房價僵持的四大秘密(圖)
如果不出意外,樓市調控一時不會鬆動,這就有可能拉長整個調整週期,延長買賣雙方的博弈或對峙時間。
無法否認,今年以來,在「限貸」、「限購」等房地調控政策和金融調控的綜合作用下,不只是一線城市,而幾乎是全國性市場,房地產成交量一直在持續大幅度下降。
在輿論普遍關注、信息傳達比較快而且傳播渠道廣的一線城市,各方面關於存貨急升的數據屢屢被暴出,截至目前的去庫存時間一般需要一年以上,甚至到兩年左右。如北京,至9月25日,北京商品房住宅庫存達到了113125套,創造了2009年6月24日以後的庫存最高點。在8月份,全國八成以上的重點城市商品住宅存量繼續增加,延續了前幾個月持續走高的態勢。
待售商品房3年都賣不完
在目前的存貨基礎上不再增加新的存貨,幾乎是不可能的。無疑,伴隨待銷存貨越積越多的是,各地市場還將有新項目開工、新盤陸續推出上市,形成可供銷售的新房源。
近年來,由於房地產持續高熱,房地產投資大幅增長。2010年全年,全國房地產開發投資額增長33.2%,房屋新開工面積增長40.7%,新開工增速達到近十年來最高值。今年上半年,全國房地產開發投資額增長、新開工面積增長、在建面積增長也在約30%甚至以上。
約從2007年開始,近幾年全國各地都賣出了大量土地,其中不少是需多年連續開發才能開發完的大宗土地,大盤用地比比皆是。綜合政府辦事流程、土地出讓金交納(包括延期交納、分期交納等)、土地交付、項目開發週期來看,隨著這些已賣出土地不斷被開發,將有大量土地所開發的新的房源陸續上市銷售。
而且,各地市場還存在大量囤地現象,一些土地甚至是從2007年前開始囤積的,一些土地在賣出若干年後至今還沒動工開建。在如今市場異變、房價地價預期向下的情況下,開發商或土地持有者如果繼續囤地或捂地不開發,就意味著可能承受損失。因此,接下來,往往會有新的土地開工建設,新的樓盤陸續開盤上市。
事實上,有的城市房地產市場已經進入新房增量大規模上市時期。無疑,這些不斷增加的可售新房,也會與既有存貨分搶市場。如果未來即將推出的新房增量不能及時賣出,其形成的積壓,將會進一步增加未來存貨總量,延長整體去存貨的時間。
照此推算,預計到年底,存貨存量的消化時間,即去庫存的時間,一般需要3年左右。而後,隨著時間推移,繼續不斷有新盤上市或新的房源推出,如果市勢持續低迷,成交冷清,滯銷的房屋形成新的積壓,新的房源增量就會部分轉化成存貨增量,延長整體去庫存時間。另一方面,近年來,房地產市場高熱,投資投機性購房一度盛行,投資投機者手中握有大量房源,二手房存量也非常可觀。
投資投機者持有的二手房存量,在市場向下調整、房價大幅度下降之後,就可能隨時成規模性地陸續拋向市場套利,形成供應,自然會大為增加市場供應總量,進一步改變供求形勢。
按照目前的市勢,上述三方面房源形成的待售商品房總量的消化時間,或需3年以上。換句換說,到年底,可見的待售商品房或3年都賣不完。
樓價下行是一個基本趨勢
通過前面的分析可知,基於目前房地產實際情勢來看,房價下降已成事實,繼續下降已成大勢。
國家統計局公布的數據顯示,8月份,70個大中城市房價環比下降的城市有16個,持平的有30個,與7月份相比環比價格下降和持平的城市明顯增多,這也是2009年以來首次出現了過半城市房價環比止漲。
在北京、上海等一線城市和部分二三線城市,房價已真實性地下降了。8月份,在北京房地產市場,無論是新盤或是二手房,均為量價齊跌,尤其成交量更是創2009年來新低。9月份,這種市勢還在繼續,北京城區新建商品住宅成交均價比8月份下降2200元。而且,從通州等北京郊區刮起的「降價風」已經蔓延進了城區,如位於朝陽管莊的「遠洋一方」三期開出800餘套房源,1.8萬/平方米的價格相比最高時售價下降了7000元。
在房地產企業方面,越來越多的開發商加入到了降價的行列來,其中不乏知名的大中型開發商。8月23日,富力地產董事長李思廉在中報業績發布會上明確表示,「價格方面,我們現在下調了10%;估計會慢慢跌,下半年可能會再跌10%。」這就是說,富力已明確表示已降價10%,將來可能還要再降10%。接著,9月26日富力地產宣布下調全年銷售目標至320億元人民幣,其年初確定的銷售目標為400億。富力將年度銷售目標下調兩成,說明房子難賣,更加大了繼續降價的可能。
實際上,除富力外,雅居樂、萬科、遠洋、金地、綠城、仁恆、龍湖等大型房企的旗下樓盤,今年均採取了或明或暗的降價策略,到9月份,降價更變得明顯。9月份,萬科已公開下調樓盤定價以加速推盤。9月24日,金地集團在上海的「金地•藝境」項目推出新一批房源,成交價格相比其前一批房源2萬多元/平方米的均價下跌了3000多元至1.65萬元/平方米左右,降幅達15%。在上海,包括綠城、仁恆、龍湖在內的多家大型知名房企的項目成交價格近期也均有所下調。
可以預期,接下來,房價下降大勢還將強化,會有更多地區、更多開發商加入大降價行列中來,降價大勢將進一步蔓延,降價的幅度可能還將加大。
樓市僵持局面一時難破
不過,話又說回來,儘管如此,但也要看到問題的另一方面。不妨再次強調,房價雖然呈全面性下降之勢,但短期內,至少在年內,房價下降幅度依然不會太大。至於箇中原因,主要如下:
首先,目前市場在房價漲跌方面依然繼續著總體僵持的大勢,這種僵持的市勢短時間內或難有大的改觀。
其次,在之前多年的房價快速上漲、房屋不愁賣的市場中,一些開發商實現了大規模的銷售,賺取了足夠的利潤,或強壯了企業身體,或擴大了企業規模,增強了抗調整的能力。
再則,近年來,政府連續大量投放信貸,使得以大中型企業為主的一些開發商之前已經獲得了大量銀行貸款,一些貸款至今還在當時確定的貸款期內,還可繼續使用,無疑增強了相當部分的資金供給能力,進一步增強了開發商抗調整的能力。當然,那些之前激進擴張、攤子鋪得太大或大量買地形成資金積壓,或尚有大量即將到期繳納的應交土地款的開發商,情況則可能不一樣。
換一個角度看,市場往往買漲不買跌。在如今市場大勢下,待售樓盤小幅降價後,如果未能達到市場已經形成共識或消費者期望的降價幅度,可能強化消費者認為房價將繼續降價的預期,等待降價更多再入市出手買房,因而短期內小幅降價未必能促進銷售。這樣一來,一些沒有資金壓力或能通過多種途徑融資的開發商,在調整早期乃至一段時間內,可能會選擇暫時不賣或持有,繼續採取不降價或不加大降價幅度的策略。這樣,就可能導致開發商與消費者在短期內繼續博弈,房價繼續僵持一段時間。
尤其值得一提的是,迄今現實性的通貨膨脹已持續久日,存款負利率也持續了近兩年之久,而有關部門在打擊通貨膨脹、解決負利率方面雖然說得多、說得重,但在行動上依然保守。照目前形勢看來,通貨膨脹、負利率還將繼續至明年。這些無疑對房價、房地產等資產價格預期形成了較強的支撐,加大了短期內房價繼續僵持、開發商不願意降價或不願意加大降價幅度的動力。而這,已成為房價下降的阻力,或將延緩房價下降的速度,甚至不排除房價因通貨膨脹支撐而難以大幅度下降的可能。
伴隨著多種市場因素的綜合影響,一方面,可能強化房價抗調整的能力,部分弱化房價大幅下降預期,而另一方面,如果不出意外,調控一時不會鬆動,這就有可能拉長整個調整週期,延長買賣雙方的博弈或對峙時間。
来源:價值中國網
短网址: 版權所有,任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
看完這篇文章您覺得
- 【貫明專欄】臺灣最美的海灣 人間仙境七星潭(視頻)
- 水果皇后——草莓(組圖)
- 戰火無情 造化弄人 那一代人的離合滄桑(組圖)
- 千年前的人類抵禦矮人「他」化為惡龍(圖)
- 龍年龍抬頭地龍翻身 世界已現動盪不祥之兆(組圖)
- 世界上最貴的歌 4句歌詞火遍全球(組圖)
- 最新破網軟體及更多破網方法(圖)
- 江澤民週日在北京罕見公開露面(圖)
- 江澤民意外亮相 部分高層家眷被令離京(圖)
- 六四事件中的坦克第一師(圖)
- 爆笑圖集:總有蠢貨是你不能拋棄的朋友
- 圖片直擊:中華民國100年國慶在即
- 臺軍方出書揭示中美合作所真相(組圖)
- 太子黨雲集國貿 公開徹底否定文革(圖)
- 中共肺炎(又称武漢肺炎)
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 台鐵
- 拜登
- 川普
- 特朗普
- 國安法
- 貿易戰
- 習近平
- 華為
- 三峽大壩
- 新疆棉
- 長江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版國安法
- 漢光演習
- 國民黨
- 退黨
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 閻麗夢
- 金正恩
- 王岐山
- 賴清德
- 孟晚舟
- 關稅
- 邊境牆
- 彭斯
- 美國
- 貿易談判
- 劉鶴
- 王滬寧
- 江澤民
- 崔永元
- 中南海
- 內幕
- 中共
- 反送中
- 貪官
- 情婦
- 腐敗
- 反腐
- 打虎
- 官場
- 看中國
- 一國兩制
- 法廣
- 社交媒體
- 往事微痕
- 出賣國土
- FB
- 六四
- 朝鮮
- 加拿大
- 脫歐
- 央行
- 債務
- 槓桿
- 美元
- 貨幣
- 人民幣
- 歐元
- 日元
- 港幣
- 房地產
- 樓市
- 財政
- 財富
- 中產
- 海參崴
- 台灣
- 蔡英文
- 北京
- 劉強東
- 大媽
- 房價
- 疫苗
- 非洲豬瘟
- 大陸
- P2P
- 霧霾
- 基因編輯
- 防火牆
- 維權
- 709律師
- 上訪
- 法輪功
- 網絡審查
- 活摘器官
- 江東六十四屯
- 唐努烏梁海
- 長白山
- 白龍尾島
- 江心坡
- SARS
- 新疆勞改營
- 言論自由
- 女主播
- 央視
- 華人
- 移民
- 華人
- 留學
- 海關
- 遣返
- 簽證
- 回國
- 入籍
- 綠卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民國
- 桂軍
- 抗戰
- 孫中山
- 蔣介石
- 宋美齡
- 鄧小平
- 林彪
- 劉奇
- 中共
- 皇帝
- 諸葛亮
- 易經
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手機
- 預言
- 奇聞
- UFO
- 外星人
- 壽命
- 文革
- 養生
- 紫鳳
- 貫明
- 李道真
- 軼飛
- 李雲飛
- 雲中君
- 辛思
- 夏聞
- 時代漫談
- 滄海
- 東方縱橫
- 唐柏橋
- 王尚一
- 江楓
- 黃清
- 李唐風
- 園丁
- 今濤拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中經研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 馬新宇
- 馬來啟
- 紫君
- 秦山
- 陳破空
- 戴東尼
- 曹長青
- 邢仁濤
- 瑜正
- 簡易
- 肖川
- 伍凡
- 顧言
- 歸瑜
- 乙欣
- 陳泱潮
- 徐沛
- 殺手反被殺?傳上海雲錦東方00後美女詐騙5億潤出國(組圖)
- 美駐華大使館發表王毅講話 多處「聽不清」引議論(圖)
- 陰毒 鄧小平4月底「失蹤」謀劃六四屠殺(組圖)
- 美空軍130億美採購新一代「末日飛機」(圖)
- 中國遊戲大佬自爆被前女友捲走3億元(圖)