房產開發商的「2012劫」(圖)

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1月5日，綠城官方微博連發四條股權轉讓信息，被粉絲們調侃為「2012最為悲壯的新年問候」。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

能悲壯還不算是最慘的。南京一家房地產老闆卷款逃跑後，所欠銀行的貸款更是「有去無回」。這更成為新年伊始就籠罩在各家銀行和開發商頭上的一片陰影：借錢的還不起，放貸的收不回。

2012年剛剛開始，在各方不斷重複的「調控不會停止、房價繼續下跌」咒語中，工程結款、信貸還款、項目代理費、稅費繳付、員工工資等應結款項已經讓開發商們應接不暇，到今年年中不斷到期的房地產信託、基金、高利貸等中短期債務也醞釀著「成為壓倒駱駝的最後一根稻草」的風險。

《華夏時報》記者調查發現，2012年房企總負債額在7000億以上，僅房地產信託一項就可能讓很多開發商吃不消。

數據顯示，2011年上半年信託產品共發行近4萬億元，這其中2/3都是房地產的信託。其中，需要在2012年到期償還的將高達1172.5億元。

「沒錢，年也不好過！」有此感嘆的不僅是開發商，開發、建築鏈條上的所有環節都將受樓市拖累。

「年關就是錢關」

1月2日，記者見到劉萍女士時，她正行色匆匆地準備出發去江西的一家房地產企業「蹲守」。事實上，在此之前，這位經營著民間借貸生意的劉女士已經在江西這家房企對面住了一個多月了。

「我們去年給幾家房企放了款，每家都至少是七八百萬的資金量，現在我們分組都住在公司附近，企業一上班我們就到他們會計室門口坐著，企業一有回款就想辦法要出一點。」劉萍告訴記者，此前的高利貸危機和持續的地產調控讓「集資者」們坐立不安，現在能收回錢比什麼都重要。

不過，開發商背的債卻並非只有高利貸。

「經常上門找開發商要錢的，還有要求結付工程款的建築商和一些供應商。有的時候財務公司、代理公司和銀行也有人來。」劉萍苦笑道，「時間長了大家都能混個臉熟，建築商和供應商那裡每人手裡都有一堆單據，每家的欠款從幾十萬到幾百萬不等。」

按照劉萍從幾家借貸企業瞭解到的信息，每家房企春節前需要兌付的資金額都以千萬計算，這其中還不包括員工工資等企業管理方面的開支。而北京一家中型房地產企業老闆謝明告訴記者，今年過年，北京的普通房企基本都「背著至少三五千萬應結的款項」。

「年關就是錢關，今年過年尤其難。」面對記者，謝明一直搖頭，「工程結款、信貸還款、項目代理費、稅費繳付、員工工資，要用錢的地方多的是，前兩年不愁，就是賣十幾套房子的錢，可是今年房子根本賣不動，項目回款就那麼可憐的一點。」

事實上，在樓市調控持續兩年導致的銷售停滯中，房地產行業高企的資產負債率已經成為高懸在開發商頭上的達摩克利斯之劍。

根據Wind統計，截至2011第三季度末，在118家房地產行業上市公司之中，資產負債率在50%以上的有87家，佔比高達80.56%，合計揹負9928億元的債務，較上年同期增四成；2012年，上市房企需要負擔的帶息債務達4090億元，較上年同期增長近三成。

但對於開發商來說，其餘的或許都還能拖，唯一拖不得的就是銀行貸款。「現在企業徵信系統是全行業聯網，有一次不良記錄以後貸款都費勁，簡直就是一失足成千古恨。」招商銀行北京分行一企業貨款部經理李永泰告訴記者。

據記者瞭解，目前銀監會對房地產貸款的要求是半年還一次本金，一個季度還一次利息。從2011年央行公布的銀行信貸數據來看，第一季度房地產開發貸款發放比例最高，高達5095億元。

不僅如此，從去年1月份開始，各大銀行也紛紛調高了房地產開發貸的貸款利率，大多數企業開發貸的利率都比基準利率上浮了10%-30%。如今，進入1月份，銀行還款成為壓在眾多房地產企業心頭的最重的一塊石頭。

中短期債賭局

然而，眼前的欠款開發商或許還可以勉強應付，還有更大的隱患一直在行業內積聚風險。

2010年下半年開始，受樓市調控影響，市場銷售萎靡、銀行貸款受限、上市融資遇阻，開發商對「錢」的需求幾乎已經到了「飢不擇食」的程度。順理成章地，房地產信託、私募基金、民間借貸等本是便於操作的「緩兵之計」變身成為房企的「救命稻草」。

「2011年上半年一線城市銷售量就已經萎縮，10月份全國市場呈斷崖式的成交量下跌，但房地產市場到目前為止還沒有出現非常大的調整和整合，這其中主要的原因是負債。」世聯地產董事長陳勁松在一次論壇上公開表示，「而這些債務將在2012年年中開始逐步到期。」

這其中，房地產信託就是最大的一筆。

數據顯示，2010年全國共發行信託產品3.6萬億，2011年上半年發行近4萬億，這其中超過2.5萬億都是房地產信託。而據諾亞財富2011年底發布的研究報告顯示，2012年到期的房地產信託規模逐季遞增，全年將達到1172.5億元，遠高於2011年的470.5億元；其中，一、二季度就將有220億元房地產信託到期，且到期的房地產信託抵押率較高，平均超過50%。

「從2010年樓市剛開始調控到2011年上半年，開發商通過房地產信託融資，其實賭的就是調控不會長久，銷售很快就會恢復。」中融信託一位曾姓信託經理對記者表示，「當時幾乎每天都有開發商報項目申請發行信託。」

在這位信託經理的記憶裡，2010年下半年到2011年初，是他職業生涯中最輕鬆的一段時間。開發商為了成功拿到錢，幾乎可以「不計成本」。

「當時信託融資最高成本要達到三成。也就是說，發行10億元的信託，開發商到期要還13億。」曾經理告訴記者，但同時讓他不安的，正是產品到期兌付的問題，「現在據我們瞭解，有一些企業用的就是拆東牆補西牆的辦法，通過借錢來還錢。」

除了房地產信託之外，海外發行的私募債、房地產基金和民間「高利貸」等企業短期付息債都考驗著開發商的償付能力。

據統計，2011年前後，僅在香港發行的中國房地產離岸私募債，按項目計算，就接近1000個；一年時間，整個行業設立的房地產基金涉及資金大概為1000億元；另外，2011年還有2萬億的高利貸資金進入了房地產。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，目前房企的資產負債已處歷史高位，因資金槓桿使用過度而積聚的風險正在不斷加大，依靠財務槓桿來撬動資本收益只是權宜之計，從目前來看，去槓桿化將是大勢所趨。

房企「甩賣」股權

看上去，開發商需要償付的款項和債務千頭萬緒，但開發商們手中的現金卻是一目瞭然。

2011年三季報顯示，在A股上市的房企中，七成房企經營性現金流為負。應對這一局面，他們的選擇並不多。

「目前看來，2012年房企的融資渠道仍然非常窄，銀行信貸、IPO、信託基金等方式仍會越收越緊。大型開發商還可以通過降價賣房來回籠資金，但對於中小房企和一些還在開發中的項目來說，開發商除了借高利貸，就只能賣項目、賣股權。」楊紅旭表示。

事實上，據記者觀察，從2011年年底至今，為數眾多的中小房企密集往來於北京召開的各類房地產行業年會和論壇中，而他們參會的一項重要內容就是結識大型開發商、金融機構，找錢、找合作。「我們也瞭解到，目前很多企業都有轉讓或者合作的需求，因此，在會議間隙，我們也儘可能多地安排房地產企業之間或房企與金融機構的見面會。」北京一經常組織房地產金融論壇的主辦人員告訴記者。

「現在按照擬售價格賣出一兩套房子，那是杯水車薪，解決不了問題。」上述開發商謝明告訴記者，直接轉讓項目雖然轉讓價格比銷售價總額相加低了很多，但如果有企業願意接手，那相當於一次性賣出上百套房子，「這筆錢對我們來說是度過年關的救命錢。」

事實上，不只是中小企業需要賣項目度日，大型房企也通過轉讓項目股權週轉資金。

這其中，備受關注的綠城正在加速「斷臂」以求自救。1月5日晚間，綠城中國和融創中國控股有限公司聯合公告宣布，綠城地產向融創置地出售無錫綠城湖濱置業有限公司51%的股權，現金代價為5100萬元。

同一天，綠城房產集團官方微博連發四條股權轉讓信息，除了上述無錫項目，綠城還出售了杭州、上海兩地三個項目的部分股權，此三個項目總計作價2.3億元。和無錫項目一樣，上述三個項目的轉讓，均以註冊資本金作價。

此前，綠城中國首席財務長、董秘馮征曾表態，綠城中國需回籠50億元，這意味著綠城預計還會有項目繼續出讓。

另有數據顯示，2011年1月至12月上半月股權交易市場共出現房地產行業股權及資產交易491宗，合計涉及金額1500億元，其中交易額超過千萬或股權變動超過10%的交易數量達到124宗，幾個數字均創歷史新高。

據北京產權交易所一位負責人分析，房地產行業並購案例激增與房企資金鏈緊張有關，如果樓市調控繼續維持3-6個月，預計拋售的房地產行業資產、股權市值或將超過3000億元。

但值得注意的是，掛牌項目越來越多，接盤的人卻越來越少。黃金灣投資集團董事長申威，2011年著力於房地產金融投資服務領域，據他向記者介紹，「2011年上半年以前，找他合作的人70%是來找項目的，而到了下半年接近70%的人都是來找錢的。」

「受政策影響，對於投資商來說，房地產行業的風險其實越來越高，在看不清政策走向的時候，即使手握重金，投資商也不會輕易出手。」楊紅旭表示。

自己當年打得頭破血流才爭來的項目，現在折價拋售都賣不出去，或許，這才是開發商們最感無奈的地方。

来源:華夏時報

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