中國樓市處在崩盤的前線？

作者：吉密歐發表：2011-12-23 13:16

在一所如同古代王宮的樣板間裡，一群銷售人員閑散地站立那裡。此時，中國房地產崩盤的日子隱隱迫近，而他們正處在崩盤的「前線」。

在中國三線沿海城市溫州，一條受到污染的河流旁邊坐落著「中梁首府」樓盤，這是一個凡爾賽風格的豪華公寓項目，目前尚未開建，但已經在以每平米7萬元人民幣（合11000美元）的價格對外發售。這一價格是溫州普通人年均收入的兩倍多，要想在這裡買上一套150平方米的房子，即使不吃不喝，他們也要攢上350年的錢。

不過，即便少數能買得起的人，想法似乎也在改變。一位因擔心丟掉工作而要求匿名的銷售助理表示，「上頭告訴我們，在公開場合要宣稱一切都進展順利，即便溫州其他所有項目都賣不動，我們的房子賣得出去。」

「中梁首府」在售的198套房子中，未來房主已交首付款的大約只有十幾套。這位銷售助理表示，「房價跌得很快，所有人都在等著房價進一步下跌，然後才會考慮出手。」

兩難選擇

近年來，隨著開發商和地方政府爭相利用房地產熱牟利，在全國範圍內，從北京、上海等大都市到地方小城鎮，冒出了數不清的這樣的樓盤。但如今，在經歷了長達十年的繁榮、以及中央政府將近兩年來實施旨在為過熱的地產行業降溫的舉措之後，市場似乎已經轉向。銷量有所滑坡，價格不斷走低，而開發商試圖通過打折來吸引拿不定主意的買房人。

獨立經濟學家謝國忠(Andy Xie)表示，「中國的房地產泡沫正在破裂。」在當前的高位上，「不久之後，房價的跌幅可能會高達25%，而在隨後的兩三年還會出現同樣幅度的下跌。」

此輪市場低迷來臨之際，市場正預計將出現一波新的供應，尤其在溫州等位於中國富裕的東部沿海地區、規模稍小的城市。中國有8萬家房地產開發商，它們擁有的土地足以建造近1億套住房。據瑞信(Credit Suisse)分析師估算，再加上空置的待售住房，中國已有能力滿足長達20年的住房需求。

房地產行業崩盤，將給更大範圍的中國經濟領域、以及許多依賴中國推動自身增長的國家經濟帶來可怕的後果。

去年，房地產建設佔到國內生產總值(GDP)的13%，而且在總投資中所佔的份額超過了四分之一。而當前的中國經濟，是有史以來最依賴投資的經濟。在全國的鋼鐵消耗量中，房地產行業直接佔到了40%；中國自身的鋼鐵產量，超過了排名緊隨其後的10個最大鋼鐵生產國的總和，是迄今為止鐵礦石等投入品的最大買家。

在中國，房地產建設對於很多其它行業也十分重要，從銅、水泥、煤炭到發電設備。瑞銀(UBS)的喬納森•安德森(Jonathan Anderson)表示，房地產行業「對於中國的總體增長、大宗商品需求、家庭消費、對外貿易乃至基礎重工業的利潤水平都極其重要。」他認為，就其對世界其他地區的影響而言，（中國）房地產業是全球經濟中最重要的一個行業。

中國房地產業急剎車的可能性日益加大，這對於悲觀情緒和不確定性正日益加劇的全球經濟而言，意義非同一般。中國對於原材料的需求，推動了一些大宗商品出口國的繁榮發展，上述情況對於這些國家來說尤為重要。

「過去幾年中國所遵循的增長模式（房地產建設在其中佔據了很大份額）正漸行漸遠，」凱投宏觀(Capital Economics)的馬克•威廉姆斯(Mark Williams)表示。「中國即將擺脫大宗商品密集型發展模式、以實現再平衡，人們尚未在價格中對此進行消化，而這肯定不利於澳大利亞、巴西和智利等經濟體。」

中國房價上漲得如此之高、速度如此之快，對於幾乎所有還沒買房的人來說，擁有一套住房的夢想目前看來已遙不可及。公眾的不滿不斷抬頭，促使中國政府從去年初開始實施越來越嚴苛的限制性政策，比如提高首付比例、有些城市直接禁止購買第二套房。但直到最近幾個月，上述措施的效果才開始顯現。

政府統計數據（多數分析師認為其低估了實際水平）顯示，在過去四年裡，全國平均房屋價格上漲了一倍以上，而北京和其他某些地區的房價漲幅可能高達150%。雖然數據不夠完整，但分析師們表示，目前中國城市普通住房的價格約為全國平均家庭年收入的8至10倍；在北京和上海等城市，房價收入比已接近30倍。

房地產信息公司Zillow的數據顯示，即便在美國房地產泡沫達到頂峰的2005年，全美國房價收入比的最高值不過5.1倍左右，而在泡沫最嚴重的拉斯維加斯等城市，這一比例也不過為5.6倍。在美國的歷史上，房價收入比通常為3倍左右，在泡沫破滅6年以後的今天，這個比例又已接近3倍。按揭貸款發放機構哈利法克斯(Halifax)的數據顯示，2007年，英國的房價收入比曾達到過5.8倍的最高值。

中國的分析師和經濟學家表示，過去十年裡，政府的政策提供了荒謬的激勵，似乎目標就是為了製造泡沫。首先，中國所有的土地都歸國家所有，而地方政府的官員壟斷了土地的供應。這種專制、晦暗和腐敗的制度，使得官員們在決定誰能獲得土地使用權、以及如何獲得方面，具有非常大的權力。

財政收入持續減少，而又不准赤字運行，地方政府逐漸對佔到總收入40%的土地出售（所謂「出售」，實際上只是出賣70年的使用權）產生了依賴。分析師表示，中國的稅收制度鼓勵富人進行房地產投機，他們基本沒有什麼其他的投資途徑，而要是把錢存入銀行的話，又必須接受實際上的負利率。

房產稅

除了在上海和西部的重慶進行的房產稅試點之外，中國尚未在全國範圍內徵收房產稅，而現行的房產交易稅受到了人們的嘲諷。

政府智庫中國社會科學院(CASS)的教授易憲容表示，「眼下的高房價並不是由於供應量有限造成的——其原因在於投機盛行，但由於高房價會推高GDP增長率和稅收，所以政府並未打擊投機行為。」

「毋庸置疑，中國的房地產泡沫是有史以來最大的泡沫，但我們的房產稅比辛巴威還要低；這種情況真是可笑。」

雖然挺過了全球金融危機且基本上毫髮未損，但中國國內金融體系仍較為脆弱。2008年下半年，中國出臺了龐大的刺激方案，以抵禦金融危機的衝擊，但大部分資金都進入了建築領域。

中國政府表示，開發商和按揭貸款借款人在全部貸款中佔到了20%左右，但高層監管官員承認，這個數字可能嚴重低估了整個金融體系對房地產行業低迷的真實風險敞口。

今年對中國幾大銀行進行的壓力測試表明，如果房價腰斬，銀行業不良貸款只會略有上升。但分析師表示，壓力測試沒有把目前已對全國很多地區造成衝擊的交易量大幅滑坡納入考慮，也沒意識到當房地產建設不可避免地放緩時，房價下跌會對宏觀經濟產生多大的影響。壓力測試也沒有嘗試去評估土地銷售量和價格不斷下跌，會對銀行手中的抵押品價值產生何種影響——儘管銀行業體系所持的抵押品大部分都是土地或房產。

在通常被視作宏觀經濟風向標的溫州，10月份房價同比下跌5.2%，環比下跌4.6%。其他地區的房價下跌得沒有這麼厲害——但全國10月交易量同比下跌11.6%（9月同比下跌7%），15個最大城市的交易量下跌了39%。

瑞士信貸(Credit Suisse)中國房地產業分析師杜勁松表示，「隨著開發商推遲新項目開工，土地交易量也大幅下降，而且隨著購房人買房意願進一步減弱，土地交易量可能持續走弱。」

迄今為止，中國政府一直堅守著降低房價的承諾，拒絕收回任何限制性措施。今年，政府出臺了在3年內為低收入家庭建設3600萬套保障房的計畫，希望籍此彌補商品房建設放緩造成的缺口。

但一些跡象表明，該計畫已經受阻，因為開發商和地方政府都對此持反對態度。政府希望他們出資建造保障房，而他們原本可以通過這些建房用地賺取巨額利潤。

「所有的保障房質量都很糟糕，而且位置很偏僻，」社科院房地產專家曹建海表示。「地方政府不願意建設可能與商品房形成競爭的保障房項目。」

鑒於房地產行業對於總體經濟的重要性，大多數分析師認為，如果房價跌得太狠，中國政府就會出手干預，通過取消限購政策和向經濟中注入更多貸款的方式來救市。

但其他人警告稱，要拯救房地產行業，必須向該系統投入大量的流動性，後果只能是再次製造泡沫，這將推高通脹率，並在未來引發更大規模的崩盤。

「中國政府目前的處境十分艱難，」北京中國人民大學經濟學教授陶然表示。「如果他們放鬆宏觀經濟政策，房地產泡沫會變得更加嚴重。但如果不放鬆政策，泡沫就會破裂，而經濟發展將會陷入停滯。」

對於溫州那個法式風格樓盤項目的支持者而言，這或許是他們眼下已經在面對的結局。

「按揭」：見微知著

1996年，在中國央行工作的李伏安受命將一本美國銀行業審核手冊翻譯成中文，結果他被第17章的一個問題難住了。

目前擔任銀監會(CBRC)高級官員的李伏安表示，「我找不到‘mortgage loan’（按揭貸款）一詞的譯名；我們在所有詞典上都查不到這個詞。」

最後，他弄到了一本在中國境外印刷的英漢詞典，在裡面找到了「按揭」這個譯法——用來描述個人為了買房而從銀行獲得的貸款。

「當時，中國還沒有按揭貸款這種東西，我的一些上級認為，那一章乾脆不要翻譯了，」李伏安表示。「最後，我們還是把它譯成了中文，但清楚地標明‘僅供參考’。」

1998年之前，中國還沒有建立現在所說的住宅地產市場，因而也不需要這種舶來的金融產品。在城市裡，房子都是由國家通過無處不在的「工作單位」建造和分配。而在農村地區，農民在國家或集體分配給他們的土地上自己建房。

目前在中國整體經濟中扮演如此重要角色的房地產市場，誕生於上世紀90年代末期，當時中共決定開始將大多數住房的產權轉移給個人。其後不久，中國就出現了第一筆住房按揭貸款。

人們很容易忘記中國房地產市場只有十多年的歷史，而且，除了在2008年金融危機期間成交縮水、房價短暫下跌之外，多數中國人只看到了房價每過幾年就翻一番，卻沒見過房價下跌。

許多監管人士認為，房地產行業短暫的歷史，以及人們缺乏其他投資選項，促成了這種非理性繁榮。而且，自上世紀80年代市場改革提速以來，投機泡沫在中國一直經久不衰。

来源:金融時報

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