住房貸款是流入資產市場還是流入實體經濟?(圖)

2017-3-19 12:00 作者: 易憲容

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【看中國2017年3月19日訊】國家統計局稱住房就是投資品而不是消費品。但是近些年的房地產政策總是在這兩者之間搖擺及混淆。比如,這幾天的兩會上部長的發言,可能是央行對住房按揭貸款的解釋更是把這個問題解釋得糊塗了。中國央行在兩會的記者會上,周小川行長說,總體上來看,個人通過住房按揭貸款購買住房後,資金就轉到開發商。房地產開發產業鏈很長,會帶動一系列產業供給,所以這個貸款不能簡單看作是購買房子,實際會傳遞到相當長的產業鏈上。也就是說,居民購買住房不能夠簡單看作是購買資產投資,而要看這些資金的流向。按照此邏輯,同樣,進入股票買賣也不能夠簡單看作金融投資,因為上市公司最後融到的資金同樣是流入實體經濟。二是他們認為儘管2016年個人住房按揭貸款增長速度很快,但與國際上相比,中國居民按揭貸款比重仍然不是很高,增長速度仍然有很大空間。

這些言論看上去是有道理,但卻不然。其意圖也十分明顯,中國住房按揭貸款增長並不有多少問題。但是這些言論除了鼓勵居民更多的利用銀行信貸進入房地產市場進行投資之外,讓當前中國的住房市場與住房回歸居住定位越來越遠之外,其他的意義不會太大。

因為就目前中國的住房市場來說,在沒有用稅收政策把住房的投資功能與消費功能進入嚴格界定的情況下,總體上來說,購買住房多以是投資或投機。這是房價能夠瘋狂上漲的最為重要的原因。因為,無論是購買一套住房,還是購買二套以上的住房都可以是投資。很簡單,居民購買的住房,只要購買的目的是為了賺錢,是為了以更高的價格賣出,這就是投資。如果絕大多數的住房購買是為了投資,而投資者出價一定會高於消費者,房地產市場的價格就會越推越高,在種情況下,房地產市場要回到居住功能是根本就不可能的。

既然通過銀行過度擴張的信貸購買住房是投資品或投機品,銀行貸款當然是進入資產市場,進入金融市場,而不是進入實體經濟。這與住房市場傳導是兩回事。如果這種通過過度擴張的銀行信貸把資產的價格不斷推高,最後聚積成巨大的資產泡沫,那麼這種房地產繁榮當然是資產泡沫的繁榮而不是實體經濟的繁榮。即使這種房地產產業鏈最長,拉動的經濟增長最大,但最終產品是一個巨大的資產泡沫,那麼以吹大一個巨大房地產泡沫來拉動經濟增長。這不僅沒有意義,也將給中國經濟及金融市場帶來巨大的風險或危機。這樣的住房貸款豈能是進入實體經濟呢?

可以說,在政府的房地產政策全面的推動或央行過度擴張的信貸政策下,2016年中國房地出現前所未有的繁榮,無論是住房銷售面積還是銷售金額都創歷史最高的水平。2016年中國商品房的銷售面積就達到15.7億平方米,增長幅度達22.5%。如果按照人口增長及人口向城市遷移數據來計算,比實際住房需求數要大三倍。2016年商品銷售金額達到11.7萬元,增長幅度達34.8%。是增長最快的2009年2.6倍。

更為重要的2016年的房地產繁榮不僅來自於2016年20多年熱點城市的房價瘋狂,而且在於大多數的省份都高全面這個平均數據。比如2016年住房銷售面積增長最快的天津達53.1%,而增長大於40%以上4個省份(天津、浙江、西藏),增長大於平均數22.5%以上的省份有12個,基本上在中部地區及東部地區。而2016年的住房銷售金額增長最快的也是天津達94.3%,而增長大於40%以上省份達,基本上在中部和東部地區的;增長大於平均數34.8%的省份有12個,保持在增長大於20%以上的省份達21個。這些數據說明瞭2016年的中國房地產市場不僅在於20多個熱點城市的房價瘋狂上漲的問題,而是出現了絕大多數的省份及城市房價都在快速上漲甚至於瘋狂上漲問題,只不過不同的省份上漲的幅度大小不同而已。

而2016年中國房地產市場繁榮基本上是讓持有更多住房的居民可以利用住房按揭貸款優惠政策進入房地產市場的結果。2016年底個人住房貸款餘額為18萬億元,同比增長38.1%;新增房地產貸款5.7萬億元,同比多增2萬多億元,佔各項貸款新增額的44.8%。還有,2016年流入房地產市場的資金達18萬億元以上。而且這種在2017年1-2月份還在延續。今年1月份住戶部門貸款增加7521億元,其中房貸佔6293億元,比上月增加2076億元,比去年同期增加1510億元,創歷史最高水平。2月份,住戶部門貸款增加3002億元,其中,短期貸款減少802億元,中長期貸款增加3804億元。同樣是處於高水平。最近不少房地產上市企業所公布的業績數據顯示,今年2月份住房銷售增長不少都在50%以上,也就證實了通過住房按揭貸款還在推動中國2017年房地產市場的繁榮。

對於這種通過過度的銀行信貸擴張來拉動中國的房地產市場繁榮,周小川行長在兩會記者招待會是這樣解釋的,2017年房貸增速很難一下子慢下來。因為,房貸保持一定速度的增長,有助於各相關產業鏈的發展,最終會成為經濟穩增長的動力。所以不能把銀行信貸通過住房按揭貸款流入房地產市場是「脫實入虛」。但是實際上,這些過度擴張的銀行信貸基本上是進入購買投資性住房,是在全面推高資產價格,並吹大全國許多地方的房地產泡沫。如果住房按揭貸款進入房地產市場的結果是這樣,即過度擴張的銀行信貸來推高資產價格豈能不是「脫實入虛」呢?這與過長的產業鏈拉動關聯性多大。

對於與國際比較,中國居民按揭貸款的比重不是太高,其實這種比較意義不大。一則中國居民的成份與發達國家根本上就不同,中國城市居民佔人口比重還很低;二是近年來快速增長的住房按揭貸款並非平均分配在國內全體居民手上,而是為少數人所利用,深圳有一個居民炒房2年內由100萬炒到5000萬,一個安徽農民在北京近郊投資住房200套以上,都是十分好的例子,住房按揭貸款流入少數人手上。更何況,在國外哪個國家會看到一個居民購買住房幾十套上百套的。三是為何央行會認為大量發放住房按揭貸款目前風險不高,這在於他們認為這些貸款發放到持有更多住房者的人手上,他們支付能力強,銀行貸款風險低,同時他們也認為中國住房貸款是優質資產,房價只會上漲不會下跌。實際上這些假定是否成立是不確定的。

總之,在當前住房不能夠用稅收政策清楚界定為投資與消費的情況下,在一個以投資為主導的市場,過度擴張的銀行信貸肯定是流入資產或金融體系而不是實體。在這種情況下,過多的銀行信貸讓房地產市場價格瘋狂,更非是流入實體經濟。


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