謝國忠：房產調控政策不能放鬆(圖)

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中國國內呼籲政府放寬目前正在實行的房地產限制措施的聲音日益提高。中國政府從兩年前開始實行限制一人購買多套住房、提高商品房的貸款利率、限制貸款等限制措施。房地產投機者和開發商紛紛抱怨：「房地產限制政策使市場凍結。」他們擁有相當於中國國內生產總值(GDP)100%的房地產資產和庫存。他們還擁有大量有關建築和房地產開發的股票。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

中國房地產市場進入今年以後出現疲軟狀態。據中國國家統計局公布的數據顯示，商品房銷售額今年前兩個月份出現負增長(-20.9%)，房地產投資增長率同比降低7%左右。

造成這種現象的原因是房地產泡沫破裂。即使說中國經濟和20年前的日本一樣，面臨有史以來最大的房地產泡沫崩潰危機也不為過。日本股票市場和房地產市場分別於1989年和1992年達到頂峰。現在的股票和房地產市場分別比當時下降了80%左右。中國的情況也是如此，股票市場和房地產市場分別於2007年和2010年達到上限。中國房地產現在只能走下坡路。

最重要的原因是中國的住宅供應量很早就已經超過實際需求。6.5億多中國城市居民的人均生活空間比歐洲和日本更大。目前正在建設的住宅就能容納2億多人。這相當於今後15年時間裏從中國農村走向城市的居民總數。房地產開發商和地方政府持有的土地相關金融資金可以建造供2億人居住的住宅，而且還富富有餘。

有人指出「中國房地產沒有問題」的根據有兩個。一個是中國政府無所不知、無所不能。他們堅信「中國政府不會背叛市場」。第二個是中國人用地不足。這一點給投機者帶來勇氣。他們認為無論什麼樣的土地，價格下降只是暫時現象。

但這種主張僅僅是一種主張。中國2001年加入世界貿易組織(WTO)後，開始全面參與全球市場經濟。當時中國政府讓人相信其無論發生什麼問題都能妥善解決，並積極進軍世界貿易市場。但現在的情況則不同。受歐洲財政危機的影響，中國市場也發生動搖。

中國國內可用之地確實不足嗎？可用作農業用地的土地或許不足，但住宅用地的情況則不同。城市居民大都住樓房，而土地價格相對於家庭收入來說，高得離譜。中國浙江省的面積和人口規模與英國相近，城市土地價格卻高達英國的5倍左右，但人均收入只有英國的25%。人口增長速度也沒有英國快。

即使中國政府今年或明年放寬房地產限制政策，情況也不會明顯改善。原因有兩點。

第一，市場飽和，大多數人已經擁有住宅。看到中國的人口增長率達到頂點，投機者們越來越擔心自己手中的空公寓和建築。

第二，資金不會像過去那樣大量流入。過去中國房地產市場因流動性供給過剩和由此產生的錯誤信息擴散，而出現畸形膨脹。流動性供給過剩的原因是，貿易收支順差增加和熱錢流入。但是現在，貿易順差規模和熱錢流入規模都在大幅減少。這種情況下若再次掀起投機熱潮，就會帶動利率的上漲。

當然，中國房地產泡沫的破裂速度相對較慢。這是因為中國銀行借給房地產開發商和投機者的資金大多已經到期，但卻沒有收回。這些房地產開發商實際上處於「破產」狀態，無力償還貸款。銀行又為何不把錢收回來？因為銀行和地方政府同投機者之間通常是一榮俱榮、一損俱損的關係，他們相信只要房地產市場復甦，自己也會有好處。所以暫且將這個問題擱置。

房地產限制政策針對的是投機者和開發商。「中國政府推行的房地產限制政策妨礙市場增長」的主張可以歸結為此前中國房地產市場的增長是投機者的功勞。

中國政府應繼續推行房地產限制政策。中國政府若想實現經濟軟著陸，這是一個有效手段。如果政府繼續推行房地產限制政策，就像在沸水中慢慢習慣的青蛙一樣，投機者也會變得適應。這樣一來房地產市場就會恢復正常，投機者和開發商自己承擔所有損失，以普通市民可以承受的合理價格出售自己手中的住宅等積壓房地產。

来源:國際財經時報

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