樓市股市異動:「賭徒」們為誰瘋狂?(組圖)

2016-08-20 10:10 作者: 劉曉博

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【看中國2016年08月20日訊】8月15日到19日,對於中國的樓市和股市來說,都是驚心動魄、血脈噴張的一週……

一、樓市

先看樓市,8月17日上海拍出了「人民幣計價模式下」史無前例的單價地王。位於上海市靜安區中興社區的一副住宅用地,最終可售樓面地價拍出了每平方米14.3萬元的超高價。這意味著,這塊土地上建出的住宅,未來售價可能接近每平方米20萬人民幣!


拍出14.3萬元/平米超高價的位於上海市靜安區中興社區的一副住宅用地(網路圖片)

那麼,這到底是一塊怎樣的風水寶地呢?從上圖可以看出,這塊土地位於上海內環以裡,距離上海火車站2公里,距離人民大廈2.7公里,距離陸家嘴中心區3.6公里,旁邊400米就有地鐵站。

但另一方面,它在內環線以裡的地面上,又是比較差的位置。有上海網友就揭發出來:在它的北面不到兩公里處,就有一個火葬場!

查了一下,此言不謬。在它的北面1.5公里處就是上海有名的寶興殯儀館。

那麼問題來了:假如現在陸家嘴片區、靠近黃浦江邊,拿出一塊住宅用地拍賣,可售樓面地價能賣到多少元?我調查了幾個資深的地產記者,他們普遍認為要到每平米25到30萬了。

這的確是個令人細思極恐的數據。同樣8月初,在香港的土地拍賣中,下圖中的一塊住宅用地僅拍出了每平米6.5萬元的樓面地價:


香港土地拍賣的一塊住宅寶地僅拍出了6.5萬元/平米的樓面地價(網路圖片)

可以看出,這塊地雖然在香港不算一流的土地,但足以跟上海中興社區的那塊地相比。而且香港這塊地有海景,沒有「殯儀館概念」,只是距離核心區稍微遠了一點點而已。

在上海房價正在全面超越上海之際,昨天(8月18日)晚上鄭州又傳來令人震撼的消息。在鄭東新區的土地拍賣中,融創和金茂兩大開發商分別拿下了龍湖副CBD的13號和14號地塊,用途均為低密度住宅。按照最大容積率計算,樓板價分別達到了3.63萬元和3.69萬元!

這意味著,大約三年之後在鄭州位置一流的新區地段,將出現售價7到8萬元每平米的商品房。而鄭州的單價地王,已經趕超了廣州的水平。這標誌著部分二線城市,其樓市已經進入了瘋狂狀態。

更令人震撼的是:如果說5月、6月的那一波地王主要是央企製造,後來隨著新華社發聲、監管層約談,央企已經變得略微收斂。比如上述最新的三單地王,融信、融創為民企,只有金茂是央企。

民企都敢這樣瘋狂,無非是現在熱錢太多。有人口增量的大城市,其住宅用地被看做是低風險、高回報的優質投資項目。房企拿地不缺錢,加10倍、20倍的槓桿,都有資金跟隨。

資金之所以敢於跟隨,是賭兩件事:第一,中國貨幣供應量偏快的局面很難改變;第二,中國城鎮化必然是失衡的,人口在往二三十個中心城市(及其周邊城市)集中。而上海和鄭州,正是此前分析過的,中國三大三小6個人口增長中心之一。雖然上海人口2015年暫時中止了增長,但這種行政力量導致的逆轉不會維持太久。

還是那句話:只要M2增速維持在GDP增速1.5倍以上,中心城市人民幣計價的房價,仍然看漲。至於短線走勢,要看政策。

二、股市

本週初,A股令人震撼地大漲,強勢突破上證指數3100點,創出年內新高。週二、週三,就有了鼓噪重上4000點的聲音。但隨著深港通見光,大盤隨即走軟,連續調整了4天,但一直維持在3100點以上。

那麼後市將如何演變?筆者的看法是,由於經濟下行壓力再度增大,貨幣政策面臨再度微調,方向當然是邁向寬鬆。雖然央行一直咬牙堅持,但大家都認為很難挺太久。降准和降息,年內或許都可以看到。

所以,上證指數在未來或有續創年內新高的能力,但空間並不大。為了防止資產泡沫,同時也為了改善業績,未來若指數再度上衝,「國家隊」可能會有減持行為。事實上,本週就有國家隊減持銀行股的傳聞。

年內,A股仍然是鳥籠行情,只是調控的區間會有所變化。現在IPO節奏明顯在加快,為了IPO也需要讓指數往上走一走。從恆大概念股(萬科、廊坊發展、嘉凱城)最近表現看,證監會監管的尺度似乎在放鬆。所以,拋開大盤做個股,或許會有所斬獲。其中,國企改革概念仍然將是主線,尤其是未來有「骨幹員工持股」概念的,可能被炒作。整體上,仍然不能戀戰。原因很簡單:股市政策仍然是不透明的,你永遠玩不過機構,特別是國家隊。

責任編輯:靖曄

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