樓市年中回顧與下半年形勢展望

作者:馮國亮 發表:2011-07-02 13:24
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一、上半年樓市回顧

樓市陷入僵持的不利局面

上半年隨著房地產調控政策頻頻出臺,住宅成交量萎靡不振,樓市總體上呈現出僵持的局面,這種局面顯然對各方都很不利,大部分准購房者持幣觀望,房企銷售量銳減,資金無法回流,資金鏈緊張,難有更多錢購置新地,地方政府土地出讓收入大減,財政收入難以為繼,由此形成惡性循環的態勢,當然這也是博弈過程中必然要經歷的階段。

樓市分水嶺已經出現

據最近審計署發布地方政府性債務審計結果顯示,地方四成債務依賴土地收入,很多地方政府顯然已經挺不住了,下半年加緊賣地是重要任務。很多房企資金鏈也已經達到臨界點,目前小幅降價成交量難以明顯見效,本月起紛紛在調整下半年的布局,對於房企而言,就看誰的資金能夠挺得住,「剩」者為王。從市場角度來看,北京等城市住房階段性供大於求的局面已經形成,樓市分水嶺已經出現,房價全面回落只是時間問題。

房地產泡沫全國蔓延

從去年起房地產泡沫已經開始向三四線城市擴散,房價持續走高,隨著一二線城市施行限購等調控政策,三四線城市成為投資的新方向,這激發了三四線城市民眾投資房產的熱情,這比一線城市房地產泡沫的副作用更大,並且從中長期來看會極大影響全國城市化進程,對地方經濟的持續發展非常不利,因此樓市調控向三四線城市延伸刻不容緩。

多元化發展的格局已形成

住房供給雙軌制是住宅市場的發展方向,一千萬套的保障房工程,可以沖抵商品房投資放緩的影響,保證房地產總體投資規模,儘管各地方利益驅動不足,上半年出現資金短缺等難題,但作為一項重要任務,年內全面開工會得以落實。上半年嚴厲的樓市調控政策再一次刺痛了開發企業的神經,並引發房企轉型的衝動,鑒於住宅市場面臨不斷調控所帶來的風險,向商用地產與服務地產突圍已成為相當數量開發企業新的發展方向,商業物業、辦公物業與住宅並立的時代已經來臨,房地產多元化發展格局已形成。這在一定程度上可以化解投資者過度專注住宅的局面,並有利於城市開發朝著平衡的方向發展。

二、下半年調控政策會「明緊暗松」

下半年通貨膨脹的壓力不減、GDP增幅呈現回落的趨勢,宏觀經濟走勢不容樂觀,保增長與防通脹任重道遠,經濟轉型與民生問題交織在一起,無疑會處於左右為難的境地,軟著陸與硬著陸的風險都很大,儘管如此,防止資產泡沫擴大依然是當務之急。

從目前情況來看,房地產調控政策退出與弱化無疑會加大樓市波動,帶來更大的風險,本屆政府在任期內將穩住房價問題作為目標,因此年底前調控政策不會放鬆,不過一些調控政策的效力正在隨著時間而逐步減弱,而針對中長期的政策如房產稅等還可能會再次被推上舞臺。調控政策對地方經濟與財政的短期影響確實很大,因此近來一些地方在執行層面已經出現暗流湧動的趨勢,即不排除下半年在某些方面執行中放鬆的可能。

三、下半年房價不會大跌

回顧過去房價的軌跡,我們不難發現貨幣政策與信貸政策對房價總體水平起著關鍵的作用,上半年央行六次上調存款準備金率,使大型金融機構存款準備金率達到21.5%的歷史高位,收緊貨幣流通量能夠抑制資產泡沫的進一步發展,同時在高門檻的信貸與限購政策的共同作用下,房企與准購房者都已被套上「緊箍咒」,從這個角度看,下半年房價總體水平必然處於回落的態勢。從當前的形勢來看,樓市僵持的局面預計會在三季度將被打破,房企以降價換取成交量,以實現資金回流是大勢所趨,購房者入市,住房成交量反彈,樓市這盤棋會重新激活起來。

在房地產的利益格局中,地方政府、金融系統、房企及其他既得利益個體是支撐房價持續上漲的主動力,房價持續走高,他們會從中獲得高回報,房價大幅回落,他們則是首當其衝的受害者,雖說手心手背都是肉,但支撐房價持續上漲的這些力量是難以動搖的。剛性需求與投資驅動在持續累積,房價回落後,一些樓盤還會重現看似火爆的現象,因此下半年房價在回落過程中還可能會有一定程度的反彈往復,即回落幅度不會太大,在諸多假象的蠱惑下,很多新購房者會像鮮美的肥羊,將再一次被推上餐桌。對於購房者而言,下半年機遇與風險並存,選擇好地段,高性價比、高抗跌性的產品是實現房產保值增值的前提。

来源:價值中國網

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