房地產稅:與大多數人想的可不一樣(圖)

2017-11-9 09:10 作者: 時寒冰

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【看中國2017年11月9日訊】中國財政部部長肖捷日前在《加快建立現代財政制度》的文章中,首次提出按照「立法先行、充分授權、分步推進」的原則,推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅,適當降低建設、交易環節稅費負擔,逐步建立完善的現代房地產稅制度。

房地產稅的開徵,其實,早已「只是時間問題」了。

如果對地方政府的財政收入狀況稍微關注一點,就會發現,隨著可出讓土地的日益減少,許多嚴重依賴「土地財政」的地方政府,正面臨著日益強烈的焦慮。這種焦慮感遠遠超過民眾對於房地產稅給自身利益可能帶來影響的焦慮——對「土地財政」根基動搖的焦慮與民眾的焦慮最大的區別是,前者可以通過推出房地產稅加以解決,而後者則只能在焦慮中靜待靴子落地。

房地產稅的背後會是什麼?
房地產稅的背後會是什麼?(網路圖片)

如果在國外看過銷售的房產,就能明白一個簡單的道理,國內房產的售價是非常昂貴的,國內許多公寓的價格遠遠超過海外別墅的價格並非只是個別現象。國內房產昂貴的原因之一,是購房者相當於一次性交納了70年的土地使用權,而不用在保有階段繼續交納房地產稅。在這種情況下,人們輕易接受了房價昂貴的現實,因為保有成本低、居住成本低。

但是,在越來越多的地方政府面臨「土地財政」困境的情況下,遊戲規則將被改寫,房地產稅正在被提上日程。房地產稅的開徵,依據什麼?肖捷部長指出,對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅,此前業內達成共識的按評估值徵稅首次明確。業內專家表示,房屋的評估值應是房屋市場價值,而非房產原值(即購房時價格),但由於近些年房價上漲較快,因此最終評估值應該會有折扣。

如果要對房地產進行合理的估值,就面臨著一個比較重要的問題:世界上那些已經征收房地產稅的國家,大都是把房產和土地的市場價值作為計稅依據的,而在中國,購房人只擁有房屋產權,而土地是歸屬於國家的。假設兩個房屋的建筑材料、質量、結構等等,完全一樣,一個在二環以內,一個在五環以外,兩個房屋的估值應該一樣,但實際上,它們的市場價值是截然不同的,甚至是天壤之別,這種區別主要是由於房屋所在的土地的價值不同造成的。如果對這兩座房屋進行估值,並根據估值增稅,實際的土地擁有者扮演怎樣的角色呢?當然,從國情上來看,從技術上來說,這種難題並不難解決,只需要讓土地的實際擁有者悄悄隱身就行了,稅該怎麼征依舊怎麼征。

房地產稅開徵,會不會導致稅收轉嫁給買房人?這是一個很現實的問題,也是制度設計者必然要考慮的問題。很多問題,如果我們僅僅是基於自身的利益是很難看清楚的,這需要從制度設計者的利益出發,才能更透徹地看清事物的本源。

從社會穩定與國情的角度來看,有關部門會努力避免這種現象的發生。道理非常簡單,那些常年炒房的人、那些擁有多套房產的人,對房地產稅有著更為強大的承受能力。而政府正在努力推進「租購併舉」的政策,讓無力買房者盡可以以負擔得起的成本通過這種模式解決住房問題。這種制度對於擁有多套房產的人,具有釜底抽薪的效果:他們是承受房地產稅,還是把手中的房屋拋向市場?

十九大報告指出,中國社會的主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。那麼,如何解決這個矛盾?顯然就需要「損有餘而補不足」,如果看不到這句話背後所包含的深意,就很難理解房地產稅開徵的真正用意或者影響。如果理解了這句話的含義,就應該明白,房地產稅既是解決「土地財政」困境的需要,也是解決貧富差距過大的需要。

因此,房地產稅並非大多數人想像的那樣。在它背後,承載著制度設計者更多的目標與追求。


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