房价上涨由土地价格决定 非货币因素


【看中国2017年8月13日讯】针对市场上流行的“货币太多导致房价上涨”的观点,中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲在北京大学国家发展研究院(NSD)“CMRC中国经济观察(CEO)”第50次季度报告会上表示,从2015年开始,在二、三线城市住宅价格仍然保持稳定情况下,一线城市的房价出现了大幅上涨。货币作为一般等价物,任何商品的价格都和货币有关系。“如果货币多了却只体现在一线城市的房价上是不合逻辑的。”

樊纲以现在不同类型城市房地产市场价格发生两极分化现象出发,通过对比较流行的观点进行质疑与分析后提出现行的城镇化战略与社会发展规律要求不一致,限制了土地资源的供给,而这成为影响房地产市场供给的重要因素。

樊纲通过对一线、二线和三线城市的住宅价格的数据研究发现,从2015年开始,一线城市和和二、三线城市的住宅价格出现了明显分化。在二、三线城市住宅价格仍然保持稳定情况下,一线城市的房价出现了大幅上涨。在分析目前这种房地产市场两极分化原因时,目前社会比较流行的观点主要有两个,一个是市场上流通的货币太多从而导致房价上涨。但是樊纲对这种说法提出了质疑。他认为货币作为一般等价物,任何商品的价格都和货币有关系。他将货币增加比喻为“大水漫灌”,认为如果货币多了却只体现在一线城市的房价上是不合逻辑的。另外他也指出,通过对最近一两年的货币政策分析认为货币政策其实是较为紧缩的,M2增长速度10%不到。此前M2增速为13%和14%的年份,房价也没有出现近年情况。所以他认为因为“货币多了”而使得一线城市和二、三线城市的房价出现分化是站不住脚的,况且分析看来“货币多了”事实也不能成立。

对于现行房地产市场状况还有一种解释是土地贵。土地作为房地产供给要素之一,土地的价格直接决定房价。樊纲认为土地贵的原因是因为开发商预期房价贵,才会举牌高价收购土地。因此房价分化的真正原因并不是土地贵,而是其他更深层次的原因导致大家预期房价会更贵。首先樊纲承认土地作为不可再生的稀缺资源,在政府要保证十八亿亩红线不能动摇的前提下,可开发利用的土地是一个相对稳定的数额。因此土地的价格本身是应该随着经济的发展而增加的。导致土地价格非正常增长原因主要是中央政府错误的“城镇化”战略导致土地的计划分配有误,因此形成了一线城市的土地供应极为短缺的状况,而住房需求和供给之间出现了极大的缺口,自然会导致一线城市的房价居高不下。当然,除了上述原因之外,地方城府也有可能故意制造紧缺来实现高价售地。

樊纲指出,目前中国房价问题归根结底还是对于“城镇化”发展战略计划的偏差,因此要想解决一线城市与其他城市房价两极分化的现状就要从供给上放开土地的供应。如何实现呢?最重要的就是要矫正对于城市发展的规划,着重发展大都市与城市群。除此之外,房产税、租赁制度的完善和建立对于房地产市场也有着重要的影响。当然以上都属于长期的发展方向。樊纲认为在短期中面对炒房等种种不利于市场稳定的现象时,限购政策还是一个有效保障房地产市场和经济稳定的重要措施。


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