為什麼北京寫字樓租金飆漲全球第一?

2012-07-28 12:10 作者: 葉檀

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 宏觀經濟下行,寫字樓租金本應下降,但國內卻反其道而行之,經濟下行,租金狂升。

據戴德梁行的數據,2011年北京是全球租金開支上漲最快的市場,也是全球租金上漲最快的市場。2010年,北京寫字樓租金2010年在全球排名第73位,2011年就上升到第35位。2011年是北京寫字樓租金的轉折點,第三季度超越上海成為大陸最昂貴的寫字樓市場,第四季度北京甲級寫字樓的租金(有效淨租金)同比增漲73%,成為整個亞洲租金僅次於香港和東京的寫字樓市場。

上漲沒有到頭,截至今年第二季度,北京甲級寫字樓平均租金達到每月每平方米288.55元,同比2011年飆升了近50%,空置率則持續下降到2.45%。兩年時間,北京甲級寫字樓租金上升85%,戴德梁行研究部預測,未來5年,全球租金水平會繼續上升,北京將成為未來五年內租金水平升幅最高的商業區,預計北京甲級寫字樓的租金將從目前全球的第35名跳升至第13位,在2016年成為全球25個最昂貴商業區之一。

按照常理,我們應該為北京寫字樓租金價格的上漲鼓掌。租金上漲,空置率下降,說明北京租用寫字樓的商業企業盈利情況不錯,能夠承受得起一年40%左右的租金漲幅;而空置率下降,說明實體經濟興旺,有越來越多的企業願意到北京尋求機會。

情況並不如此樂觀,租金上升並不能證明實體經濟好轉。

自2011年以來,由於東二環、金融街等北京傳統商圈無新寫字樓供應量,帶動整體市場租金飆漲,一些以IT業、製造業為主的企業,承受不住租賃成本的壓力,紛紛撤出核心商圈,轉向非核心商圈,其中包括不少知名企業,比如,英特爾離開了北京嘉裡中心,甲骨文和路透社在上地有一定辦公面積,奧林巴斯和燕寳汽車要部分遷址酒仙橋區域。一些大企業在選擇新的辦公地點時,刻意迴避CBD等傳統商圈,向著通州、大望京、石景山等區域擴散,中國菸草、卓越亞馬遜、惠普、尼桑、聯想、百度等為人所知的企業均在此列。可見,租金上漲有天花板,一旦突破天花板威脅到企業生存,只能勝利大逃亡。

租金上升是資源集聚的結果。想想北京的房價為什麼貴得那麼離譜?因為北京是全國人民的北京,所有的省都在北京開設窗口,所有發財致富的人們都想到首善之區長見識、尋找機會——諸如賣地賣礦發財的縣長、村長、企業主們,試圖在北京尋找機會的無數北漂、大專院校畢業生們,還有想在北京向全國尋找投資機會的實體企業、金融機構,他們都在竭盡全力在北京購房,貢獻自己的購買能力,從某種程度上說,北京價格是特殊價格,是全國投資者乃至全球投資者對中國的夢想溢價。

兩年過去了,筆者還記得一個開發商說的話。在一個會議上,他感慨自己在北京的樓盤多災多難,正待開盤出現限購政策,限購前後購買者數量下降了60%,說明在北京買房的起碼有一半屬於限購範圍的外地人。由此可見,中國三十年的財富堆積在少數幾個城市,這些城市的房價、租價不漲才怪。

另一方面,央企國企整幢購斷商業樓宇之後,不投向市場,導致了北京可購出租的物業緊張。2010年,仲量聯行表示,2009年上半年,外國資本在中國主要大宗物業投資市場中所佔比例從2005年達到的近60%下降到10%以下,而大陸投資者在同一時期所佔比例為70%。國內投資者中主要分為三種:中央直屬企業、國內保險公司和其他政府基金。其中央企完成的交易額佔一半左右。儘管北京的寫字樓物業市場供應量很大,但一旦為央企收購之後,通常為央企自用或者再行租賃,該物業不會很快投入市場,助推了寫字樓價格。

央企容易得到貸款,資產規模龐大,對資金成本不太敏感,因此在經濟下行期北京寫字樓價格並不會下行,而在通脹上升期,租金價格大幅上升。因此,北京等地寫字樓租金並不能完全反映市場的漲跌情況,只有當央企國企對資金成本敏感,商業物業能夠全部推向市場追求租金回報率時,我們才能知道真正的市場價格。

租金大幅上升是內部通脹的典型反映,住宅租金上升導致年輕人生活成本上升,寫字樓租金上升導致公司租金成本上升,融資成本與租金成本是卡住公司脖子的兩把箝子。實體下行,租金狂飆,如果出現企業向外圍市場大逃亡,香港式的產業空心化也就曲指可待了。



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