「貨多錢緊」降價成房企「救命稻草」

作者:胥會雲 發表:2012-04-07 12:03
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大型房地產上市公司年報陸續出爐,房企的資金與庫存壓力隨之公之於眾。在不降溫的樓市調控下,為了生存,房企似乎只剩下一條路:降價。

在剛剛結束的博鰲亞洲論壇上,綠地控股集團董事長兼總裁張玉良表示,要適應目前的市場狀況,性價比很關鍵。房價下跌15%~20%才算是調到了比較合理的範圍。首創置業有限公司董事長劉曉光則稱,今年房地產將圍繞限購、降價、並購和去庫存化這幾個關鍵詞進行,大概降幅為0~15%。

48家房企存貨同比增近50%

根據Wind資訊,截至3月27日,滬深兩市已有52家A股房地產上市公司披露2011年年報,剔除ST公司和不可比因素後,48家A股上市房企2011年末的存貨合計達到5906.74億元,同比增長45.8%。以2011年的開發和銷售進度計算,48家房企目前存貨的消化週期為4.62年。而2010年末,這些房企整體存貨的消化週期為3.84年。由此,這些房企存貨週轉時間同比延長了9個多月。

分城市來看,上海易居房地產研究院此前發布的「月度存貨壓力報告」稱,受成交量低迷影響,十大典型城市2011年新建商品住宅存量高達5998萬平方米,與上年同期相比,新增1690萬平方米庫存量,增長約39.22%。

10個典型城市包括北京、上海、深圳、廣州4個一線城市,以及青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州6個東部二線城市。其中,廣州、上海、北京增幅較為明顯,平均增幅較上年同期增長約五成。而在二線城市中,杭州的庫存量達到343萬平方米,同比增幅高達92.5%,居典型東部二線城市增幅之首。

上海易居研究院綜合部部長楊紅旭預計,2012年上半年商品住宅的存銷比還將進一步升高。

然而,更要命的不僅僅是庫存率的上升,去年以來,由於宏觀經濟回落及信貸收緊,房企融資成本迅速提高。

房地產企業也力圖通過各種渠道拓展資金來源。在3月21日舉行的「2012中國房地產500強峰會」上,排名前50的房地產企業共同發起成立了「房企Top50基金」,擬募資180億元,以吸引各方投資房地產項目。

2012年1~2月的數據顯示,全國房地產開發企業本年資金來源中,自籌資金5995億元,同比增長43.3%,在本年資金來源中佔42.3%,比2011年全年提高1.4個百分點。

降價應對「懸崖式下跌」

對於房企危機,很多人將矛頭對準了「限購令」,SOHO中國董事長潘石屹在博鰲亞洲論壇期間說,限購政策出臺後,「到了去年9月份,全中國房地產成交量懸崖式下跌」。

雖然不少市場人士都預期限購作為行政手段將會退出,市場化的調控手段將取而代之,但至少目前,在幾個城市試圖悄悄鬆綁限購未果之後,張玉良表示,企業最聰明的做法是適應環境。

張玉良表示,提高去化率的核心是提高性價比。當被問及綠地集團有沒有降價促銷計畫時,張玉良稱,綠地去年7月份就降過,第一波降了10%~15%,最高降了25%左右。

劉曉光也表示,要適應市場,價格很關鍵。「在同等商品情況下,人家降,你不降,你不就倒霉嗎?」

由於銷售持續低迷和庫存高企,自1月份以來,保利、招商、恆大等房企陸續啟動較大規模的降價促銷活動。中原地產研究中心報告稱,2月多家標桿房企的銷售業績明顯回升。保利、富力、招商、金地、中海5家開發商的銷售業績環比均出現較大幅度的增長。其中,招商、金地、保利的銷售業績環比大幅上漲超過1倍。

中原地產研究中心稱,現階段,標桿房企價格調整幅度在一至四成。其中,超過一半的項目價格調整幅度在10%以內,調整幅度較小。32%的項目價格調整幅度在20%~30%之間,僅17%的項目價格下跌幅度超過兩成。在售項目價格調整幅度較大的開發商包括富力、萬科、華潤和金地。

從城市來看,成都和天津兩地成為標桿房企促銷最為頻繁的地方,入駐的標桿房企目前在售項目銷售均價普遍有約15%的下調。北京、廣州的降價促銷項目也比較多,但價格的下調幅度小於成都和天津兩地,在8%~12%之間。

中國房地產信息集團(CRIC)研究報告稱,近年來,眾房企一直在「週轉速度型」和「品質利潤型」這兩種模式間尋找著力點和平衡點。在2011年信貸緊張、資金成本很高的特定環境下,「快進快出」高週轉顯然已成為眾房企的追求目標。

CRIC列出的2011年中國房地產企業銷售金額Top50榜單中,排名前八的均為高週轉企業,可見,2011年效率高週轉模式更勝一籌。

房價下跌20%才算合理?

對於樓市價格到底會降多少,降到多少才算合理,業內人士也有一番激辯。

中國國際經濟交流中心常務副理事長鄭新立稱,據國際經驗,房價收入比在6倍左右比較合理,房價如果高於這個價格,應當通過調控降低它的價格,通過薄利多銷來增加供給。

「房價調到合理的範圍,我理解是現在房價下跌15%~20%。」張玉良稱。劉曉光則認為,中國的房地產市場在今年的3月~8月份是比較艱難的時候,大概的降幅為0~15%,8月份之後會是一個平穩期。「但一線城市核心地段很難下降,有些二線城市、三四線城市房價可能還會略有上升。」

長江商學院副院長劉勁表示,短期內決定房價的主要是政府,但長期來講,中國整個房市,尤其是一二線城市過去超額回報的時期已經過去了,如果回歸到一個比較合理的狀態的話,房地產價格每年只能是通脹的漲幅,比如4%、5%,與此同時,租金和老百姓收入可能是一個高增長,比如9%、10%。

劉曉光表示,降房價不是一個很簡單的事,因為它和群眾收入、經濟增速、稅費、地價、資金成本、開發商的合理利潤相關聯,因此需要綜合性地解決問題。劉曉光強調,自己不太贊成土地拍賣制度,由於價高者得,拍得土地者就會把成本都攤進去。「應該琢磨一個影子價格,就是一級土地開發的時候,有一個合理利潤。二級企業開發的過程中也給一個合理利潤,圍繞這個換算出房價。」

鄭新立對《第一財經日報》記者表示,招拍挂制度可能是推高地價的重要原因,因此需要對其進行改革。「控制保障房和一般商品房的土地價格,地方政府應該是有手段的。」

各抒己見

房地產行業還在「過冬」,必須花心思挖掘剛需,把注意力放在有潛力的二三四線城市。

——佳兆業集團總監周素萍

如果地方政府嚴格執行目前的樓市調控政策不動搖,市場底部最遲將在年底前出現,房價至少還有15%至20%的下降空間。

——成都大學副校長張其佐

既然是短期調控政策,就早晚要退出。只有制度建設才能「填補」政策退出的空間。否則,樓市調控就難以走出「越調越高」和「報復性反彈」的怪圈。

——中國(海南)改革發展研究院院長遲福林

房企模式急需轉型

在博鰲亞洲論壇「2012:中國房地產大變革」分論壇上,學界和企業界的一個共識是:房地產企業需要轉型。

首創置業有限公司董事長劉曉光稱,過去房地產企業熟悉的大面積拿地、大筆融資、大規模生產住宅的模式需要轉變。

對於目前的市場狀況會不會導致房地產商大量倒閉,劉曉光稱,雖然絕對數字說不准,但是大量並購肯定會出現。

在這種狀況下,綠地集團董事長張玉良表示,企業最聰明的做法是適應環境,對於特大型企業而言,就要在穩定發展之外培育一些自己的主業。對於大中型企業而言,要在結構上實現調整轉型,比如到不同類型城市開發不同類型產品。同時,張玉良表示,還要對產品進行研究,什麼樣的政策下做什麼產品。比如目前限購情況下,凡是滿足剛需的產品,幾乎業績都不錯。此外,中國經濟在轉型、城市能力在提升,可以去創造一些商務、辦公的產品。

劉曉光則稱,前10年~15年,房地產公司掙錢大概有三種渠道:拿地、融資能力、設計和製造能力。如果將來整個房地產包括地價的增幅有限的話,企業的拿地能力可能就不是那麼重要。如果政府對整個地產的槓桿進行調控的話,企業的融資能力可能也會受到一定的限制。最終剩下的就是設計和製造能力,以後地產商更像一個所謂的製造商,就是蓋房子的。

同時,企業要改變過去的開發模式,把房地產跟產業融合起來。地產商也要輕資產運作,可以輸出一些管理和技術,可以把金融和地產融合得更緊一些。

中國國際經濟交流中心常務副理事長鄭新立強調稱,隨著收入水平提高、消費水平提高,房地產是一個持久不衰地拉動國民經濟的支柱產業,但是千萬不能把價格搞得像股票那樣炒作,如果那樣炒作,就把經濟發展引到邪路去了。

来源:第一財經日報

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