盤點中美買房投資十大不同之處(組圖)
到美國投資房產,一直是中國人最有興趣的項目。因為國情法規的不同,中美兩國買房的差異可以說是十分巨大的,對於對美國房產市場不熟悉的中國買家來說,提前做好信息儲備是至關重要的。
下面就為大家全面的介紹一下兩國的購房區別。中美兩國有十大不同之處:
一、城市與鄉村的定義
在中國人們生活的環境,城市和鄉村是截然不同的,城市是一個相對商業集中的地方,所有的機構都在其中,無論你要購物、吃飯、工作、娛樂,甚至看病,都必須進城,人們居住在城裡,侷限在一個相對狹小的空間,造成了很多不便。
但人們還是意守在城裡,不願出城,因為一旦遠離城市,就更加不方便,衣食住行都比不上城裡。所以在中國,城市就是城市,鄉村就是鄉村。
在美國,不管是在紐約還是在洛杉磯,沒有絕對的城市和鄉村的區別,只有城中心有一個很小的相對集中的地方,其它都是像衛星一樣幅射出去的各個城市和區域,每一個區域都有自己自成體系一套系統,商店、飯館、醫院、學校,為居住在該區域的人提供了很大方便。人們不需要做什麼事都湧到市中心去,在自己所居住的區域裡都可以辦到。這就是中國和美國最大的不同的地方。
二、美國的房地產制度健全
在美國的買賣房屋裡面,有許多的第三方機構來協助買賣房屋的進程,這裡面有估價公司,房屋檢查,公證公司,銀行、以及經紀人制度,產權保險公司等等,每一個機構都在買賣過程中發揮自己的功能,保證房屋買賣的公平和合理,也保證買賣過程的每一個環節盡善盡美,沒有瑕疵。使房地產行業能夠公平、透明。
中國的房地產事業近幾年剛剛起步,還不夠完善。無論是中介制度還是買賣過程,都存在許多問題。政府在不同時段的宏觀調控變幻莫測,讓人無所適從。整個房地產市場的投機行為遠超過房地產實際需求。
三、產權的不同
美國是私有財產制,房屋的買賣包括土地,就是說,你買房的同時也同時買下了蓋房子的那塊地。而且美國的產權是永久性的,而中國的住宅產權是七十年期限,一般商業房產期限只有五十年。
四、房產稅不同
在美國,只要你擁有房子,你就要交納房地產稅,美國通常為1-3%,加州差不多在1.2-2.0%之間。各州都有自己不同的標準。所以你買了房子以後,每年都要交房地產稅,變成你擁有財產的持有成本,這也使得美國房屋的空置率降低,相對抑制了投機者的炒房行為。
我們知道,目前在中國有30%以上的空置房屋,主要是因為人們把買房當成是投機,購房後不是入住或出租,而是空置等待房地產市場短期內爆漲,所以大部分投資房都是空置的。中國為了抑制房屋的空置率,也開始在幾個大城市試驗徵收房產稅,但房產稅率只有0.5%左右,不能起到預期抑制炒房的作用。
五、房源系統不同
在美國和中國的房地產市場裡面,有一個根本上的差異,就是他們的房源系統。在中國,沒有一個統一的房源,各家房地產公司,只賣自己賣的房子,或者與少部分關係好的同業交換房源,但範圍大多很小,侷限性很大。
美有一個房源共享系統MLS,每一個紀紀人都把房源信息,傳輸到這個系統上,所有上市的房子在這個系統中都非常透明,一目瞭然。我可以帶著我的客人找到他滿意的房子,而這房子不必是我所賣的。別的經紀人也是同樣,可以帶著他們的客人來買我賣的房子。彼此互利互惠,藏污納垢的事相對減少。整個房地產市場因此而蓬勃。
六、支付佣金方式不同
在美國房地產(置業)買賣時,佣金一律由賣方負擔,屋主在委託經紀人出售房屋時,就訂立了合同,佣金一般在6%左右。當買主由別的經紀人帶領來買房時,賣主經紀人需分一半的佣金給買方經紀人。
美國為什麼規定由賣主來支付雙方經紀人的佣金,主要是因為在買賣過程中,賣主是取得金錢的一方,而買主是付錢的一方。在中國正好相反,由買方支付佣金。
七、房子的概念不同
在中國,所謂買房,指的是買公寓房、買新房。而在美國,買房一般是指二手房,獨立房。這里特別要強調的是,美國的獨立房,並不是中國人所說的別墅。
雖然有些獨立房在外觀上和別墅差不多,但美國的獨立房中也有非常老舊,需要修繕的房屋,稱這些獨立屋為別墅,似乎不太恰當。同樣是獨立屋,可以是上千萬美金的豪宅,也可以三、五萬的破爛房子。
在美國除了獨立屋之外,還有一種房子叫康鬥,或城市屋,這是一種由兩戶以上連著牆的房屋,也可叫做連排房屋。這類連排屋的價值比獨立屋低得多,因為它佔有的土地面積比獨立屋小得多。當然也要看房子所在的地點和城市的等級。我們在這裡所謂的比較,連排屋比獨立屋便宜,是指在同一地區。在美國房屋的價值取決於兩項,土地及建築物。建築物隨著年代的久遠會越來越便宜,而土地則根據地區的開發和環境改變而增值。
八、貸款的政策不同
在美國貸款買房,絕大部分是貸款期限為固定利率的十五年和三十年。美國的貸款也有浮動利率,但用的人很少,因為貸款人要自己承擔利率上升的風險。
在美國不論你用什麼方式貸款,都可以在貸款沒有到期之前,重新貸款或全部還清。除非是房價貶值,你的房價還不了銀行的貸款,你需要補足差額,銀行就不會同意你重新貸款。
在中國貸款是採用浮動利率,按照市場的變化,購房者需自己承擔利率變化的風險。我對中國的貸款市場並不瞭解,但目前尚未聽到哪位購房者可以重新貸款的消息。恐怕是因為使用浮動利率的關係,所以無需重新貸款。
還有一個有趣的問題是在美國叫貸款,而在中國叫按揭。
九、貸款的利息可以抵稅
在美國購買房子後,你支付的貸款利息可以從個人所得稅中扣除。這是政府為了鼓勵民眾自購房屋的優惠政策。
美國的稅賦比較重,如果你年薪五萬,購買價值四十萬左右的房屋,貸款三十萬,每月要支付貸款約一千八百元,其中利息平均一千五百塊,一年是一萬八千塊,在年終報稅時,扣除一萬八千塊的利息,你的報稅基數就降低為三萬二千,節省了很多。所以租房不如買房,就是這個道理。
十、計算房屋面積的尺度不同
在美國用平方英尺來計算房屋的面積,而中國是用公制平方米,1平方米等於10.764平方英尺。
責任編輯:華瑾
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