溫州炒房團千億資金仍潛伏住宅市場

第三波樓市調控餘音未歇，而溫州炒房團轉戰全國各地商業地產的消息卻已甚囂塵上。2月26日，這邊廂市場傳言溫州商人一次性買下北京商改住項目12套房源；那邊廂溫州公共資源交易中心負責人已對外表示「新國八條」出臺1月，溫州市區已有11宗土地流拍。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

以「炒客」著稱的溫州商人，緣何「厚彼而薄此」至這般地步？3月2日，記者採訪了溫州中小企業協會會長周德文，他一方面表示溫州本市土地市場流拍也很正常，另一方面卻對市場將「飛」起來的房價怪罪於溫州炒房團而直呼冤枉。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

千億資金仍「潛伏」住宅市場 商業地產難成主角

針對於溫州土地市場低開流拍的現象，周德文認為原因有以下幾個方面：其一，限購令限制了當地人對住房的需求，而外地人住房需求又極為有限；其二溫州樓面價格已被炒高，樓市調控下暫時已經不具備較大的投資投機機會。

至於溫州炒房團在各地轉戰商業地產，周德文認為幾乎可以稱為是大勢所趨。除去中國一直以來商住倒掛的現象較為嚴重，商業地產本身就存在投資機會外，他認為還要澄清一個問題「溫州商人並不是從原來投資的房產中退出來」只能說是新增了對商業地產的投資。根據周德文的介紹，目前溫州民間流動資本規模大概在8000億左右，而「目前停留於住宅市場的大概有1000多個億」。因此，溫州民間資本投向於商業地產的規模暫時還不會超過對住宅市場的投資，「（向房地產行業）新增的投資還在減少」。

這樣看來，溫州炒房團對商業地產的投資還達不到對住宅市場投資的規模，周德文強調的是溫州的民間資本並未從住宅市場中退出，「也沒出現大面積拋售的問題」。

商業地產黃金時期 可能在3-5年以後

某浙江省券商地產分析師在接受採訪時表示，目前商業地產概念雖然被廣泛炒作，但是商鋪、寫字樓價格還未能迅速升溫。

在他看來，商業地產與住宅市場不同，其對宏觀環境依賴較深。「目前，國際大的投資機構尚未出手，國際經濟形勢也稱不上穩定」，因此該名券商分析師認為，商業地產的開發和入駐都需要經濟大環境持續向上，而目前時機顯然還有待成熟，從他個人角度來看，這或許還需要一個推動力無論如何，目前住宅開發市場仍是主流，高利潤促使更多的投資炒房客將資金注入其中。

「我與一些上市公司的高管也聊過」，上述券商分析師表示，「在他們看來，商業地產「黃金時期」的到來，可能還需3-5年的時間吧」。

針對於市場傳言，溫州炒房團聯手拿地，變身開發商一說，該名分析人士認為溫州炒房客若想分享住宅市場帶來的高利潤，無需繞道而行。「畢竟，從投資客變身開發商還是要承擔更多風險的」，在他看來，被樓市調控政策「擠壓」出來的投資資金可以以信貸的方式為「缺血」的開發商「輸血」，以高利率的方式分享利潤。而一位杭州擔保業的資深人士表示，目前浙江的民間資本借貸年利率在20%-30%之間，「基本上不會低於20%」。

對此，上述接受記者採訪的券商分析師也無奈的表示，資本的逐利性會驅使資金在一段時間內還會流向住宅市場，短期內商業地產或許還不能迎來大幅持續上漲的機會。

溫州炒房團作用被放大 仍需防範政策放鬆後房價反彈

一直以來，市場都有一個普遍的觀點溫州炒房團所過之處，房價會迅速飆升。而且，溫州民間流動資本四處湧動，話題不斷。

為此，溫州中小企業協會會長周德文對記者表示了另一種看法：據他所說，溫州民間流動資本投向於房地產市場的規模，最高峰時也不到2000億。這些資金分散到全國各地，實力有限，「炒房的人所佔的比例其實是不大的，我認為並不能起到決定性的作用」，周德文如是說，「根本問題還是供需問題和制度問題」。

記者曾向鄭州自身地產分析人士瞭解後得知，該市區也存在溫州商人買一下整棟商業樓宇作為投資的情況，但是從整體看來，即使在核心地段，商鋪的價格也僅僅高於住宅市場的20%-50%左右。據他分析，一方面是由於二、三線城市的商鋪運行情況遠不如一線城市，另一方面則是由於風險與資本回報率要低於住宅投資。

而在周德文看來，溫州炒房團對房價過快、過高上漲的作用被過分放大了；同時，他也對房價能否持續被控製表示擔憂。雖然肯定了保障房在一定程度上會緩解住宅市場，尤其是中低收入人群住宅供需情況，但他也認為，商品房市場在調控結束後，或將迎來反彈行情。

隨著「新36」條的發布與執行，周德文認為存在於溫州巨額民間流動資本或將逐漸需找到合理的投資渠道，而不是一味追逐房地產市場利潤「還要看它的（新36條）是否有效執行」，畢竟，「溫州的民間流動資本不能一條道走到黑啊。」

住宅還是房地產市場的第一主角

記者曾向各地人士詢問商業地產的情況，和住宅市場不同，市場並未認定商鋪、寫字樓可以作為首選的、甚至不可或缺的投資對象。相對而言，住宅被視作剛性需求旺盛的市場，有著「剛需」的支撐才有著高房價的預期。而商業地產顯然還並不具備如住宅市場的條件，遠未到上演「全民總動員」的火爆程度。

值得投資者注意的，是周德文提及即使在「史上最嚴厲」調控時期，溫州炒房團仍未拋售手中物業，巨額資金仍然停留在住宅市場。而有業內分析人士也對記者表示，一個行業如果真的到了拐點期，會出現標桿房企「倒下」的信號。而在目前形勢下，調控政策對中小房企造成了擠壓，卻有利於行業的整合，是企業之間縱橫捭闔的好機會。

政府、開發商、投資客之間在博弈，普通公眾則在心急的等待。商業地產雖然迎來了久違的機會，但無疑，住宅仍舊是房地產市場的主角。

来源:證券日報

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