楼市年中回顾与下半年形势展望

2011-07-02 13:24 作者: 冯国亮

手机版 正体 2个留言 打印 特大

一、上半年楼市回顾

楼市陷入僵持的不利局面

上半年随着房地产调控政策频频出台,住宅成交量萎靡不振,楼市总体上呈现出僵持的局面,这种局面显然对各方都很不利,大部分准购房者持币观望,房企销售量锐减,资金无法回流,资金链紧张,难有更多钱购置新地,地方政府土地出让收入大减,财政收入难以为继,由此形成恶性循环的态势,当然这也是博弈过程中必然要经历的阶段。

楼市分水岭已经出现

据最近审计署发布地方政府性债务审计结果显示,地方四成债务依赖土地收入,很多地方政府显然已经挺不住了,下半年加紧卖地是重要任务。很多房企资金链也已经达到临界点,目前小幅降价成交量难以明显见效,本月起纷纷在调整下半年的布局,对于房企而言,就看谁的资金能够挺得住,“剩”者为王。从市场角度来看,北京等城市住房阶段性供大于求的局面已经形成,楼市分水岭已经出现,房价全面回落只是时间问题。

房地产泡沫全国蔓延

从去年起房地产泡沫已经开始向三四线城市扩散,房价持续走高,随着一二线城市施行限购等调控政策,三四线城市成为投资的新方向,这激发了三四线城市民众投资房产的热情,这比一线城市房地产泡沫的副作用更大,并且从中长期来看会极大影响全国城市化进程,对地方经济的持续发展非常不利,因此楼市调控向三四线城市延伸刻不容缓。

多元化发展的格局已形成

住房供给双轨制是住宅市场的发展方向,一千万套的保障房工程,可以冲抵商品房投资放缓的影响,保证房地产总体投资规模,尽管各地方利益驱动不足,上半年出现资金短缺等难题,但作为一项重要任务,年内全面开工会得以落实。上半年严厉的楼市调控政策再一次刺痛了开发企业的神经,并引发房企转型的冲动,鉴于住宅市场面临不断调控所带来的风险,向商用地产与服务地产突围已成为相当数量开发企业新的发展方向,商业物业、办公物业与住宅并立的时代已经来临,房地产多元化发展格局已形成。这在一定程度上可以化解投资者过度专注住宅的局面,并有利于城市开发朝着平衡的方向发展。

二、下半年调控政策会“明紧暗松”

下半年通货膨胀的压力不减、GDP增幅呈现回落的趋势,宏观经济走势不容乐观,保增长与防通胀任重道远,经济转型与民生问题交织在一起,无疑会处于左右为难的境地,软着陆与硬着陆的风险都很大,尽管如此,防止资产泡沫扩大依然是当务之急。

从目前情况来看,房地产调控政策退出与弱化无疑会加大楼市波动,带来更大的风险,本届政府在任期内将稳住房价问题作为目标,因此年底前调控政策不会放松,不过一些调控政策的效力正在随着时间而逐步减弱,而针对中长期的政策如房产税等还可能会再次被推上舞台。调控政策对地方经济与财政的短期影响确实很大,因此近来一些地方在执行层面已经出现暗流涌动的趋势,即不排除下半年在某些方面执行中放松的可能。

三、下半年房价不会大跌

回顾过去房价的轨迹,我们不难发现货币政策与信贷政策对房价总体水平起着关键的作用,上半年央行六次上调存款准备金率,使大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位,收紧货币流通量能够抑制资产泡沫的进一步发展,同时在高门槛的信贷与限购政策的共同作用下,房企与准购房者都已被套上“紧箍咒”,从这个角度看,下半年房价总体水平必然处于回落的态势。从当前的形势来看,楼市僵持的局面预计会在三季度将被打破,房企以降价换取成交量,以实现资金回流是大势所趋,购房者入市,住房成交量反弹,楼市这盘棋会重新激活起来。

在房地产的利益格局中,地方政府、金融系统、房企及其他既得利益个体是支撑房价持续上涨的主动力,房价持续走高,他们会从中获得高回报,房价大幅回落,他们则是首当其冲的受害者,虽说手心手背都是肉,但支撑房价持续上涨的这些力量是难以动摇的。刚性需求与投资驱动在持续累积,房价回落后,一些楼盘还会重现看似火爆的现象,因此下半年房价在回落过程中还可能会有一定程度的反弹往复,即回落幅度不会太大,在诸多假象的蛊惑下,很多新购房者会像鲜美的肥羊,将再一次被推上餐桌。对于购房者而言,下半年机遇与风险并存,选择好地段,高性价比、高抗跌性的产品是实现房产保值增值的前提。



【诚征荣誉会员】溪流能够汇成大海,小善可以成就大爱。我们向全球华人诚意征集万名荣誉会员:每位荣誉会员每年只需支付一份订阅费用($68美元/年),成为《看中国》网站的荣誉会员,就可以助力我们突破审查与封锁,向至少10000位中国大陆同胞奉上独立真实的关键资讯,在危难时刻向他们发出预警,救他们于大瘟疫与其它社会危难之中。

欢迎给您喜欢的作者捐助。您的爱心鼓励就是对我们媒体的耕耘。 打赏

看完这篇文章您觉得

评论



退党

看中国版权所有 Copyright © 2001 - Kanzhongguo.com All Rights Reserved.

x
我们和我们的合作伙伴在我们的网站上使用Cookie等技术来个性化内容和广告,提供社交媒体功能并分析我们的流量。 点击下方同意在网络上使用此技术。您要使用我们网站服务就需要接受此条款。 详细隐私条款. 接受