2012年的房地產市場(圖)

作者：陳季冰發表：2012-03-07 13:05

去年下半年至今，全國有不少城市的樓市調控政策出現了或多或少的鬆動，主要集中在「限購」政策方面。其中既有蕪湖這樣的二三線城市，亦有上海這樣的一線城市，雖然鬆動的幅度有很大差異。這證明了一個顯而易見的道理，也是評論者過去曾一再指出的：由於商品房銷售急劇萎縮，地方政府相關稅收顯著減少，特別是土地批不出去或賣不出好價錢……這些都導致地方政府的財政狀況日益捉襟見肘，有些甚至已經頻臨嚴重危機、乃至破產。這一狀況，也可以從近年來地方政府平臺債務數字的水漲船高窺見一斑。必須看到，目前中國各級地方政府每年的財政收入中，所謂「土地財政」的比例評論達到了30%以上。有些城市甚至更高，而且還經常提前預支未來的賣地收入。這些壓力迫使一些財政狀況窘迫的城市不得不違抗或變相違抗中央政策，放鬆對樓市的調控。

但我們也看到，各地出現的上述樓市調控政策鬆動或變化，無一例外地被中央政府迅速叫停，或自我叫停。這顯示了中央政府對這個問題的態度：即，調控是沒有商量餘地的，不達到預期目的，絕不能改弦更張。去年底以來，溫家寶和李克強已經多次明確表態，闡述了上述意思。而在昨天的《政府工作報告》中，溫家寶對此再次做出了強調。

鑒於2012年將是中國政治生活中非常重要的一年，各項政策變化的幅度不可能很大，我們可以預計，在房地產調控政策領域，儘管地方政府與中央政府的博弈還將持續下去，但出現明顯的放鬆或轉向，幾乎是不可能的。

我一直認為，雖然中國房價泡沫的根源相當複雜，但從2009年開始的本輪房地產價格加速上漲，原因卻是一目瞭然的，那就是超寬鬆的財政貨幣政策，尤其是後者，即貨幣超發引起的。也就是說，當時國家為了應對排山倒海而來的金融危機，不得已出臺了著名的「4萬億」解決刺激計畫，它造成了諸多嚴重的後遺症，如通貨膨脹。而樓市泡沫其實正是全面的通脹中的一部分，只是作為一種非常適合投資和投機的商品，樓市的通脹表現得特別突出而已。反觀近幾年原油、黃金等大宗商品和藝術品市場扶搖直上的價格，以及「蒜你狠」、「豆你玩」等現象，我們還可以看到，通脹實際上遠不止氾濫於樓市，只是樓市更牽動普通人的心而已。

自2010年下半年後央行採取了嚴厲的貨幣緊縮政策，先後兩次上調利率、十多次上調存款準備金率，並使後者達到了創記錄的歷史高位。這些貨幣政策有效地抑制了有愈演愈烈趨勢的通脹勢頭，對抑制樓市的泡沫也起到了直接的作用。

最近兩個月內，由於擔心經濟趨冷甚至硬著陸，同時也基於國內CPI指數明顯回落的有利態勢，央行的貨幣政策開始鬆動，已兩次下調了存准率，預計將向市場釋放七、八千億的資金。雖說去年底中央經濟工作會議已經定調，金融必須支持實體經濟發展，銀行系統內部也作出了許多行政規定，要求新增貸款用於為實業、特別是中小企業服務，但明眼人都應該知道，鑒於中國的國情，特別是存在大量直接依附於權力的國有經濟的現狀，只要政策開了口子，只要流動性房了出來，這些行政命令必定是要大打折扣的。換言之，這近萬億新增貸款中，必定有一部分突破重重禁令流向樓市。

在市場經濟條件下，資金總是流向利潤最高的地方。因此，想要金融支持實體經濟，最好的辦法是讓實體經濟的投資比虛擬經濟的投機炒作回報率更高，靠行政命令只能是事倍功半。

總體來看，我預計，今年樓市調控的政策（以「限購」為核心）不會改變或放鬆，但隨著接下來貨幣政策的進一步寬鬆，資金面上會出現明顯的改觀。至於近來有些人從北京等地商品房銷售量回暖得出的所謂樓市「小陽春」的說法，我覺得基本不成立。相反，從全國的層面看，經過一年的肅殺調控，房地產價格的下落趨勢已基本確立。至於何時能真正出現實際上的明顯的價格下行，則要等到各地大規模的保障性住房的面市。當然，保障性住房本身又會牽扯出許多新的、甚至更大和更複雜的問題。

但是，本輪調控即便最終對抑制房價上漲是有效的，或者促進了樓價回落，贏得了一些老百姓的好感，由於它使用的幾乎全部是行政手段，因而對一個原本就不算健康的房地產市場的傷害也是巨大的。我們甚至還應當擔心，樓市的調控對搖籃中的中國市場體系都造成了嚴重損害。未來歷史也許會遺憾地證明，醫治「樓市發熱病」而使用的治療方法對中國經濟肌體的副作用及傷害，比這種疾病本身更致命。

来源:博客

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