政策僅是給中央政府一個姿態，所起到的作用是十分有限的，反之浪費了政策制定與實施的成本。

因為，從這些地方政府的住房限購令的內容來看，受衝擊最大的是去除2008年下半年以來地方政府各種離譜的住房市場的托市政策，比如購買住房上戶口 (把無價政策變為有價產品)，購買住房可享受政府補貼等。其它住房市場限制的內容還有，只准許當地居民可再購買一套新房，不准第三套以上住房的貸款及不准異地住房貸款，不許外國投資者進入住房市場等。

也就是說，這些住房限購令表面上是只允許當地居民在政策鎖定期間再新購買一套住房，即對住房購買者購買住房有嚴格限制，但實際上地方政府這種住房政策明確地向市場宣示，當地的住房購買者，無論你原持有多少套住房，你只要有願意同樣還可以再購買一套住房。而且，既然現在購買住房有限制，每一人或每一戶只能購買一套住房，有一套購買住房的指標，因此，當地居民就不要浪費這難得的購買住房指標，湧入市場購買住房吧。正是這意義上說，地方政府的住房限購令不是限制當地居民湧入住房市場投機炒作，反之，是鼓勵投機炒作者進入市場。住房限購令則成為當地居民湧入房地產市場的衝鋒號。

還有，假定地方住房限購令的真義是要限制當前居民進入房地產市場。但是這種限制的含義早已包括在2010年的國十條及央行的275號文件之中。從這兩個文件的要義來看，政府希望用差別化的住房信貸政策來遏制住房市場的投機炒作，讓2008年下半年出臺的131號文件及302號文件過度擴張的信貸政策回歸到常態。比如，差別化的個人住房信貸政策的核心內容，不僅要求停止第三套以上及的個人住房按揭貸款及個人異地住房按揭貸款，而且也要求各商業銀行對個人住房按揭貸款採取差別化的政策。比如第一套住房的首付比例提供，貸款以風險定價；第二套以上住房的貸款的首付比例及利率都全面提高。

試想，近十年國內房地產發展與繁榮，近幾年來房地產投機炒作嚴重及房地產泡沫吹大，最根本之原因就在於投機者過度使用住房按揭這個金融槓桿。如果第三套以上的住房按揭貸款及異地按揭貸款完全禁止，那麼投機炒作者就沒有湧入住房市場的金融工具。如果沒有金融槓桿來把住房交易無限放大，住房投機炒作者一定會退出這個市場。因為，住房交易的金融槓桿萎縮，也就意味著沒有人來接手參與住房投機炒作。在這種情況下，地方政府的住房限購令可有可無。因為，這時不需要這個住房限購令來限制投機炒作者進入住房市場。

對於購買第二套住房的投機炒作者來說，住房限購令的意義也是不大的。首先，現在的文件對第二套住房的含義有新的界定，認貸也認房。也就是說，無論購買住房者是已經貸款銀行的款購買住房還是已經持有住房，再購買住房都算是第二套。而購買第二套住房的貸款，不僅首付比例上升到50%以上，而其貸款利率也上升到基準利率1.1倍以上，因此，無論投機炒作槓桿率縮小，而且其投機炒作的成本也全面上升。在這種情況下，即使不出臺住房限購令，住房投機炒作者也不會輕易地進入住房市場。第二套住房的差別化信貸政策已經對此有了嚴格的限制。

這樣，地方政府的住房限購令能夠起到作用只能是購買第一套住房的人了。對於購買第一套住房的購買者，至於其如何進入住房市場本來就沒有限制，也不需要限制。如果他們是投機炒作，他們能夠利用政府優惠的住房信貸政策進入，也不會太在乎住房價格高低。而對住房消費者來說，其情況就不同了。在當前這種以投資為主導的住房市場，由於住房的價格遠遠超過其實際支付能力(社會科學院的研究報告表明在當前的住房價格水平下，85%以上的居民沒有支付能力進入這個住房市場)，他們根本上就沒有支付能力進入住房市場。因此，在高房價下，對他們限購不限制意義不大。

從以上面分析可以看到，地方政府的住房限購令出臺不出臺，取消不取消本來就是沒有多大意義的情況。因為，這種住房限制令對房地產宏觀調控只是「水中月、鏡中花」，好看但沒有多少作用。出臺這些政策是給當地的民眾及中央政府做個樣子，說明地方的房地產宏觀調控是緊跟中央的。

實際上，根據國家統計局公布11月《70個大中城市房屋銷售價格指數》來看，15個限購城市中僅廣州新房價格環比下降0.1%，另有5個城市新房價格持平，其他10個限購城市的新房價格均環比上漲，而這些城市新房價格的同比變化除廣州外，其他15個城市均大幅上漲，其中海口和三亞分別同比上漲49%和 55.1%。不僅如此，相反帶來部分城市交易的反彈和地王的誕生。這就是地方政府住房限購令所達到效果。可見，對於地方政府的住房限購令，媒體不要過高地估計它能夠起到多少作用，現在退出不退出就是一樣，本來就沒有起到正面的作用。

而讓國內住房市場真正的得以調整，就得有個人住房嚴格的信貸政策及嚴厲稅收政策，只要從這兩方面入手，才能嚴厲打擊房地產投機炒作，擠出房地產泡沫。

来源:中金在線

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