溫哥華房價太貴買房還是租房 ?

作者：文芳發表：2011-10-26 07:15

今年年初，加拿大皇家銀行首席經濟師賴特（Craig Wright）在一份報告中指出，越來越多加拿大人已不能實現想當房主的夢想，這在溫哥華千真萬確，其負擔能力指數創新高，平均房價是平均收入近10倍。
　　
在溫哥華的房地產價格昂貴已經不是什麼新聞。2008年，卑詩大學尚德商學院房地產金融教授薩默維爾（Tsur Somerville）通過研究表示，溫哥華的房價會下降了11％，與租金平衡，即房價與租金比率會處於平衡狀態。
　　
該研究假設，當房租與房價比率等於按揭利率與養房成本總和減去預期房價升值率時，房市平衡。研究報告說，房價高於其均衡水平，並不能保證房價會跌，但下降的潛力最大，因為建成的房屋單元多於可以購買的單元。報告補充，最近的數據表明，溫哥華正處於降房價的最危險中。
　　
據《溫哥華太陽報》報導，最近上市的2臥2衛加書房，地處北溫哥華市的1500平方英尺的鎮屋租金每月2,200元。另一個類似大小結構的鎮屋，發售價為649,900元。房價租金比率為24.6，這表明要麼是房價太高，要麼是租金過低。據美國的房地產網站Trulia.com說，房價租金比率為21及以上，表明出租比買房更好。
　　
作為物業投資者還會分析租金回報率（rental yield）,即年租金除以物業成本為4.1%，高於加拿大政府對債券基準收益率趨於低於3％，投資者可能會認為這有足夠的投資回報率。但是，由於按揭付款下降25％，25年還款和3%的浮動利率，得出2300元，甚至不算稅收和維修費用，這變成一個虧本生意。
　　
據「福布斯」雜誌稱，租金收益事關住房成本，因為低租金回報率是出現泡沫市場的指示，因為房市更可能會面臨房價下掉的壓力，或以較慢的速度增長。基於這個數字，得出的結論是溫哥華有個房地產泡沫，但泡沫不總是破滅，有時它們會慢慢泄漏。一些分析師相信，溫哥華正在面臨泡沫命運。TD銀行今年夏天預測，2013年底，在大溫哥華地區的平均房價將下降14.8％，但仍然會比2010年值錢。
　　
然而，大多數購房者並沒有想過資產的投資回報率，他們只是想有個家，一個有院子、有燒烤甲板，有籃球架、車庫，並靠近學校和購物中心的居住地方。
　　
考慮高房價租金比率，以及低租金回報率。同樣在北溫哥華，如果他們每月出2,200元租金，每年租金增加率為2%，10年後，他們會支付289，072元。
　　
如果他們能首付25%即162,500元，以創記錄的3%的按揭利率貸480，000元，並支付維修費每年900元，他們會支付281，589元。如果房子每年升值7％，以此比率，升值1,278,451元,,他們會多出867,080元。
　　
說到底，無論是購買或租住,與其說取決於利率，還不如說是取決於投資者的人生目標，或租或買，因人而宜。

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