房價上漲由土地價格決定 非貨幣因素


【看中國2017年8月13日訊】針對市場上流行的「貨幣太多導致房價上漲」的觀點,中國(深圳)綜合開發研究院院長樊綱在北京大學國家發展研究院(NSD)「CMRC中國經濟觀察(CEO)」第50次季度報告會上表示,從2015年開始,在二、三線城市住宅價格仍然保持穩定情況下,一線城市的房價出現了大幅上漲。貨幣作為一般等價物,任何商品的價格都和貨幣有關係。「如果貨幣多了卻只體現在一線城市的房價上是不合邏輯的。」

樊綱以現在不同類型城市房地產市場價格發生兩極分化現象出發,通過對比較流行的觀點進行質疑與分析後提出現行的城鎮化戰略與社會發展規律要求不一致,限制了土地資源的供給,而這成為影響房地產市場供給的重要因素。

樊綱通過對一線、二線和三線城市的住宅價格的數據研究發現,從2015年開始,一線城市和和二、三線城市的住宅價格出現了明顯分化。在二、三線城市住宅價格仍然保持穩定情況下,一線城市的房價出現了大幅上漲。在分析目前這種房地產市場兩極分化原因時,目前社會比較流行的觀點主要有兩個,一個是市場上流通的貨幣太多從而導致房價上漲。但是樊綱對這種說法提出了質疑。他認為貨幣作為一般等價物,任何商品的價格都和貨幣有關係。他將貨幣增加比喻為「大水漫灌」,認為如果貨幣多了卻只體現在一線城市的房價上是不合邏輯的。另外他也指出,通過對最近一兩年的貨幣政策分析認為貨幣政策其實是較為緊縮的,M2增長速度10%不到。此前M2增速為13%和14%的年份,房價也沒有出現近年情況。所以他認為因為「貨幣多了」而使得一線城市和二、三線城市的房價出現分化是站不住腳的,況且分析看來「貨幣多了」事實也不能成立。

對於現行房地產市場狀況還有一種解釋是土地貴。土地作為房地產供給要素之一,土地的價格直接決定房價。樊綱認為土地貴的原因是因為開發商預期房價貴,才會舉牌高價收購土地。因此房價分化的真正原因並不是土地貴,而是其他更深層次的原因導致大家預期房價會更貴。首先樊綱承認土地作為不可再生的稀缺資源,在政府要保證十八億畝紅線不能動搖的前提下,可開發利用的土地是一個相對穩定的數額。因此土地的價格本身是應該隨著經濟的發展而增加的。導致土地價格非正常增長原因主要是中央政府錯誤的「城鎮化」戰略導致土地的計畫分配有誤,因此形成了一線城市的土地供應極為短缺的狀況,而住房需求和供給之間出現了極大的缺口,自然會導致一線城市的房價居高不下。當然,除了上述原因之外,地方城府也有可能故意製造緊缺來實現高價售地。

樊綱指出,目前中國房價問題歸根結底還是對於「城鎮化」發展戰略計畫的偏差,因此要想解決一線城市與其他城市房價兩極分化的現狀就要從供給上放開土地的供應。如何實現呢?最重要的就是要矯正對於城市發展的規劃,著重發展大都市與城市群。除此之外,房產稅、租賃制度的完善和建立對於房地產市場也有著重要的影響。當然以上都屬於長期的發展方向。樊綱認為在短期中面對炒房等種種不利於市場穩定的現象時,限購政策還是一個有效保障房地產市場和經濟穩定的重要措施。


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