【視角】房價瘋漲:究竟在和誰賽跑?

2016-09-10 08:30 作者: 如松

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【看中國2016年09月10日訊】前面已無數次提到房地產,但談論的核心內容卻不是房地產,主要是希望找出房地產背後的問題,比如銀行的抵押貸款機制、匯率問題等。最近一段時間,網路上也有大量關於房地產的文章。今日就來談談自己的觀點,無論你是多頭還是空頭,都只是參考。

先說第一個問題,房價在和誰賽跑

其一,企業的破產潮已經無需迴避,這是正在發生的事情。破產潮發生之後,就會帶來兩方面的問題,第一是失業潮。個人的觀點看,明年的失業潮將開始惡化,這會帶來人們對未來的恐懼,這是非常重要的一點。記得1929年大蕭條嗎?前一天大家還信心十足地買、買、買,但第二天,恐慌性拋售洶湧而出,這是典型的恐懼心理在發生作用,當然這只是比喻。雖然恐懼是心理問題,但主要是源於現實,大家對未來從信心滿滿轉變成了狐疑、擔憂;第二,就是收入下滑,這一點可以從兩個方面來觀察。首先,自然是銀行的本外幣存款增長率,7月的數據是9.5%,不知道8月會出現什麼樣的數字,如果繼續跳水,時間就會很快到來(恐慌會首先從明白內在邏輯的人開始);然後就是地方政府的工資指導政策,今年各地基本都在適度調低工資增長率,這已經給出了一個非常明確的預期。

其二,房價上漲的動力。這自然和人民幣貶值有關,大家希望用房屋抵抗貶值,但是,從現在的跡象看,這方面的動力是很小的一部分,更主要是因為投機的動力。而投機的動力是比較脆弱的,當對自己的生活和未來收入有信心的時候,就有底氣不斷投入進行追漲,但當恐懼未來的時候,這種追漲的勇氣也可能一夜消失。這種變化的節點在哪裡?就在失業潮和收入水平的波動!當失業帶來收入水平開始加速下降的時候,從某天開始,媒體會大量地報導,很可能會一夜之間讓投機的勇氣消失。筆者以前說過這句話:本次的房地產見頂,不會是溫柔的縮量、緩步下跌,很可能比較劇烈,就因為恐懼會發生很大的作用。

所以,這就得出第一個結論:房價在和人們的收入增長率賽跑,實際是在和企業的破產狀況賽跑。

您千萬不要小看這一點。過去三十年,國人的收入一直在上漲,這種思維定式是非常強大的,已經深入到了「基因」的內部。基於此,不斷強化自身的收入增長預期,甚至你打死他,他都不相信收入會負增長(失業也是負增長的一種極端表現);甚至即便負增長,他也不相信會持續,因為他相信偉大的黨可以掌控一切,這才是在房地產上進行肆無忌憚的投機的基礎!當這種信念開始發生動搖的時候,信念垮塌的人們才會一夜間從投機市場消失,進而誘發恐懼的拋售。

在收入的問題上,需要嚴密關注的是銀行本外幣存款增長率,統計局的收入增長數據參考意義不大;而在失業的問題上,關注統計局的失業率數據也意義有限,只需關注M2增長。M2增長率加速下跌,就意味著企業創造利潤的能力快速下滑,失業和降薪就在加劇。

特色的地方需要特色的眼光。這是銀行、政府、全民參與的世紀賭局,和任何國家沒有絲毫的可比性,很多學究們參考阿根廷、巴西、俄羅斯、日本,沒有絲毫的價值,因為沒有任何一個國家的政府全力賣地建房子,然後政府和銀行又全力推動全民投機炒房。

再說第二個問題:問題貸款。

很多人說,老唐房地產的首付比例是30%以上,不會威脅到銀行。今天要說,老唐的銀行已經陷入火坑之中只是茫然不知而已。這也符合慣例,因為任何危機都是在人們茫然不知中潛伏下來並最終爆發,這是基本邏輯,否則也就沒有危機這個詞了。如果2007年以前,你告訴美國的銀行說:一年以後銀行將爆發次貸危機,你的賬目將形成大量的死帳爛帳,你看銀行敢不敢給窮人貸款買房,打死他都不會幹!之所以他敢於發放次級貸款,在於銀行和購房者都堅信房價還會上漲,房價繼續上漲,抵押物的市值就會上升,當抵押物的市值大幅高於貸款額的時候,銀行就會變得安全,漲幅越大,銀行越安全;但不曾想到,房價不能漲到天上去,結果銀行自己成了次級貸的發放者。

去年開始,老唐家的首付貸就開始大規模出現。首付貸是個什麼玩意?無非就是買房者(無論投機還是自住)因為自身財務無法滿足購房要求,其它機構給提供首付貸款,這就意味著金融機構給購房者的貸款的部分就不再是7成(按首付比例3成計算),而是七成以上甚至十成,只不過貸款方不再是一家金融機構而已。甚至有時候,如果你將房屋的市值故意做的高一些,金融機構的貸款比例甚至超過100%。這是老唐「問題貸款」的第一個來源(盡量規避次級貸款的稱呼)。

還有就是以房抵貸。個人認為,這是有些人故意想出來的措施,為什麼這麼說?因為在有些地方,房屋已經嚴重過剩,包括現在的很多二線城市都是如此(看看鄭州的新區也就知道了)。在供過於求的地區,出租是比較困難的,或者租金的收益很低,房價上漲的動力基本沒有。這時,你讓他掏錢買第二套房,門也沒有,對吧?在對待自己的錢的事情上,這世界上沒有一個傻瓜。可是,如果不讓他出錢,他願意去博取漲價的收益嗎?估計就有人心動,特別是製造出房價上漲預期的時候(地王帶來的效果),眼紅了,就會去博,加上國人的賭徒思維,就會有人這樣幹!當不斷有人跟隨的時候,投機大潮形成了。房屋過剩不是非常嚴重的城市,去掉庫存也就有希望,這似乎就是一個局。

這就是今天!

2013年中開始,農行就開始以房抵貸,只不過無聲無息。到了去年開始,大量的銀行開始以房抵貸。一個最典型的標題是:中信銀行「房抵貸」貸出美好未來!其中是這樣說的:「中信銀行表示,‘房抵貸’產品適用人群非常廣泛,房產抵押後適合多種用途,不論您是按揭買房的年輕夫妻、全款購房中產階級還是購房多年的成熟家庭都可以申請該項業務。房抵貸幾乎覆蓋了處在各個階段購房的消費者,在最大程度上滿足了不同類型層次的客戶對於抵押業務的需求。」如果用自住房抵押貸款付首付進行炒房,就相當於銀行給你全款炒房、博取漲價收益。不用掏錢就可以炒房,是當下國人所推崇的輕輕鬆松賺錢的理想模式,符合胃口,這就是現在很多地方正在進行的遊戲。您可能說,這需要自住房完全屬於自己所有才行(沒有銀行貸款),錯了,如果你去年買了房子,已經按時歸還本息一年以上,很多銀行可以抵押貸款貸出首付,然後去炒房。如果你在同一家銀行辦理房抵貸和按揭貸款買房的業務,只是多填幾張表格的事情,美得很,也輕鬆的很。

購房人自己不用出一分錢,全額貸款買房然後去炒。

對有些人來說,這樣做的目的是消化過剩的房屋,所謂的「去庫存」是也。所以,現在的房地產市場是個世紀大賭場,銀行是主力軍,投機者是生力軍,再談論居住需求,實在不合時宜。

當所有人都從事這樣輕輕鬆松賺錢的事情之後,風險敞口是誰在負擔?這世界沒有毫無風險的事情,越是容易賺錢的事,注定風險越大,風險敞口當然背在投機者身上。

如果第一套房已經還完了所有貸款,那麼相當於炒房人揹負的就是第二套房子的全額負債。次貸危機的出現,是源於購房人零首付購房,現在這傢伙,也相當於零首付購進了第2套房,是否屬於「問題貸款」?當然這種情形問題不大,因為兩套房子合起來,相當於購房者付款了五成。如果第一套房子本身就有貸款,比如已經還貸了一年多,那麼,對於第一套房屋,業主的所有權不過是30%多一些,就按40%計算,第二套房屋完全是銀行出資,兩套房屋合起來計算,房屋持有人的付款比例就是20%,換句話說,房屋下跌超過20%,他就是「負翁」;如果兩套房子分開計算,第一套房子他的權益是40%,第二套房子他的權益是零,第二套房子相當於零首付,可這傢伙,除了一套零首付的房屋之外,還要揹負另外一套房屋60%的還貸任務。或者這傢伙買第一套房的時候是正常客戶,但購買第二套房的時候就是窮人,所貸得款項就屬於「問題貸款」。

美國是自由經濟,各家銀行的行為注定是不同的,因為每家銀行都有自己的董事會決定自己的經營決策,參與製造次級貸款的深度有很大的差別;但老唐家是集權經濟,各家銀行幾乎只有同樣的董事會,行為高度雷同,製造「問題貸款」的「能力」大大加強,這是最大的問題。

脫了馬甲,銀行和投機者都在裸奔,這種「問題貸款」與次級貸款相比怎麼樣?大家就自己去下結論吧。

現在,銀行和房屋持有者,就是一股信心在頂著,房價必須上漲!只要房價稍有風吹草動,這口氣就泄了,也就裸奔了。

也所以,現在的房屋市場,無論上漲還是下跌,都不會波瀾不驚地運行。上漲很快,那下跌的時候呢?自然也不會很慢……



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