國內一線城市高房價計算方法是否錯了?
中心城市高房價存在結構性差異。
根據獨立經濟學家杜猛先生的研究,全國房價十年上漲143%,一線城市的廣州、北京、上海,十年來房價的漲幅分別為261%、365%和500%。克而瑞分析師馬祺先生隨後發表一篇更正文章,指出,杜猛在計算時,統計口徑不一致,2003年的數據源於國家統計局,而2012年的數據則來自各城市交易中心。一般而言,交易中心的數據會高於國家統計局,從這個角度來說,杜的增長結果被人為的抬升了。
統一按照國家統計局的數據計算,2003年上海商品房銷售均價為5118元/平,以此為基準至2012年,上海房價10年間,上漲幅度為174.71%。廣州、北京、深圳分別為212.58%、259.35%、213.09%,對比原有數據均有大幅的下降。其中廣州下降48%左右,北京下降106%左右,深圳較為接近,下降19.91%,上海最離譜,下降325%左右。
各個不同的計算方式是合適的,直接決定了數據的真實性,以及對於房地產泡沫程度的判斷。
馬祺先生認為,統計局數字與居民感受的差異,大部分是由10年來成交結構變化而導致的結果,也就是說,城市越擴越大,郊區變成城區,供應比例上升,導致整體均價上升沒有那麼快,這是供應結構變化的結果,因此,馬祺先生含蓄地表示,「僅從技術及研究而言,統計局的數據並未失真」。
不失真的數據要還原兩大指標,一是城市房地產均價,二是同一區域甚至同一樓盤的實際上漲速度,以防房價「被平均」而降低。
如果說統計局的數據反映的是擴大後的城市的均價,那麼個別樓盤的特定價格則反映房地產的漲速。統計局的數據可以讓人瞭解城市的擴張速度,以及購房地域結構的變化。引馬祺先生所舉的上海案例,2003年,上海全市商品房成交面積,市中心的黃浦、長寧、普陀、徐匯,其成交面積佔全市成交面積的比例,分別為2.39%、4.63%、7.08%和2.99%。到2013年相對偏遠的寶山、嘉定佔比則從原先的6.18%、3.97%,上升為11.44%和14.66%。這說明,上海的住房結構在發生變化,城市擴張後人口不斷向郊區疏散,北京同樣如此,6環附近的郊縣大興、通縣等,成為熱土。
這樣的統計不夠全面,不能說明原有市中心的房價到底上漲多少,忽略了級差地租,導致指數出現偏差,與購房者的感受不符。
朱寧先生曾經引用一個簡單模型作出分析,以證明偏差之大,可以高達數倍。假設2000年北京三環內新房房價平均為每平米5000元,三環至五環間平均為每平米3000元,五環之外之間房價平均為每平米1000元。2012年,三環內新房房價為每平米20000元,三環到五環之間每平米30000元,五環之外的房價平均為每平米10000元。如果新建房分布地域不變,三環之內佔50%,三環到五環之間佔40%,五環之外佔10%,2000年北京的平均房價是3800元/平米(5000×0.5+3000×0.4+1000×0.1),2012年北京的房價是38000元/平米(50000×0.5+30000×0.4+10000×0.1)。十二年間,房價上漲了900%。如果新建房區域發生重大變化,2012年五環外的新房佔據了新房總量的50%,三環到五環之間佔據了40%,三環之內只佔10%,2012年的北京房價就是每平米22000元,十二年間,房價僅上漲了340%。
為了彌補缺陷,從2006年開始在芝加哥商品交易所交易的標準普爾凱斯—希勒房價指數(S&P/Case-Schiller Home Price Index,CSI),該指數於由Karl Caser和Robert Shiller研發,並於1987年發布。通過20座美國大城市的房價,反映總體變化趨勢,其中既有新房,也有二手房,而後加權計算。凱斯與席勒,對於同類房屋的重複銷售給予特別重視。假設同一個城市的經典樓盤,在不同時期價格的波動,更能反映當地市場的真實變化。
比如上海核心地段的世茂濱江樓盤,2001年一期開盤時單價為每平米11000到16000元,到2012年報價在7萬元到8萬元之間,11年時間上漲了7倍左右,這可以視為中心城區核心樓盤的價格提供現實參考。
房地產市場需要更完備的數據,以城市均價反映城市普通收入者的承受力,反映房地產泡沫程度;以核心區域價格與經典樓盤價格,反映貨幣泡沫與高收入階層的情況;以新建房與二手房價,反映市場投資情況。只有擁有這些詳盡的指標,才能全面反映房地產市場的現狀,並且通過科學的加權,形成中國的房地產指數市場。
人有好惡,利益各有不同,但面對市場,我們只有一個選擇,那就是冷靜與客觀。我們越想瞭解真相,就越要冷靜,尊重專業與科學。
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