郎咸平:中國房價降不下來的秘密(圖)
房價下跌,這只是一個統計遊戲
早在2012年3月18日,國家統計局公布了2月份中國70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示,雖然2月份房價整體仍呈上漲態勢,但70個大中城市中有45個城市新房價格環比下降,漲幅縮小的城市個數也明顯增多。
從同比數據來看,一線城市中除廣州外,北京、上海、深圳等多地新建商品住宅和二手住宅價格均出現了明顯下調。
儘管如此,房屋價格仍遠超居民收入水平,房價調控何時才能真正發揮效力,使之回歸合理價位,這不僅是溫總理的期望,也是國人共同的心願。
2月份的數據顯示,70個大中城市中,有60多個城市的房價是下跌或者停漲,以前這個詞叫「漲停」,現在叫「停漲」,這個現象應該怎麼理解呢?
我是最不喜歡談表面現象的,但是我們先來談一個表面現象,然後透過現象看本質。
第一,這個數據,就是和1月份相比,房價好像不漲了,還有點微跌的可能,因此政府可以說,你看我們調控成功了是不是?這個表面上看起來是非常好,可實際上,這是一個很有趣的統計數字。
以北京市為例,交易量大幅下跌是沒錯,比如說2011年二手房的交易量下跌了38%。那麼房價也跌。怎麼跌呢?把通州都平均進去的話,那它肯定跌了。
但是,通州不是北京城區,把它也平均進去了,這樣當然是跌,但三環之內並沒怎麼跌。這樣平均下來好像是跌了,政府覺得調控成功。
想買房的人呢,就到郊區去買,比如說到通州去買,通州跌了,心裏也好過一點。市區的人呢,房價沒怎麼跌,心裏也挺好過的,因為本來就有房。所以說看起來好像是一個皆大歡喜的局面。
開發商更有意思,中小型開發商被大量淘汰,大型開發商卻越來越壯大。比如說,2011年萬科的銷售量上升了41%,利潤上漲了32%,就連第七名的碧桂園,它的銷售量和利潤也都上升了35%。出現了越調控,大開發商利潤還越高的現象。因此大開發商掌控了大量的資源,是真正的利益集團。
等於是重新一輪的洗牌,讓這些大魚把小魚都給吃了。然後小魚呢?2011年地產界有規模的收購兼併高達124宗,再加上小型的兼併以後,地產界所有的收購兼併總金額超過1500億。也就是說,調控之後小魚慢慢被吃掉了,而大魚則變得更大了。
以前曾經提過一個現象,叫「進入房地產」,就是比如說做醫藥的、做礦業的、做製造業的,都跑去做房地產。現在叫「逃離房地產」,這些小魚都跑出去了,不做房地產了,比如說回去做醫療或者做礦業去了。
而且還有最後一個,2010年土地出讓金是2.7萬億,2011年高達3.15萬億,創歷史新高。地方政府也挺高興,因為出讓金也上升了。因此可以說,調控的結果是表面上看起來皆大歡喜。
所以這就是個統計遊戲。因此我同意溫總理曾經說的,如果按照與收入比的話,房價還遠遠沒有回歸到合理價位。
誰才是高房價的幕後推手
這一輪的房地產調控有兩個「紅線」,一個叫限購,一個叫限貸,這兩個作為現在房地產調控最核心的東西,也有一年了。那我們現在回過頭來看看這一年到底成效幾何呢?
這也是我在微博裡面談到的一個我們應該關心的重點,也就是說,政府知不知道應該要調控房價?它當然知道的,它認為房價確實應該要調控。
民生是非常重要的事情。可是我想提出一個簡單的數字,我們做了一個統計,房價裡面有12項稅跟50多項費,加在一起佔到了房價的70%左右。那我請問你,誰是高房價的最大推動力?
因此用一個所謂打壓的方式,不准那些需要買房的人買房,當然不准炒房是另外一回事,但是全世界都在炒房,為什麼中國不能炒呢?
美國政府給民眾最低的貸款利率,鼓勵他們去炒房,可是人家為什麼就不炒呢?因此這個問題是我們自己要檢討的,為什麼只有中國在炒房?
問題是房價要按照溫家寶總理所講的「降到合理的價位」,可是怎麼降啊?70%是稅費,這是剛性的,降不了;10%是最起碼的構建成本,降不了;開發商20%的利潤,也降不了。
這裡面還有很多的灰色支出,至少還要有10%的利潤,來保障它的灰色支出。所以加在一起等於90%。我們能不能突破90%這個剛性關口?
来源:BWCHINESE中文網
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