牛刀:如何理解「房價合理回歸」?(圖)
這本來是不值得再評論的問題,也是再簡單不過的問題。因為溫家寶已經5次這樣說過,可以說是反覆強調。不僅如此,胡錦濤也在會議上也特別強調房價調控。所以,這已經不是老吾老以及人之老幼吾幼以及人之幼的問題,而是執政黨和政府的政治意志,上升到了國家重大政治經濟政策層面。
中海地產的孔慶平昨天在春茗會上借中央的名義說:調控會放鬆,中央近期關於2012年樓市政策會適時微調的提法,事實上意味著調控將會放鬆。他認為2011年樓市表現高於預期。今年調控的「放鬆」,首先將體現在流動性的放鬆上並且已開始。
這一段話如果僅僅只是安慰本公司員工,那沒什麼問題,但是擴散到市場上對其他開發商產生的只是一種誤導,肯定會挨板子,因為不管是國際經濟金融形勢還是中國經濟轉型的需要,都必須降房價。開發商沒有別的出路。去年12月份M2的放鬆是為了沖抵外匯佔款,絕對不是向市場釋放流動性,而且,市場並不缺少流動性,更不是孔慶平所講的「放鬆」。一個央企的總經理水平如此低下,真是讓人失望。
很多原本就不是財經評論的專欄作家,也在揣摩溫家寶總理「房價合理回歸」的內涵。實際上,宏觀經濟決策層對「房價合理回歸」早有定義,只是不公開這個定義而已。國家做出這個決策有其長遠的戰略意義,也是政府順利過渡的大局考慮的,不是輕易作出的,更不可能輕言「放鬆」。
房價回歸理性,從字面上的理解很簡單,就是讓真正有需求住宅的普通居民能夠買得起普通住宅,與這個城市的居民收入相對稱。在市場上對此的定義是「房價收入比」,也就是一戶普通家庭用三到六年的收入,能夠買的起一套普通住宅。這個房價才是合理的。這樣的房價才能實現中國經濟的轉型,否則,中國內需擴大只是一句空話。目前來看,很顯然,各個城市的房價已經太離譜了。
房價暴漲,帶來的是什麼?住宅總值的大幅上升,已經脫離了GDP的增長。在國際上,我們來看看,中國的房地產在過去10年中也已經漲了5倍以上,房地產總市值佔GDP的比重大約為360%,而美國目前只有200%左右。巴西的經濟泡沫破滅時,房地產佔GDP的比重為290%,日本房價泡沫破滅時,房地產佔GDP的比重為310%。如此巨大的泡沫,管理層難道視而不見?
所以,種種放大房價泡沫的行為,已經不可能,那將直接摧毀中國經濟體系,導致人民幣匯率崩盤。日本政府當年在無法遏制房價泡沫時,只得頒布「土地融資限令」,不給房地產一分錢貸款。中國政府對開發商是很仁慈的,採取的只是限購,這已經是在幫助開發商緩慢出逃,儘可能減少房價雪崩帶來的危害。如果今年房價得不到理性回歸,直接後果是,政府將採取同當年日本政府一樣的手段。
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