北京樓市三次「定向加息」誰最受傷?


【看中國2017年5月8日訊】從5月1日起,北京首套房貸款利率折扣取消,二套房貸款利率在基準利率基礎上上浮20%,這是繼去年9月調控政策實施以來,銀行機構第三次加碼住房按揭利率。

2017年1月期間,首套房貸款利率折扣從原來的8.5折調至9折,2017年3月17日房地產調控政策實施後,北京市主要銀行機構再次將首套房利率折扣調整至9.5折。

如果加上首付比例增加、房價處於歷史高位等因素,在北京購房的成本已是史上最高。受調控影響,北京樓市成交量大幅下滑,價格也出現了鬆動。

首套房購房成本上升5.8%

以一套90平方米普通商品住宅為例,按照北京市3月份二手房成交均價62,768元計算,首套房和二套房購房成本分別提高了5.8%和2.66%。

對於首套房來說,總價是564.91萬元(人民幣,下同),首付35%,貸款368萬元。

若按照基準利率4.9%打8.5折,最高貸款期限25年等額本息計算,還款總額是593.14萬元,利息為225.14萬元,每月還款為1.98萬元。

若按基準利率計算,還款總額是638.97萬元,利息是270.97萬元,比上調前增加了45.83萬元;月供為2.13萬元,比上調前增加了1500元,包括首付和還款總額的購房成本加了5.8%。

按照目前北京認房認貸政策,具備首套房資格必須是連續繳納五年社保或60個月個稅,且名下無房和無貸款記錄,也就是說,符合北京首套房資格的,主要以剛性需求群體為主。

對於改善型和有貸款記錄的購物者來說,首付比例提高,貸款金額減少。

同樣以90平方米總價為564.91萬元的商品住宅計算,首付比例為60%,貸款金額為226萬元。

按照1.1倍利率計算,25年等額本息的還款總額為411.91萬元,利息為185.91萬元,每月還款為1.37萬元。

按照1.2倍利率計算,還款總額增加至431.88萬元,比上調前增加了19.97萬元,購房總成本由原來的750.82萬元增加至770.79萬元,增加了2.66%。月供為1.44萬元,增加了700元,增幅為5.11%。

同樣的房子、同樣的房款,貸款年限同樣為25年,房貸利率加碼後,無論首套房還是二套房購房成本均在增加。但由於首付比例和利率不同,首付套成本增加了45.83萬元,二套房成本增加了19.97萬元。

哪類人最受傷

中原地產首席分析師張大偉認為,一系列調控政策對賣一買一的改善型購房者影響最大,「認房貸記錄按二套計算,首付比例提高到60%和80%,主要目的是為了打擊投機性炒房客,但從供需結構來看,增加了改善型群體的購房難度」。

在張大偉看來,房貸利率加碼屬於央行和銀監會監管範疇,主要是為了提高槓桿使用成本,並不屬於房地產調控,「由於這些年房貸整體量級比較重,雖然增幅減緩了,但總量很大,增加房貸成本主要為了降低風險」。

對於房貸利率折扣調整增加了剛需群體購房成本,張大偉表示屬於誤傷,「總體來說,剛需尤其是無房無貸的群體,上調利率後,購房成本肯定會增加,其實,銀行部門應該把這類群體單列出來區別對待」。

目前,除了北京主要銀行調整了房貸利率優惠外,上海、山東等地部分銀行也開始上調首套房按揭貸款至基準利率。廣發證券研報顯示,4月份,35個主要城市首套房貸利率為4.52%,環比上漲0.03%,連續4個月上漲,且上漲加快趨勢明顯,「不排除未來其它城市跟進的可能性」。

責任編輯:辛荷

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