泡沫何時破業內人士揭大陸樓市內幕(圖)

作者：Bee Mad 發表：2016-03-18 12:00

【看中國2016年03月18日訊】作為房地產開發投資從業者，真的不希望房價高企，想著房價能夠回歸理性，只想賺到合理利潤即可，大家都有房住，有工開，有錢賺不好麼？有人手裡有1、2套房，就一心想著房價暴漲，但房價漲了，生活成本跟著漲，房價是大週期，生活成本可是眼下的。你也不能保證在合適的時機出貨套現，你也不能保證肯定能給你的後代準備好住所，以免他們為了不正常的房價犧牲了自由與理想。

大陸樓市（網路圖片）

想澄清幾個問題：

1。目前是不是泡沫？

答：根據售租比=售價／年租金（類似股市的市盈率P/E），目前各大城市基本位於30∼50倍（年），國際公認30倍以上是泡沫（25倍以內有投資價值），日本泡沫破滅的時候，頂峰是80倍。

所以，泡沫是一定的。

2。房價是泡沫，泡沫具體是什麼？

答：房價的泡沫組成來自於兩個部分：土地價格以及P／E在30倍以後的擊鼓傳花的利潤。日本泡沫破滅後最直接的就是土地價格的回落。

近五年，開發商投資一個普通住宅項目正常淨利潤率在9%-12%左右。房價構成中，30%-50%是土地成本，另外有12%以上的開發商交給政府的稅費，開發商承擔的建安成本以及各項費用一般在30%以上。（看房價組成就可以理解任總為什麼說房地產開發商只是政府跟銀行的丫鬟）房價為什麼高，泡沫在哪裡，看房價組成應該會很清晰。

泡沫的另一組成部分，是擊鼓傳花的利潤，這是由於房產具有投資屬性，經歷了10幾年的貨幣超發與通脹，在供求關係的指引下，土地財政的刺激下，以及輿論的誘導下，房產投資成為普通人的首選投機跟保值手段。

3。關於泡沫會不會破？何時破？

有一個房地產18年經濟週期的說法，7年緩慢上漲期，5年快速上漲期，2年極速上漲期，4年泡沫破滅調整期。

目前狀態，各地分化，但總體看按18年週期已經是在極速上漲期，因為中國土地完全掌握在政府手中，經濟半封閉，房地產經濟的泡沫會不會破，何時破，絕大程度上看政府的調控手段。

4。政府應對現狀的手段？

政府已經走不了土地財政的老路了，原因是目前房產價格擠壓了實業的生存空間，也透支了普通人的消費需求，另外，房地產市場的供求關係發生了倒轉，導致之前的發展模式從長遠看已經走到了盡頭。

但政府現在還是脫離不了賣地賺錢，因為大量的負債必須要還，新的收稅對象還沒有出現，所以房地產的泡沫還不能破。

從對政府需求上說，就是土地價格不能降，房價不能降。因為一旦下降，政府的負債，銀行的不良貸款，企業的資產負債表、利潤表都會一塌糊塗，連鎖反應將會導致經濟至少停滯，最終接盤的不光是你我，最終是人民幣，這些明顯是政府無法接受的。

所以，政府會做什麼？對政府最有利的行為就是穩定房價，造人為的慢牛。通過增加土地入市、規劃新城區和政策配合平抑一線城市房價，通過限制土地入市和政策配合促進存貨過高的城市去化。

另外，通過寬鬆的貨幣政策，通過居民收入提高與貨幣逐漸貶值，慢慢降低房收比，讓房價在5年後、10年後看起來比現在合理。

通過時間來換取房價泡沫緩慢縮小的空間，也就是避免經濟硬著陸。

但是，2015年的股市與當今房市何其相似，市場力量之強大，當今政府已難以完全操縱，加上地方諸侯與中央是否保持步調一致也很難講，所以，政府的希望會不會落空，局勢會不會一發不可收拾，我認為也是有一定概率。

5。個人如何應對？

現在已經是泡沫，你是剛需，必須買房，最好到你喜歡的城市，售租比在30以內的地方買房吧，中國很大，宜居的美麗城市真的不少，真的沒必要為了一線城市的身份去當接盤俠。要靠自己打拼的普通出身，最好在一線好好賺錢、升級，如果發展很好就留在一線（選擇規劃的新城區購房比較不吃力），如果發展得一般般就在1.5線／2線找定居地。

個人配置投資的，選擇金融資產跟不動產組合投資，不動產投資盡量選擇售租比合適的新興城區去買，長線持有。

城市發展的下一個趨勢是郊區化（規劃好的新城區，譬如北京的通州，以至於大廠區），主城區房子破舊且周邊配套不好，以後會淪為白領跟服務業從業者的出租房，郊區化之後的新城區才是未來的希望。

目前階段投資房產，一定要計算投資收益，如果不缺錢或者風險承受能力大的，可以參與一線炒作。

6。關於基本面因素

1）財政赤字加貨幣放水的雙松格局本屆政府任內看應該不會改變，這就意味著貨幣貶值的預期和事實仍在繼續。雙松格局對房價有支撐和拉升作用。反之，則會打擊房價。

2）土地供給

土地是房地產市場遊戲的本質所在。政府壟斷了國有建設用地，意味著可以操縱國有建設用地的供給量和價格，還可以直接壟斷建設權（普通城市居民無權私建）。

任何拿土地稀缺說事的人都錯了，實際上未用土地太多了，只不過供應量跟價格是壟斷的。

你說主城區建設用地越來越少？城市發展有自身規律，到一定地步就會郊區化，城市集群化，從向心發展變成離心發展。

而且，政府已經瞄上了房地產的另一個市場，農村土地流轉上市將要開啟了，到時候農村的宅基地都可以上市交易了，耕地也可以承包了（已經可以）。只要基建配套到位，想必有很多人要去享受近郊的田園生活。

土地的屬性以及供給模式，決定了政府對房地產市場的絕對控制力。

土地供給對房價的影響具體看政府操作，增加供給、開闢新城區可以平抑房價，收縮土地供給、維持低供給會維持房價或者推高房價。

3）城市化進程

目前城市化率是55%，城市化結束是70%-75%，大陸每年平均新增城市化率為1%多一點，所以大陸完成城市化差不多還需15年。萬達王健林、萬科毛大慶等大佬說房地產市場還能發展15年，也主要基於此。

城市化的計算是以新增城市人口計算的，也就是人員向城市流動，或者就地城鎮化。

機會：城市化尚有發展空間，對房價也有支撐作用。

風險：如果農村土地可以流轉上市了，那城市化進程會加速，也就沒有15年了。

4）人口老齡化及城市人口的積聚分散

一線城市（除了深圳）已經出現老年化趨勢，很多開發商以及金融機構早就已經布局養老型地產。關於人口老齡化萬科毛大慶有個發言可以搜到，裡面有數據，我就不複製了，就說結論：人口老齡化對購房需求及房價必然是轉折點，會降低總需求，拉低房價。這個因素是長線影響，到時候的售租比售收比肯定會更趨合理，但年輕人的問題是，你等不起，人民幣貶值快，一般人也沒能力和精力讓手中的現金保值增值，所以，如果價格合理的話，還是要考慮置業。

有人講北上等一線城市的積聚作用會讓房價堅挺，但城市化理論有一個城市中心人口逆增長的過程，也就是郊區化和城市圈發展，會使得人口和新興產業向城市周邊拓展。

另外，將來大陸會有新興多個超級中心，華中有武漢，西南有成渝，西北也會有，原先的一線也會擴展成大城市圈，比如北京也擴展成京津冀，這樣會使得傳統的一線中心的人口積聚壓力大幅度分散，也意味著需求的降低和房價的平穩。

中國人對於人生成功和人生目標，對於理想與幸福的理解也會漸趨理性。

所以，人口老齡化和人口的積聚分散在一線城市長線來看是拉低需求和房價的。

普通人想要瞭解趨勢，可以關注人口結構比例以及城市發展規劃。

7。數據來源以及個人如何查數據

筆者因為是從業人員，投資決策使用數據來源於中指，克而瑞，明源等系統的數據、報告。同時也會請統計局的研究人員私下授課（其實政府對現下情況非常清楚，做研究的那些人實力很強，數據很全面，但做決策時因為利益權衡所限，就不會那麼理性）。

普通人查經濟基本面數據可以關注統計局網站；土地成交信息（位置及價格）可以上當地國土局網站看，每天都有更新（通過看土地價格就基本知道目前房價是否合理以及明年房價是否會漲）；住房成交信息可以上住建局網站看。

至於，網上的新聞，還是少信為好。目前大部分新聞都是被操縱的，從業者看來，很多都是亂寫一氣。

其實新聞可靠很簡單，就是講道理擺數據。比如成交量，成交價，存貨量，去化速度，去化週期等等供求基本數據，但新聞很少提及，很多時候就是在渲染氣氛而已。

8。總結：

1線泡沫已經高企，要看風險承受能力小心參與。

1.5線中心城市，2線省會，以及1線新城區還有很多相對合理的機會，要買就早買（目前甚至有以租養供的機會）。

跟房地產開發行業一樣，房產投資的暴利機會其實已經過去了，還是回歸理性的投資預期比較符合現實。

其實，本人作為房地產開發投資從業者，真的不希望房價高企，想著房價能夠回歸理性，只想賺到合理利潤即可，大家都有房住，有工開，有錢賺不好麼？有人手裡有1、2套房，就一心想著房價暴漲，但房價漲了，生活成本跟著漲，房價是大週期，生活成本可是眼下的。你也不能保證在合適的時機出貨套現，你也不能保證肯定能給你的後代準備好住所，以免他們為了不正常的房價犧牲了自由與理想。

可惜的是，房子應該是居住屬性為主，現在卻變成了投機品。

原先通過土地、稅收、銀行的吸血遊戲支撐了基建建設、大型投資，也造就了一批體制相關人員的暴富。但房子終歸是拿來住的，而不是拿來吸血的。

體制內的仍然可以變相分房、利益輸送（各地都有代建或內部購房現象，基本是免除了或極低支付了地價部分），體制外的大多數難道就活該當房奴麼？

高企的房價歪曲了社會價值體系，透支了年輕人的理想，摧毀了實業生存空間，待在這樣的國度，說實話，真的艱難。

責任編輯:岳爾

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