谢国忠：房产调控政策不能放松(图)

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中国国内呼吁政府放宽目前正在实行的房地产限制措施的声音日益提高。中国政府从两年前开始实行限制一人购买多套住房、提高商品房的贷款利率、限制贷款等限制措施。房地产投机者和开发商纷纷抱怨：“房地产限制政策使市场冻结。”他们拥有相当于中国国内生产总值(GDP)100%的房地产资产和库存。他们还拥有大量有关建筑和房地产开发的股票。 看中国网站 禁止建立鏡像網站。返回正版看中国网站。

中国房地产市场进入今年以后出现疲软状态。据中国国家统计局公布的数据显示，商品房销售额今年前两个月份出现负增长(-20.9%)，房地产投资增长率同比降低7%左右。

造成这种现象的原因是房地产泡沫破裂。即使说中国经济和20年前的日本一样，面临有史以来最大的房地产泡沫崩溃危机也不为过。日本股票市场和房地产市场分别于1989年和1992年达到顶峰。现在的股票和房地产市场分别比当时下降了80%左右。中国的情况也是如此，股票市场和房地产市场分别于2007年和2010年达到上限。中国房地产现在只能走下坡路。

最重要的原因是中国的住宅供应量很早就已经超过实际需求。6.5亿多中国城市居民的人均生活空间比欧洲和日本更大。目前正在建设的住宅就能容纳2亿多人。这相当于今后15年时间里从中国农村走向城市的居民总数。房地产开发商和地方政府持有的土地相关金融资金可以建造供2亿人居住的住宅，而且还富富有余。

有人指出“中国房地产没有问题”的根据有两个。一个是中国政府无所不知、无所不能。他们坚信“中国政府不会背叛市场”。第二个是中国人用地不足。这一点给投机者带来勇气。他们认为无论什么样的土地，价格下降只是暂时现象。

但这种主张仅仅是一种主张。中国2001年加入世界贸易组织(WTO)后，开始全面参与全球市场经济。当时中国政府让人相信其无论发生什么问题都能妥善解决，并积极进军世界贸易市场。但现在的情况则不同。受欧洲财政危机的影响，中国市场也发生动摇。

中国国内可用之地确实不足吗？可用作农业用地的土地或许不足，但住宅用地的情况则不同。城市居民大都住楼房，而土地价格相对于家庭收入来说，高得离谱。中国浙江省的面积和人口规模与英国相近，城市土地价格却高达英国的5倍左右，但人均收入只有英国的25%。人口增长速度也没有英国快。

即使中国政府今年或明年放宽房地产限制政策，情况也不会明显改善。原因有两点。

第一，市场饱和，大多数人已经拥有住宅。看到中国的人口增长率达到顶点，投机者们越来越担心自己手中的空公寓和建筑。

第二，资金不会像过去那样大量流入。过去中国房地产市场因流动性供给过剩和由此产生的错误信息扩散，而出现畸形膨胀。流动性供给过剩的原因是，贸易收支顺差增加和热钱流入。但是现在，贸易顺差规模和热钱流入规模都在大幅减少。这种情况下若再次掀起投机热潮，就会带动利率的上涨。

当然，中国房地产泡沫的破裂速度相对较慢。这是因为中国银行借给房地产开发商和投机者的资金大多已经到期，但却没有收回。这些房地产开发商实际上处于“破产”状态，无力偿还贷款。银行又为何不把钱收回来？因为银行和地方政府同投机者之间通常是一荣俱荣、一损俱损的关系，他们相信只要房地产市场复苏，自己也会有好处。所以暂且将这个问题搁置。

房地产限制政策针对的是投机者和开发商。“中国政府推行的房地产限制政策妨碍市场增长”的主张可以归结为此前中国房地产市场的增长是投机者的功劳。

中国政府应继续推行房地产限制政策。中国政府若想实现经济软着陆，这是一个有效手段。如果政府继续推行房地产限制政策，就像在沸水中慢慢习惯的青蛙一样，投机者也会变得适应。这样一来房地产市场就会恢复正常，投机者和开发商自己承担所有损失，以普通市民可以承受的合理价格出售自己手中的住宅等积压房地产。

来源:国际财经时报

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