房價不能跌:蘭州、合肥鬆綁只是開始…

2018-1-12 09:00 作者: 葉檀

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【看中國2018年1月12日訊】房地產調控放鬆了?表面上,沒有。

對蘭州、合肥放鬆調控的解讀,似乎是誤讀。這不叫放鬆調控,這叫一城一策,不許一刀切,住建部會議通過了的,中新社發了評論,官方新華社的文章做了背書,連中證也表示,這是調控的精細化,而不是放鬆。

但傳遞給市場的信息,就是調控放鬆了,有些人「載歌載舞」。

蘭州為什麼要唱到風口浪尖?因為不得不站。

1月5日晚上6點,蘭州市住房保障和房產管理局發布《關於加強房地產市場調控強化房地產市場監管有關工作的通知》,對現行的房地產市場調控政策進行調整,採取「部分取消限購+部分增加限售」。取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策。核心城區繼續限購,但不再提供社保證明和納稅證明。要求對城關區、七里河區、安寧區、西固區範圍內(含高新區、經濟區、九州開發區,不包括高新區榆中園區)的住房實施限售,取得房產證三年以上不准出售。

這當然是放鬆,只不過是有限度的放鬆。城市偏遠的地方,就想買就買吧,核心城市限購,但是不再提供社保納稅證明了,放鬆了一大截。

城市核心區域三年之內不准賣,相當於政府強行做多,封堵住蘭州的房價三年內大跌的空間。等你三年後想賣,誰知道市場會變成什麼樣?

蘭州之所以要這麼幹,就是一條,維護房地產市場的穩定,發展蘭州周邊板塊,蘭州的地理位置有天然侷限,黃河相隔,不拓展不行。而且,蘭州負債率太高。

根據國泰君安2017年9月27日發布的研報,地市級政府負債水平和債務風險,蘭州、昆明、南寧、貴陽市負債率最高,蘭州、南寧、昆明、貴陽和成都市償債率最高。

相對於地區綜合實力,蘭州、昆明、南寧負債率風險和償債率風險值均最高。省會城市中,蘭州、昆明、南京市的債務風險偏高,償債保障壓力相對較大。

看看,地級市裡面負債高離不開蘭州,不賣地還有其他什麼辦法?這就是一根救命稻草,得緊緊抓住。

土地要賣出去,起碼房價不能跌,得穩定,還得上漲。

根據搜狐焦點的數據,2017年,蘭州土地總成交量13954.57畝,其中商服/商住用地4536畝,總成交量較2016年上漲約98.51%,其中商服/商住用地成交量較2016年上漲約37.96%。

土地集中在周邊板塊,蘭州新區、榆中縣等板塊土地成交量直線上升;主城區(城關區、七里河區)土地成交量較2016年大幅下降。正因為如此,土地總量大漲近一倍,土地成交總額134.58億元,僅比去年上漲31.63%。

如果周邊板塊發展不起來,房子賣不出去,會變成蘭州最可怕的庫存噩夢。別忘記這一輪上漲之前,蘭州的房地產庫存。

蘭州房價在漲。

主城區交易活躍。2017年,蘭州房地產市場活躍的在售新房共112盤(不含商業及寫字樓),其中城關區38盤,七里河區22盤,安寧15盤,西固5盤,榆中19盤,新區7盤,其他地縣6盤,在這些項目中2017年住宅價格最高的是鴻運潤園珺墅28000元/㎡(別墅),普通住宅最高的均價也達到了18600元/㎡(亞太萬佳潤澤園)。

2017年新建商品房銷售價格,主城區漲得最快,城關漲幅較高,2017年房價漲幅最高達4100元/㎡;漲幅較低以新區、榆中為例,漲幅平均保持在200-400元/㎡左右,有少數樓盤向下調價。

房地產生產、庫存量大的地區,必須放開限購,不然,這兩年拍出去的周邊土地怎麼辦,這樣下去遲早要出事。

截止2017年12月31日,蘭州三縣六區獲得預售證的新增商品房供應面積為753.56萬平米,已售182.05萬平,2017年新增商品房供應面積庫存為571.51萬平米,當年去化率24.16%。

雖然蘭州房價上漲,但在調控的壓力下,去化率不算太高。蘭州放鬆調控,就是為了保持蘭州房地產市場穩定,保證蘭州債務不崩盤,給蘭州經濟發展騰出一點空間。

如果上頭不同意,估計蘭州也不敢大張旗鼓地一城一策,庫存高、債務高的城市,是可以學蘭州的。

合肥為什麼要放鬆呢?

有意思的是,合肥沒有發布正式消息,而是以回覆市民的方式,悄悄做出調整,可見合肥政府有多麼膽戰心驚。

1月3日,合肥國土局回覆市民房價過高的問題,指出房企定價是市場行為,企業自住定價,政府無權決定。

從2016年11月開始,合肥對市轄區和長豐縣、肥西縣、肥東縣範圍內的居住用地(含商住用地)實行「限房價、限地價」的土地拍賣方式,要求競得人辦理住房銷售明碼標價備案價格不得高於區域內2016年10月31日前的同品質、同類型項目最高明碼標價備案價格。具體由物價部門會同房地產管理部門負責監督落實。但在2016年11月之前出讓的居住用地(含商住用地)沒有此項規定。

潛台詞很清楚,2016年11月是個門檻,從那個時候開始,合肥兩限拍賣土地,在11月之前拍到地王的,房價政府不管,很有可能會上升。否則,拍地的開發商就算掉進了合肥的大坑裡。

合肥政府被談得頭大,比較謹慎,一直在觀望。

他們現在有點兒動作,是因為有後手。未來合肥將有12140套低價安置房入市,完全可以對沖合肥高價盤,保持合肥房價維持在11000元/㎡的水平上不動搖,用儲備的低價盤為高價盤做掩護。所以,我們現在不大用一手房數據,造起來太容易。

其他二線城市政府,早就以發展的名義,開始了人才爭奪戰,房地產市場變相鬆動。

南京、武漢、鄭州、西安、成都、重慶、長沙、濟南、青島、東莞、昆山,基本上,35歲以下本科學歷可落戶不限購。北京、上海被控制,人才總要有個入口,上面這些城市是中國新的經濟脊樑,也是新入口城市。

就是房地產轉移到二線城市的明顯特徵,高負債,經濟發展快,大學生流入多,面積迅速擴張,房地產被允許一城一策。


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