房地產中最大的金融風險已經出現!

2016-09-08 09:00 作者: 齊俊傑

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【看中國2016年09月08日訊】據國內財新網消息,至少包括農行、建行、民生、中信等多家銀行均推出了「房抵貸」產品,額度大部分在300萬,有的銀行甚至沒有上限。

什麼是房抵貸?就是把你的房子抵押了,然後向銀行申請一次性或循環使用的消費或經營用途的人民幣貸款。這其實不是什麼新鮮事,銀行很早就已經這麼干了,有的甚至一抵二抵都能做,而利率要高30%。銀行一直認為,房子是最安全的風控手段,拿著房子再給一定的折價,比如1000萬的一線城市房子打個7折,給你700萬貸款,有30%的安全邊際,小地方的房子5折抵押,跌一半也不怕。所以,銀行幹起這個事來就越來越沒底線,一些城商行更加激進,甚至不給房抵貸設置上限。那意思你想貸多少都行,只要有足夠的抵押物就可以。

這麼操作有問題嗎?當然有,因為抵押物的價值已經嚴重泡沫化,也就是說房子早就已經不值這麼多錢了。而「聰明人」太多,也都在鑽各種各樣金融的空子,有的房產中介告訴客戶,你把合同價格做高,700萬的房子,你做到1000萬,在通過關係花錢(通常是銀行的信貸員合謀)把評估價搞上去,這樣你原來能貸款490萬,自己要先出210萬,現在價格到1000萬了,你直接就能貸款700萬。所以相當於0首付了,然後你把原來的210萬拿來每月還貸款,3年內房價漲了,你把房子一賣,就能狠狠的賺一筆。還美其名曰這是「無風險套利!」

有人問了,銀行傻嗎?跟著中介這麼幹?銀行當然不傻,只是銀行有漏洞,信貸員也跟中介一樣,是放一筆貸款賺一筆錢。所以他們極力在促成每一筆貸款的發放,以至於他們會幫助客戶包裝,矇混過銀行風控這道關。風控很少去實地考察,更多是在辦公室看材料,這就給包裝帶來了極大的空間。而中介和開發商當然樂於做高房價,因為這樣他們的佣金也會提升,而銀行的風控也是如此,既然手續齊全,又有 房子這麼優質的抵押物在這,自然也是一個章就蓋下去了。炒房客自然就更美了,因為他只花了700萬,就買了一個標價已經1000萬的房子。賬面價值已經上漲了50%,所以,你看看,整個房抵貸的鏈條上,沒有一個是輸家,而不明真相的吃瓜群眾,打開房產網站腸子都悔青了,剛看好的700萬的房產,怎麼沒幾天就漲到1000萬了!竟然還成交賣出去了,感覺身體心靈都被掏空,錯過了「好幾個億」。

你炒一筆我炒一筆,在開發商、房產中介、信貸員的共同努力下,在銀行風控的懶惰下,房抵債的最大風險在於,根本不清楚這是個多大的雷,不知道這個資金槓桿已經放了多大。比如700萬的房子,按照1000萬抵押,放大了50%,但你能說700萬就是真實估值嗎?很有可能這個700萬也是通過這種手段炒起來的,真實估值也許只有500萬,那麼也就是說槓桿放大了一倍。又或者經過了10幾年的房地產牛市,特別是08年之後的暴漲,房地產已經把槓桿放大了不知道多少倍。

搞風控的其實心裏都知道,這塊已經是天雷滾滾。但由於事不關己,則高高掛起。反正我是按流程操作,信貸員弄虛作假,關我屁事!而信貸員則是做一筆生意拿一筆錢,以後收不收的回來貸款,那是你風控的事,自然也不關我鳥事。大不了不幹了,換一家金融機構而已。至於銀行,他們說做過壓力測試了,房價跌30-40%銀行沒事,主要是這麼算的,房子我打了7折抵押的,所以房價跌3-4成,我把房子賣了自然銀行不受損失。但銀行也天真了,你真以為購房人出了3成首付?未必,他們可能一分錢都沒掏,可能首付都是東拼西湊的,也可能壓根這個房子的真實價值就是5-7成,只是給你的合同數字更高而已……

唉,這是什麼世道?



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