中國樓市投資的黃金時間已經過去!(圖)

2017-7-16 08:20 作者: 葉檀

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【看中國2017年7月16日訊】中國的貨幣政策進入了歷史性關口。

7月12日,央行數據顯示,中國6月末廣義貨幣(M2)餘額163.13萬億元,同比增長9.4%,增速分別比上月末和上年同期低0.2個和2.4個百分點,連續第五個月放緩,創歷史新低。

從1990年以來,每年M2的增速都在兩位數以上,2017年M2的增速有可能下跌到10%左右。高高在上的廣義貨幣堰塞湖走到人間。

中國大規模疾速加杠桿的時代已經過去。從理論上說,樓市、股市資產品價格漲幅最高的階段已經過去。

貨幣政策轉折,中國樓市投資的黃金時間已經過去
貨幣政策轉折,中國樓市投資的黃金時間已經過去(圖片來源:Fotolia)

目前,資產價格不會大幅下跌——因為跌不起……

M2基數太高。從1990年以來,M2每年同比增速至少在13%以上,9.5%左右的M2確實在歷史低位。但M2基數已經像高高在上的堰塞湖,如果M2每年以9%的速度遞增,8年左右翻番,2024年M2將達到310萬億元。

M2下降主要受MPA和三會監管政策的影響,非銀同業存款增速繼續下滑。銀監會像個嚴厲的婆婆,嚴管表外、銀行間加杠桿。據華泰證券研究所首席宏觀研究員李超發布報告稱,如果將同業存單納入統計,可能會引發同業負債2-3萬億的規模縮減,負債端的收縮必然會導致資產端的收縮,且同業存單籌集資金後,可能伴隨加杠桿行為,一旦開始拆解杠桿的過程,也會面臨資產端的拋售。

但監管者不會讓銀行活不下去,據國內財經媒體報導,央行已經陸續開始窗口指導5000億元規模以上銀行,在明年九月後將同業存單納入同業負債進行考核——給了高杠桿銀行1年的活命期。

去杠桿的同時,穩定一年期利率,穩定市場預期。7月13日,央行一次性超量續做3600億元「麻辣粉」MLF(中期借貸便利),利率持平。

由於貨幣不再寬鬆,繩索勒在了市場的脖子上。

一,樓市如同股市一樣,進入震盪區間

貨幣政策對樓市有滯後效應,表面上樓市仍然受到追捧,估計追捧盛況到年底將有所緩和。

追捧樓市反映在居民中長期存款上,居民中長期貸款仍然在增加,居民中長期貸款中大部分是房地產貸款。今年上半年,人民幣貸款增加7.97萬億元,同比多增4362億元。分部門看,住戶部門貸款增加3.77萬億元,其中,短期貸款增加9527億元,中長期貸款增加2.82萬億元。

現在還有很多人借錢買房,估計到四季度,很多人會意識到樓市的黃金時間已經過去了。房價大跌的可能性不大,只是,靠房價大漲獲得瘋狂收益的時代過去了。接下來買房,必須看城市、看開發商、看樓盤,起碼租金收益可以趕上無風險收益。

二,信用債受到巨大限制

首先看一條新聞:7月11日,有媒體記者從上海證券交易所(以下簡稱上交所)官網獲悉,融創100億元公司債前不久已被上交所終止發行。截至7月6日,證監會共對43家公司申請發行的公司債終止或中止審查,其中房地產板塊以13家企業佔比最高。實際上,自2016年10月份以來,房企公司債發行監管趨嚴後,這類發行融資一直處於封閉狀態。

由於經濟去杠桿,貨幣政策收緊,債市收益率上行,大量信用債棄發或被否,2016年底淨融資額出現歷史性的負值。據Wind數據顯示,2016年12月,信用債淨融資額為-2240億元,較前月的2865億元減少了約5000億元。

信用債發行收緊的情況並沒有改變。2017年上半年,整個信用債的淨增量仍為負值。Wind資訊統計顯示,今年前六個月,國內信用債累計發行規模2.66萬億元,淨融資-1937.37億元。

三,股權投資的黃金時代到來

信用債融資下降,股權融資在增加。

首先解決一個疑問。有分析師認為,「M2連創新低,股權及其他投資大幅下降不容忽視」。但是,不要以此認為股權投資大幅下降,因為商業銀行信貸收支表裡的「股權及其他投資項」中,「股權投資」比重不大,信託非標、同業理財、資管計畫、自營委外等「其他投資」比重很高。

從IPO持續推進也可以看出,股權融資在增加。Wind數據顯示,2017年上半年滬深股市IPO共計達到247宗,高於2016年同期的61宗的水平,增長303%;融資規模共計1254億元人民幣,明顯高於2016年同期的284億元人民幣,增長超過3倍。

最後,私募股權和VC(風投)投資規模也迅速攀升。清科研究中心數據顯示,中國私募股權投資市場上半年共發生投資案例1,394起,涉及金額3,540.96億元人民幣,投資總金額則同比上升85.9%,其中大額投資案例拉動了總投資額。

在去杠桿的同時,穩定未來的利率預期,讓樓市、股市二級市場上下震盪,企業債務融資持續下降,但是股權融資持續增加。這是中國貨幣政策的思路。


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